近两年来，房地产行业里楼市的表现逐渐趋于平稳，房价的上涨势头被有效控制住，大多数城市的房价均有回调。投资者正逐步从房地产市场撤离，而刚性需求者更多是为了居住而买房。目前，新房市场已呈现出供大于求的局面，二手房市场的这一现象则更为显著。楼市的发展趋势正在悄然改变，有房地产专家称，“马太效应”已经浮现，而且未来或许会进一步加强。这种“马太效应”不仅在城市之间存在分化，还体现在房屋自身的优劣差别上。

相关数据显示，我国城镇家庭居民人均住房面积已超 40 平方米，大幅高于欧美发达国家人均 33 平方米的水准。与此同时，央行的调查统计表明，我国 96.86%的城镇家庭拥有住房，户均达 1.5 套，这表明住房资源总体上处于过剩状态。不过，存在的问题是资源分布不均匀以及部分住房质量不佳。随着国家对房地产市场的持续调控以及居民生活质量的提升，未来购房将更注重居住需求，高品质的住房会更受青睐。

目前，我国房价依然处于高位，存在着严重偏高的问题。依据易居研究院的调查成果，我国平均房价收入比达到 9.2，远远超出欧美发达国家 3 至 5 的水平。并且，这还只是平均的房价收入比，在我国的大部分城市，房价收入比处于 10 至 20 之间。这表明一个家庭如果想要购买一套房子，需要在没有任何消费的情况下工作十几二十年。正因为房价如此之高，在许多房价严重偏高的城市中的房子或者大量品质不好的房子，它们的价格未来都会伴随住房需求的变化而逐渐下降。所以在这样的楼市环境下，未来有 3 类房子会贬值，4 类房子会更受青睐，对于近几年打算买房的人而言，需要加以关注了。

第一、品质差和物业服务差的高层住宅

现今的城市里，高层住宅随处可见，楼层不断攀高，户型愈发小巧。鉴于其单价与总价较低，此类高层住宅当下深受刚需群体的喜爱。但要知道，高层住宅的容积率通常较高，居住的人口数量众多，必须有优质的物业服务，方可保证小区的生活品质与环境状况。要是某个高层住宅小区的物业服务水平欠佳，那么该小区的居住环境将会变得非常糟糕。此外，高层住宅配备的机械设备较多，如果物业服务不给力，这些机械设备得不到妥善的维护与保养，就极易提前老化损坏。例如电梯和给水排水设备，一旦发生故障，会对居民的正常生活造成严重影响。

对于品质不佳的高层住宅来说，同样存在这样的问题，这类住宅的机械设备甚至房屋质量都有可能存在风险。倘若要对这些机械设备进行维修或者予以更换，那将会产生一笔巨额费用。并且，维修高层住宅所需的费用要远远高于维修低层住宅。因此，购置了品质差且物业服务水平差的高层住宅，不仅自己居住时感受糟糕，日后想要转卖出去也会异常艰难。

第二、城市中心的“老破大”

就市区的老旧小区来讲，当下国家实施的老旧小区翻新改造政策让这些小区展现出新气象，也使老旧小区的房子进入众多购房者的视线。但是，对于这些老旧小区里面积较大的房子，实际上不建议购买。毕竟市区的房子价格一直较高，面积大就代表着总价高。对于这些老小区，即使经历了旧改，仍然和新建商品房有着本质的不同，居住感受还是不如新建商品房。所以，如果购房者有购买老小区大面积房子的钱，就算同一区域新建商品房小区的价格比老小区高不少，购房者很大可能还是会选择新建商品房小区里小户型的房子。因此，即便老旧小区完成了旧改，也只有小户型房子会被大部分刚需购房者接受，而有实力购买老小区大户型房子的购房者，通常会选择周边的新建商品房。

第三、小产权房

小产权房目前的存量相当大，虽然属于违规建造的私房，不过的确为不少人解决了住房问题。所以对于小产权房的建设和买卖，虽然国家不支持，但也没有完全杜绝，并且明确规定：小产权房不能进行确权，也不能通过确权的方式让小产权房的土地违法使用变得合法。

过去，由于房价不断上涨，小产权房逐渐被投资客看中，价格也跟着不断上涨。和商品房相比，小产权房唯一的功能就是居住，其他商品房所拥有的权益小产权房都没有，最重要的是，很多小产权房的质量存在问题，居住环境也比较差。

随着国家对房地产行业的持续调控，未来房价将会慢慢回归到合理水平。当大部分人都买得起商品房的时候，许多家庭为了改善居住环境，都会选择购买商品房。因此，未来随着房价逐步回归合理，小产权房的作用会越来越小，逐渐被人们抛弃。

1、郊区新建的电梯洋房

在多数城市中，未来具备较大的发展潜力，特别是经济发展前景广阔的城市。对于此类城市，市区房价已然高企，促使众多人把购房目光投向郊区。当前，郊区的房子可能位置较为偏远，交通不够便利，基础配套设施也尚未完善，不过环境却十分宜人。随着城市的规划和建设推进，这里也会逐步得到开发，而且其建设规划往往比市区更具合理性。

就郊区的房产来说，电梯洋房是颇受人们喜爱的类型。电梯洋房小区容积率低，环境优美，户型面积大，居住感受良好。由于位于郊区，即便属于电梯洋房，其总价也低于市区的高层小户型房子。因此，随着郊区不断发展，这些郊区的电梯洋房会逐渐赢得购房者的青睐，尤其是那些准备改善居住状况的家庭。

2、靠近地铁站的房子

对于已经开通地铁或者未来将要开通地铁的城市，靠近地铁站的房子一直是购房者追逐的对象。在城市里，交通的重要性毋庸置疑，无论是日常上班还是平常出行，都离不开便捷的交通条件。虽然现在每家每户都有汽车，但城市中随时都存在堵车状况，汽车还存在限号的问题。而有了地铁则情况大不一样，地铁线路在市区交错纵横，速度很快，即便居住在郊区，只要小区附近设有地铁站，就能够通过乘坐地铁迅速到达城市中各个通地铁的地方。

实际上，对于一个家庭里的老人和孩子来说，地铁更加重要。比如老人和孩子平时单独出门，乘坐地铁是最安全和便捷的交通方式。特别是对于居住在郊区的家庭，老人和孩子出门无法开车，乘坐地铁是最佳的选择。笔者觉得，城市发展得越大，人口就会越多，城市交通也会因此变得更加拥堵，汽车限号也会更加严格。到那个时候，大家就会深刻意识到地铁的重要性。

3、城市中靠近公园和湖泊的房子

在如今这个到处由钢筋水泥构建而成的城市中，湖泊和公园属于极度稀缺的资源，也是少有的能够亲近大自然的地方。在喧闹嘈杂的城市里，公园和湖泊附近最为安静，空气清新，环境优美。所以，对于靠近公园和湖泊的房子来讲，可谓是近水楼台先得月，不仅居住在这附近环境优美、空气清新，平常下班或者放假的时候，还能够带着孩子来这里休闲娱乐。如果家里有老人，老人也可以每天到公园休闲锻炼，一般公园里一起健身的老人数量众多，老人也不会因为住在城市里而感到孤单。