在 2021 年 6 月之前，绝大多数人都对房价的走向满怀乐观，丝毫没有预料到房价会有下跌的可能。人们之所以在房价的走势问题上如此深信不疑、坚定不移，根本缘由在于过去的二十多年时光中，尽管房价期间曾有下跌的状况，但每次下跌过后，房价总能迅速回弹，并且不断地突破新高。天长日久，在人们的心底渐渐塑造出了房价永远上扬的固化观念。根据统计数据所呈现，2000 年之际，全国的平均房价大致在 2000 元/㎡上下徘徊，当时北京三环的房价也不过在 3500 元/㎡左右。然而到了 2021 年 6 月，全国平均房价一路飙升至最高的 11030 元/㎡，北京三环附近的房价更是已然冲破十几万元一平方米的大关。正是由于房价不停歇地上涨，并且攀爬到了这般高的水准，致使越来越多的人开始笃定房价只会上涨而不会下跌。

时至今日，不管未来房价还会不会持续上涨，房价已然处于高位。依据上海易居研究院公布的调查数据，当下我国前 70 城和前 100 城的平均房价收入比分别达到了 13.3 和 9.2，其中北京、上海和深圳的平均房价收入比更是超过了 40 这一惊人数字。这究竟意味着什么呢？意味着生活在北京、上海的人倘若想要购置一套房子，整个家庭就算不吃不喝也得工作超过 40 年之久。显而易见，不吃不喝纯属天方夜谭，况且在这些城市的日常消费也极为高昂，这也就表明按照当下的房价态势，普通民众想要在北上广深这类一线城市买房几乎是痴人说梦。对于这些一线城市来讲，它们对于人口的吸引力堪称强大，众多年轻人在毕业之后都渴望奔赴这些一线城市去拼搏闯荡，并且有相当一部分人都期望能够在这些城市安家落户。很显然，去这些城市工作相对轻松，但想要买房并定居却是难如登天。

正是因为这样的原因，一线城市的房价一直坚固稳定，且持续升高。众多年轻人因此只能选择在大城市的远郊区域购置房产，例如深圳附近的惠州以及北京周边的环京地带等。其中，北京环京区域的楼市尤其引人瞩目，其房价的走势曾经创造了神话。

由于北京房价的大幅上涨，大量在北京工作的年轻人无法承担市区的房价，纷纷前往燕郊、大厂、香河、涿州等地购房。这些地区的房价也随之上涨。特别是 2016 年北京平均房价超过 6 万元/平方米以后，燕郊等环京区域的房价受到众多投资客的青睐，甚至有人预测燕郊房价会与北京市区等同。

大量投资客涌入环京区域，把这里当作房产的价值洼地，使得整个区域的房价大幅提升。以涿州为例，虽然它距离北京比燕郊更远，但是因为燕郊房价的上涨影响，涿州的房价也迅速升高。从 2013 年之前的三四千元的水平，到 2015 年年末已经涨到 9000 元/平方米，并且在 2016 年之后又迎来新的一轮大幅增长。笔者在涿州工作期间，亲眼看到房价在短短七八个月内从 1 万元急剧上涨到 2.5 万元。即便 2016 年 9 月楼市调控政策颁布，许多人依然对环京区域的房价持有乐观态度，觉得调控反而意味着房价会继续上升。

在如此这般的状况下，2017 年 6 月，燕郊房价率先突破 4.5 万元/平方米这一关键节点，紧接着，涿州房价也迈过了 2.5 万元的门槛。一位同学在涿州以 9000 元/㎡的价格入手的两套 120 平方米的房产，短短一年多的时间，就增值了将近 400 万元，月均收益超 30 万元，真可谓是日进斗金。在这一阶段的涿州楼市，毫无疑问是财富的摇篮之所，周边到处都流传着通过买房实现财富增值的故事。人们沉醉在房价会持续猛涨的乐观情境里，对于房价下跌的情形几乎毫无感知，普遍预计涿州房价将会冲击 4 万元的关卡，呈现出极大的上涨潜能。

然而，房价的不停上涨也掩盖了潜藏其中的风险，人们的眼中唯有市场的利好消息，例如涿州的高铁建设、京涿地铁规划、高速公路的便捷以及大兴机场涿州航站楼的设立等等。正如俗语所讲，好消息接连不断往往暗示着风险的临近。当环京楼市抵达巅峰之际，危机悄然降临。

2017 年 6 月以后，伴随环京区域调控政策的进一步强化，炒房客被彻底逐出市场，环京楼市瞬间流失了大批客户，房价随之跌落。涿州楼市也未能幸免，房价从最高峰值 2.5 万元/㎡一路下行，到 2020 年初已回落到 1.2 万元/㎡，近乎回到 2016 年的水准。尽管当时有看法认为涿州房价已触底，适合进场抄底，但实际情况却是，到 2021 年涿州房价进一步下探至 9000 元/㎡，部分新房的售价甚至更低。到了 2024 年，涿州房价普遍下滑至 7000 元左右，个别楼盘甚至跌到 6000 元的区间。

对于在 2016 年和 2017 年于涿州购房的投资客来说，虽然限购政策已经解除，但是当下涿州二手房市场的价格在 6000 元上下徘徊，而且就算降价到这个程度，仍然面临着难以销售的局面，市场呈现出一种有交易意愿但无实际成交的状态。这其实不难理解，因为众多新楼盘正在纷纷降价促销，实际成交价格普遍低于 6000 元。再加上涿州二手房房源充足，进一步加大了销售的难度。对于那些在房价高峰期以 25000 元/㎡购买房产的业主来说，这种现状尤其难以接受，因为即便按照 6000 元/㎡出售，所得的钱款也远远无法覆盖银行贷款。这就意味着，他们不仅损失掉了全部的首付和已经偿还的房贷，还陷入了资不抵债的困境。有业主甚至开玩笑说，愿意免费赠送房产，但这只不过是在无奈之下的一句玩笑话，因为背负着巨额房贷的房产没人愿意接手。

在我看来，涿州以及整个环京区域房价的发展趋势，或许可以看作是未来众多城市房价的一个典型代表。房屋的本质是用于居住，但是当下很多城市的房价严重偏离了这一根本属性，既没有人口的支撑，也没有经济产业的支撑。随着人口的外流，这些城市的房价最终会回归到合理的水平。进入 2024 年，随着房价下跌趋势的扩散，越来越多的人开始看衰楼市。然而，我想要强调的是，过去盲目看好房价是不正确的，现在盲目看跌房价同样不可取。未来的房价走势将会出现分化，人口流失的城市房价可能会下跌，而人口持续流入的一二线热点城市，它们的房价依然有可能上涨。