五一小长假期间，各大开发商都是铆足了劲，用各种手段吸引购房者。

今年福州楼市的小阳春后劲不足，在进入买方市场的时代，开发商要走量只能向市场妥协。

从最近对于市场的观察来看，有些楼盘确实有一定幅度的降价，当然也不乏浑水摸鱼之徒。

在买方市场中，购房者完全可以慢慢挑，不过千万别只看价格，很多所谓的特价房有重点不利因素。

理论上，售楼部里不利因素要放在比较显眼的位置，销售也要主动告知。

但看过很多楼盘，这种情况基本很难主动从销售端获知，这也是市场的常态，所以购房者自己要做足准备。

PART 1

图片来源于中介

中介朋友圈刷屏了东区的保利国贸天琴湖，大致的意思就是价格很便宜。

9-13楼135平米的户型总价是425万，折合下来单价在3.15万左右。

此前的成交数据中，天琴湖的均价大概是在三万五六左右，大户型单价会比小户型高很多。

该楼盘位于晋安湖东面，离4号线后屿站和横屿站都比较近，属于正地铁房，建设第四代生态住宅。

最早中介曾把这个楼盘说成“豪宅”，如果按入门门槛来说的话，更应该说是首改产品，至于188平户型的总价来看，也只能算高端改善吧。

135平米的户型其实给人的感觉是比较奇怪的，如果在传统的平层设计中，这可以做一个比较宽敞的四房。

第四代生态住宅，且因为受力结构问题，承重墙设计也和一般的平层户型有较大差异。

这就导致了房屋内因有承重墙结构，后期很难在房子内做户型改动。

保利国贸天琴湖135平米做四房的话，总感觉很压抑，卧室变得很拥挤，中介当时说可以当做三房来使用，但这样的话，好像又少了点什么。

这个户型其实有点鸡肋，四房设计的话，可能主卧的居住体验感对比同价位的平层楼盘会下降很多。

PART 2

图片来源于网络

有的中介并没有告知是几号楼，其实楼栋的分布对于这种临近主干道的小区来说，差异性是很大的。

这次做特价的房源主要是在10号楼的01单元，可以看出是东端头，你发现什么了吗？

10号楼01单元离主干道很近，未来这里还规划了前横高架桥。

图片来源于网络

从规划图中可以看到，10号楼01单元离高架桥是非常近的。

作为第四代生态住宅，有一个重要的弊端就是不能像传统平层那样对阳台封包。

对于普通平层来说，临近高架桥的话，会把阳台封起来，做外面的噪音和粉尘污染做第一道屏障。

而第四代住宅因其建筑的特殊性，就没办法建立第一道屏障，未来可能要直面噪音的侵扰。

关于噪音污染，可能有一种错误认知，楼层高了，远离声源就会变小，其实根据声音传播原理，楼层越高噪音越大。

为什么是10号楼的01单元做特价，大家应该知道原因了吧。

本质上说，如果你认真观察的话，会发现市场上很多特价房都有其弊端，有的是低楼层，有的是特殊户型，还有就是有重大不利因素。

PART 3

图片来源于网络

第四代生态住宅这个概念，最早是来自碧桂园总部，后面大家经常在广告上看到碧桂园的一个广告：新加坡旁（其实是马来西亚）森林城市。

那个年代看到那种密密麻麻的建筑，好像总有点不自在吧！

国内比较早开发第四代生态住宅的是成都，重庆，长沙之类的城市。

第四代生态住宅的优点确实蛮多的，有独立的大露台，这是很多人向往的生活。

看了其他城市刚交付的第四代生态住宅产品来看，颜值也是很高的。

但有没有想过一点，因为第四代住宅绿植的可控性有一定的难度，后期维护成本比较高。

有的第四代生态住宅小区维护不好的话，对于屋内的采光也有比较大的影响。

还要注意一点的是，植物的根系对于建筑的防水影响力是比较大的，可能若干年后要再对防水再进行修缮。

从交付一段时间的第四代生态住宅产品来看，成都的天鹅湖花园，七一广场的二手房对比周边产品来说，保值率相对会差一点。

再思考一个问题：真正的几个头部房企，比如万科，龙湖，绿城等，对于第四代生态住宅并没有高产出，他们是不是也在观察第四代生态住宅在未来市场的可行性？

PART 4

图片为实地拍摄

关于福州第四代住宅未来会不会受到购房者的青睐，还有待市场的验证，大家可以观察一下建发缦云，国贸天琴湾。

福州是一个台风天多发的城市，现在还没有第四代住宅经历台风的考验，也不敢妄下定论。

我们能够想象到的，可能就是露台外面的物品可能会有安全隐患。

不过有一点必须要重视，福州现在是一个火炉城市，一年有一小半的时间都是夏天，而这种天气最容易迎来蚊虫。

作为第四代生态住宅，由于绿植会高于普通住宅，那么夏天可能会有更多的蚊虫来袭。

不过我们看到福州在土拍的时候，有的地块鼓励做第四代生态住宅，那么说明福州应该具备建设第四代住宅的条件。

兵来将挡水来土掩，对于福州这座气候比较特殊的城市，开发商应该也会做好见招拆招的准备。

编后语

图片为实地拍摄

我们回到保利国贸天琴湖这个楼盘上来讨论一下。

这个楼盘是保利和国贸合作开发的，这个地段在东区还算过得去，有地铁，临近晋安湖公园，周边有商业，未来生活还是比较便利的。

非外围楼盘，那为什么大幅度降价呢？

这让人联想到的是其周边的竞品楼盘也曾降价，主要原因也应该是未来高架桥带来的影响。

第四代住宅产品可能隔音不太好，且做特价的房源离高架桥那么近，未来的居住大概率是会受到影响的。

还有就是135户型段是很尴尬的，你说他经济条件不够好吧，人家能花四百多万买房，说他经济条件好吧，主卧的空间居然那么小。

还有一个细节，大家也蛮听一下，听到国贸有的置业顾问说自己天琴系多高端时，会来这么一句：

不包含保利国贸天琴湖，我说的是独立操盘的项目。

不知道他们是不是对自己的搭档没信心，还是说他们的项目会和天琴湖互为竞品。

现在市场还未完全回暖的状态下，对于这些有一点瑕疵的房源，高端群体可能看不上，对于普通的刚需又够不着。

当然，总有喜欢大露台的购房群体，站在自家的露台上凝视着远方，绿植包裹下的业主会有一种陶醉自然的感觉。

那么这类购房群体就要充分知晓第四代生态住宅可能带来的一些负面影响，尤其是看一下能不能接受住在高架桥旁。

值不值得买，还是要懂得取舍吧，便宜总有便宜的硬伤！