宏观品质 1.地段的稀缺性。有人说，这不属于品质的范畴，实际上这

宏观品质 1.地段的稀缺性。有人说，这不属于品质的范畴，实际上这是宏观品质的第一要素，要说品质，大家都去看过，但是实际上，东湖金茂府无论如何都是不能跟碧桂园晴川府相提并论的，就是连拿来一起比较都是不对的，因为碧桂园晴川府和东湖金茂府完全不是一个级别的产品，主要在于晴川府地段的稀缺性。 脱离地段谈品质是非常尴尬的一件事情，地段的稀缺性是最重要的品质。但是开发商是聪明的，一般具有地段稀缺性的位置开发的楼盘都是品质楼盘，自住上来讲，绝对是一流的体验。然而，如果两个因素错配，因为地段稀缺板块往往是豪宅，一般不存在稀缺性板块品质差的情况（也有，比如世茂锦绣长江的有几期，品质一般），错配往往出现在不算顶级的地段，却配极其豪华的品质，这样的楼盘，往往是投资上的黑洞。典型的如东湖金茂府，正荣紫阙台，尤其是后者，有人说品质如何如何好，我绝对看都不看一眼，任你几个入户，里面亭台楼阁，还有瀑布，各方面考究，都不能抵消地段的劣势。 一个有品质的楼盘，首先地段一定具有稀缺性，这是最大的品质。壕品质配差地段，是最尴尬的事情 2.容积率。一个品质好的楼盘必然有一个较低的容积率。说到低容积率，在武汉，那都是不能谈的，除了纯别墅和纯洋房类产品，容积率都惨不忍睹，这跟一个城市的风格有关，武汉中心板块土地稀缺（武汉多水）从这个角度上说，武汉的高层，超高层非常多，品质大打折扣。 很显然，目前武汉滨江板块修建的楼盘都是超高层，高容积率，永远做不出顶级的品质，这是主要原因，只能依靠地段的价值。武汉滨江楼盘修建超高层，虽然品质打折扣，但是也确实是因地制宜，因为长江武汉段江面过宽，楼修的越高，越能拉近两岸的距离，江景景观越好（《江景的价值》），越能提升江景价值。话虽这样说，开发商修建超高层，更多的是为了利润。 3.配套。品质是多维的，配套也是衡量楼盘品质的一大因素（虽实际与楼盘本身无关），非常有意思的是，往往地段稀缺性带来的是配套完善，衣食住行都非常方便。配套中最大的考量因素是商业，武汉的壹方，重庆的国金中心，哪个不是好地段。另外一个是学校，好地段就有好学校，至少学校不差（至少在武汉，这是真的）。还有就是交通，都在中心地段了，交通自然处于网络最中心。 4.文化氛围。品质楼盘一般富人扎堆，逼格和气场是自带的，也不太可能出现一些比如业主打架，物业和业主打架，业主要求门禁开放等问题。所以品质好的楼盘往往你会发现是经得起历史考验的，它好的品质能够坚持很久。周围的人文气息，布局品味都是楼盘品质的一个考量因素。 5.物业和居住人群。物业是极其重要的，好的物业如金地，不仅让业主居住舒心，放心，更是会营造一种家的氛围，品质感就提升起来了。楼盘品质价格和居住人群往往是匹配的，有身份地位的人群往往都住在一个小区，因为他们追求品质，不看价格，而刚需盘刚需扎堆，业主素质有好有坏（以上只是客观讨论，大家要喷就喷），业主对这个楼盘品质也是有影响的，你去一个小区看房，看到小区里面居住的人，这个小区怎么样，就差不多了解了。（炒冷饭系列）