为房地产兜底，这还是首次。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，商品房库存居高不下，保交房也面临严重挑战，保障性住房的重心也从新建转向盘活存量。

但问题的关键是，谁来接盘？

2024年5月17日，人民银行、住房和城乡建设部、自然资源部和国家金融监督管理总局，联合向市场打出一系列房地产松绑“组合拳”。

央行宣布首套房贷款最低首付比调至15%，为20余年来最低；绝大多数城市也全面取消住房限制性措施，一线城市也持续降低限购门槛。

在史上最强刺激买房力度之下，市场反应依然较为冷淡，面对居高不下的库存，一些地方开始考核买房绩效。

近期，某地一个街道办要求工作人员对居民银行账户有巨额存款但又不买房的进行约谈，并将推销房屋与绩效挂钩，进行年度考核。

该街道办的工作人员承认，有接到将新建商品房网签纳入考核的通知，还表示若不能完成任务，社区会被扣分，社区书记也可能要被扣钱。

其后《证券时报》发表评论称，稳楼市应该因城施策，不宜矫枉过正。

除了街道办发力，国企也没有闲着。

一些国企召开中层干部会议，领导鼓励处级干部“自愿”买房，而一些银行为了配合新措施也将首付贷款降至最多7.5%，但就是在这样的超强刺激力度之下，反而出现了刺激力度越优惠，越不肯买房的现象。

市场不买单，房价将会继续暴跌。

《华夏时报》报道，河北张家口市下花园区，一套60平米的两室一厅住宅售价6万元，一套78平米的两室两厅住宅售价8万元。

除了河北，四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份也出现类似情况，甚至广东揭阳、河源、清远等珠三角经济地区，房价也最低跌到每平方米1000元左右。

今天的国内房地产市场，也出现了两极分化。

即买得起房子的家庭，基本上不会再把钱投入到房地产市场中，尤其是在房价预期下跌的情况下；而对那些买不起房子的刚需家庭，由于买不起房子，也就只能继续观望。

我国是全球最大的房地产市场之一，房地产行业的一举一动，都高度影响着宏观经济的变化，在过去的几十年时间里，城市化进程迅速推进，导致房地产市场的快速增长。

而现在，房价的过快增长也让越来越多普通家庭承受购房压力，重压之下，这俨然成为了一个社会问题。

除了刺激市场买房，约谈有钱不买房的家庭之外，地方也在积极为楼市去库存而兜底。

一方面通过激活需求等措施，让商品房回归商品属性，满足居民改善性住房需求；另一方面，建收并行，以保障性住房满足居民基本住房需求。

今天我们对房地产的态度几乎在很短的时间内发生了改变，过去还曾强调不出手干预房企，但今天已经变成了保障和市场两个体系并行，前者保障基本需求，后者满足改善性需求。

事实上，早在我国引入商品房体系初期，高层考察新加坡时，就曾提出要打造市场和保障的双轨制体系，但如今三十年时间过去了，商品房市场高歌猛进，保障性住房建设却严重滞后，截止目前，全国保障性住房在存量住房中的比重不足一成，整个住房体系仍以商品房为主。

而商品房呢？用掏空六个钱包来形容也毫不为过，首付买房贷款三十年，到今天全国还有绝大一部分人在还着房贷，某种意义上而言，房子不仅仅成为人们的港湾，也成为拉动我国经济过去高速增长的引擎。

现在构建保障房，或许为时不晚，但的确也错过了太多太多，也导致了太多的问题。

根据6月7日的国常会内容来看，已经明确了地方要站出来，收购市面上的房地产库存，从而转为保障性住房。

但这件事本身，就会引发很大的问题，尤其是在我国房价居高不下的今天。

第一个问题就是地方如此大规模的收购并向市场释放保障性住房，可能会令低谷中的商品房市场定价混乱，会加剧房价下跌的市场预期。

第二，考虑到我国如此庞大的房地产库存量，地方大规模收购，是否科学匹配相应的市场需求？三四线城市的自住房更高，库存也更高，那里的房子地方收购后，市场能够买单吗？

第三，保障性住房此刻一旦大规模铺开，我国未来的房地产市场供需格局很可能重塑，换言之，我们能够接受房地产不再成为经济增长的引擎？地方的卖地收入来源问题又该如何解决？

这三个问题梳理不清楚，地方为房地产兜底，可能面临着很大的不确定性风险。

这是我国房地产历史上第二次去库存。但和第一次去库存不同的是，当时是始终是由消费者买单去库存，棚改货币化的背后，房子接盘的始终是消费者，是购房家庭。

而今天，第二次房地产去库存，为房地产兜底的变成了地方，钱从哪里来？如果是银行提供贷款支持，在我国房地产市场面临巨大的城市差异之下，银行贷款要不要考虑实际效益？

地方收购房子，价格又应该如何定？保障性住房的价格又应该如何定？这其中如果不够透明化，可能也会变成权力的寻租。

最重要的是，一旦地方开了先河，出手兜底房地产，那么这是否意味着我国房地产模式要从商品房转向新加坡模式？

如果真的要转向新加坡的组屋模式，那么这也意味着房地产将不再能够成为我国宏观经济增长的引擎，那未来对我国经济的走向乃至增长动力，都会提出很大的挑战。

眼下来看，化解房地产库存问题，最好的办法其实还是交给市场，市场不买单，那就让房价继续跌，价格和需求总是呈相关性的，眼下市场不买单，说明市场预期房价会继续跌，让房价下跌带来的痛是即时的。

但这也好过让地方出手为房地产兜底，长痛虽然不那么痛，但总的成本和代价，或许更高。

眼下来看，拉萨最新的公积金贷款利率，首套房5年期以上已经低至1.68%，二套房5年期以上也低至2.038%，这已经是全国最低的贷款利率了。

未来还会不会低？这不好说，但至少我们看到了让市场去消化房地产库存的可能性。

除此之外，山东胶州的首套房只需7.5%的首付，而且收入相对困难的，首付款可以按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1-2年交齐。

尽管我担心这种刺激买房力度可能催生更大的负债泡沫，但眼下房地产的泡沫显然更大，未来的问题，未来再说。

毕竟房子砸在银行手里是硬着陆，房子砸在“接盘侠”手里，那就是软着陆。

眼下，各地急于刺激人们买房，跟局势有很大的关系，房地产库存居高不下为什么值得担忧？因为背后站着是银行。

过去房地产开发商拿地盖楼的模式基本上是：借贷拿地、盖楼凑钱、再借贷拿地盖楼凑钱。

在这个环节中，银行是最关键的一环，如今房地产企业相关的银行贷款，不良率上升的非常快，这是牵扯到金融系统风险的大事，因此各地可以说是刺激买房措施能出尽出，求爷爷告奶奶，就是为了让人们接盘兜底。

这事也不完全指望市场，地方还在这个过程中下场，一起为房地产去库存做努力。

这件事的效果如何有待商榷，但我的确想起了哈耶克说的那句话：“繁荣的本质是泡沫。”

房地产过去有多繁荣，今天就有多令人“避恐不及”，这烫手的山芋，没有人想最后一个接盘。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。