文/观察员老王

读者周先生：

工龄12年理工男，家庭月收入1.5W，大宝二年级，二孩今年幼儿园。男士工作在崂山区，女士市南。

痛点：

两个孩子再加老人，小套三确实有点住不开了，最关键的是东西岸跑了十几年也跑吐了。特别是晚上有应酬的时候，回家半夜不说，经常代驾也是笔不小的费用。两个孩子的教育问题也要考虑了。

问题：

楼市不太好，现在入手房子跌了怎么办?再就是未来老人养老，孩子教育花销越来越大，还敢背房贷搏一把吗?

五分钟，我给你梳理清楚。

40岁前告别超长通勤

我们先做一个假设：未来住宅就是要以每年35-5%的速率来缩水，周先生要不要买房？

我的答案都是很明确的。

三个原因，健康，事业，孩子。

有调查显示：每天通勤时间超过一小时，抑郁的爆发率提高33%，肥胖提升21%。

每天跑一个半小时回家，还是半小时回家；每天在沙发上多躺一小时，还是在路上多堵一小时，这人的精神状态肯定是不一样的。

很显然，这个家庭最大的痛点在周先生。因为在服务行业上班，平时应酬很多，年轻时身体没有太多感觉，但是最近两年宿醉+早起，身体渐渐有些力不从心，血压开始忽高忽低。

40岁这道槛，还没到呢。

到了四十岁，不论是精力和体力还会有明显的衰退，如果还是这种生活模式，就不仅仅是心理和体重的问题了，很多健康问题都可能来。

我们以最乐观的结果来推断，健康完全没问题，但就是每天回到家筋疲力尽，在单位工作无精打采，健忘，很难承受高强度的工作。

如果在事业的关键期，你让领导感受到你的“油箱”没油了，他会把更为重要的职位交给你吗？

四十岁以后，是月薪从1万升到2万更理想，还是在边缘岗位摸鱼每天精打细算，如何将1万元省到极致更理想？

还有一个重要的问题：孩子。

一个去年在李沧买房的朋友，昨天给老王发来了喜报：他的孩子在从胶州转到李沧后，幸运的摇上了实验初中。

通过买一套房子，让孩子拥有接受这座城市最优质教育的可能，这不就是中国家长奋斗的意义吗？

所以，有这么三个痛点，中年人只要能买得起，那么不管房价涨跌，都不该纠结。

“租”回主城为什么不行？

如果回主城已经达成一致，那么又一个问题摆在面前：

二手房跌得这么惨，新房早晚也会变成二手房，那么我回主城区租房子不行吗？

不实惠。

第一，你要明白，你在青岛租套好一点的次新房，并不便宜。

别人的房子，你肯定不能按照自己的意愿装修，买自己喜欢的家具；

别人的房子想让你什么时候搬家，你就要什么时候搬家，搬家很累的；

别人的房子，学位你肯定不能用，孩子还要去二类学校读书。

其次，现在的二手房跌，不意味着你今年买的新房未来也不能赚钱。

我说这话的原因很充分。

一，价值100万的资产，你120万买和你90万买，盈亏肯定不一样。2017年高溢价在郊区买的房子，现在肯定是要亏钱的；但是现在核心城区的房价到了底部，未来配套完善之后，资产保值增值可期。

二，青岛之前垃圾房产占的比重太大，垃圾物业也比较普遍，这是二手房跌价的一个主因。不论是末流品牌的二手手机，还是杂牌子的新能源汽车，到了二手市场是不是都很不值钱？房子是一个道理。以前青岛楼市是劣币驱逐良币，你在青岛主城买的是融创、中梁等开发商，现在长期主义者回归，你买的是海信、中信泰富这些品牌开发商，品质不一样，保值增值属性也不一样。

三是产品力也不一样。以前你买房子只是单阳台，现在不仅四阳台，而且社区还有架空层、健身房、茶室。

老王很负责任地告诉你：未来80%的房产还会继续跌，但是你只要买对那20%的好房子，你的资产是可以增值的。

买回主城的三个原则

如果你认可买回主城的理念，我们下面来说怎么买。

总体来说，你要把握三个原则。

第一，在预算不足时，不要去老城区“捡垃圾”。预算二三百万，还一定市南、崂山、浮山后？面子上好像过得去，但是你这个预算一定只能去买那些有钱人想极力丢掉的垃圾二手房。

这些房子，下行趋势已经不可逆，你半山腰入手，是捡便宜还是入坑？

第二，委屈自己，不委屈老人和孩子。

一个是地铁房离着学校比较远，一个是要坐一站公交，但是过了马路就是九年一贯制的学校。卖哪个房子？

一定是老人孩子怎么方便怎么来，只要开车或者公共交通方便，40分钟内的通勤成年人还应该有更多的担当。

第三，不管这是不是你最后一套房子，千万千万别仅仅是因为便宜出手。

配套、通勤、园林、户型、物业不能有任何硬伤，这对你生活品质很重要，对于房产保值增值也很重要。

这就是老王的建议。如果你也有置业难题需要解，可以文末留言。