成交！10月30日，天河区成功出让2宗住宅地块！总成交金额达34.8401亿元！2宗地块位于天河智谷广棠片区，彼此相邻。

广州天越房地产开发有限公司（属越秀地产）分别以22.0549亿元和12.7852亿元竞得天坤三路以南、棠德路以东AT0606011地块和AT0606021地块，楼面价分别为31380元/平方米和30950元/平米。

地块位置

两宗地块的一个突出优势是教育资源。根据出让公告，该地块由广东实验中学天河学校统筹安排学位，同时业主子女还可参与清华附中湾区学校的摇号，这对注重教育的家庭有很强吸引力 。

地块毗邻已建成的广州医科大学附属中医医院天河院区，医疗资源优质。

商业方面，约1.5公里外有ing未来印商业综合体，其中的商业中心已于今年10月开业 。

生态上，步行可达在建的广州人才公园和车陂涌湿地公园 。

目前地块依赖驾车出行，可通过广园快速路、科韵路等主干道快速通达金融城、珠江新城 。距离现有的地铁21号线棠东站约1-2公里 。未来北侧有规划中的地铁19号线广氮西站，若能落实将进一步提升交通便利度 。

地块俯瞰

竞得人需要负责同步建设、验收并移交地块内的道路和绿地，AT0606011地块还需配建一所幼儿园。此外，项目需按装配式建筑标准建设，并实施“交房即发证” 。

一，广氮的价值

这里其实是金融城的后花园，也是珠江新城，天河北，天河公园买家改善置换的第一站。如果说中心区的刚需会沿着5号线3号线去老黄埔，万博，番禺广场选筹，那么改善买家依然会留在天河，往广园路以北置换。整个广园路以北的硬伤，包括广氮，就是没有地铁或者地铁密度不高。

但是对于改善买家来说，这个缺点没有那么严重，毕竟这里的位置离金融城很近，开车去琶洲珠江新城，也就20-25分钟的时间。更重要的是，往东去老黄埔，东北去智慧城，科学城，也比较方便，开车时间基本可以控制在15-25分钟。属于中间地带，对于在天河黄埔几个产业带的上班族，是通勤比较均衡的价值。此外，广氮上有清湾附中，拉高改善买家教育的上限，下有奥林匹克智谷学校兜底。

现在广氮的状态是，除了没有地铁，道路交通，商业配套，人居氛围，学校配套，包括外部环境，整体是中上等的配置。对了，还有一所三甲医院。

二，这个盘的价值逻辑。

密度占地面积这些数据，前面都说了，我们站在更宏观的角度思考。它的地价3.1万，从成本角度考虑，卖5.5万也不亏。2.1的容积率，基本上是目前市面上最低的小区之一，做板楼产品毫无压力，这种稀缺性不言而喻。

从位置上来说，这是除了保利天弈，离几个核心cbd最近的一个盘。

简单横向对比下目前市面上比较主流的几个改善盘：比天瑞单价更低，总价更低；比观樾位置更好，单价肯定也要更低；比天河壹品密度更低，户型利用率更高，大概率品质也会有提升；比和樾府/天河序密度更低，地段更有想象空间，价格也可以更便宜。

对比大境，学校更有保障，容积率更低，产品力更强；如果要论产品和确定性，目前明显更有价值的是天弈，但是天弈单价也贵了，如果这边卖5万多6万多，性价比也很高。

所以，比他交通更好的，密度完全不如他。比他先交房的比他定位高的，单价更贵总价更高。归根到底是这个项目的地价，真的不贵，让开发商有底气以低于市场预期开盘。

从买家的思维考虑。金融城片区包括天河公园，华景，天河北有大量的旧房置换需求，这些买家想留在天河，想要低密度，又想要比较好的地段，这里就是明年的最优解。

甚至对于很多从郊区置换过来的家庭来说，这个项目的学校还是比较有保障有潜力的，又是低密度小高层小区，外部环境也不错，同样是一个改善的优质标的。

地块刚拍，具体产品规划还不得而知，利用率多少，最后卖多少钱，什么总价，暂时不清楚。

但我预估，或许会做100-180平的产品，可能600万不到上车，封顶1200万左右。

当然了，这么低的密度，如果做120-200平左右，也是正常的，只是总价高了，会和自家的越秀观樾抢客户，后者压力很大啊。如果再更小的面积，比如还是有80多房的3房，那就更好了。

按照越秀的速度，城市展厅开放、年底入市都是有可能的。