收房的城市越来越多了。

8月7日的深圳，8月6日的广州，7月31日的佛山，7月19日的潍坊，这些城市都在最近官宣收房。

当然也不仅仅是这几个城市，根据统计，目前已经有郑州、南京、长沙、烟台、大连等超过60个城市或区域发布了收房相关的文件。

而在一个月前，这个数字还只有30多个。

其实想想也正常，高库存，长去化周期，外加多次重大会议中不断强调。

这些因素，都注定收房需要加快进度。

举例来说，郑州去化周期超过37个月，烟台超过45个月，大连超过51个月。

这些城市，既没有限购，也没有拿得出手的好政策，想要消化库存，收房势在必行。

不过，现在很多人并不看好收房，包括我自己也认为收房过程中存在不少难题。

之所以存在这种观点，一是因为收房要求太苛刻，二是资金压力太大。

先来说一说收房要求。

现阶段各地发布的收房通告，都有异曲同工之妙。

要求收购房源交通便利、生活配套完善、整栋或整单元、可实现封闭式管理、面积在65~70平以下。

这些要求，直接把绝大部分商品住宅给踢了出去，而且大家应该都能看明白，符合要求的其实就是公寓。

咱们之前就说过，公寓的市场状况比住宅惨多了，有些城市公寓的去化周期都在8年以上。

从销售和去化周期的角度去考虑，现在把收购目标放在公寓上很合理。

但有个问题需要考虑，收购公寓后大概率只能转租，要是转成配售性质保障房或者是安置房，恐怕要被人猛戳脊梁骨。

因为大多数人对公寓抱有很大的偏见，我可以投资公寓，可以租公寓，但你要是让我把公寓当成未来几十年的家，那断然不可能。

当然也不是没有例外，除非收购复式公寓，这对年轻人来说还有一定的吸引力。

不少人一直在想保障房体系会是个什么样子，从目前各市的保障房规划以及收购情况来看，未来的保障房体系，终究还是以租赁为主体。

这也意味着，并不是每个有资格申请保障房的个人或家庭，都能购买配售型保障房。

然后是资金压力。

去年1000亿的租赁住房贷款支持计划，在8个城市试点，现有消息是，截止到2024年3月份，只用了40个亿。

今年3000亿的保障性住房再贷款，面向各个城市，截止到6月末，用了121个亿。

我们以为，现在有了支持，那么地方为了消化库存、为了保障房体系会不停贷款去收房。

可事实情况与大家所想的相差甚远，即便有支持，各地仍非常谨慎，致使收房进展缓慢。

导致这个情况的原因有很多。

第一，收房资金来源不是单一的。

其中大头是商业银行贷款，其次是这些支持计划，还有些城市需要自己出一部分钱。

借钱肯定要还，但收购的房子大多用来出租，不是用来卖。

而且作为保障房，租金收益也没有很高。

很显然，这个“贷款—收房—销售或租房—贷款”的良性循环没那么容易循环起来。

同时各地财政都存在不同程度的困难，有些城市是否有能力自掏腰包都要打一个问号。

所以哪怕有额外的支持，压力也是很大的。

第二，贷款也是要验资格的。

这个资格，不单单是收购主体的资格，还有收购房源的资格。

现在的期房，口碑已经相当差了，购房者购买期房时都要仔细斟酌，银行在贷款时难道就不需要考虑风险吗？

很显然，这是非常有必要的，可人家选了更省事的方案：只有收购现房才会给你贷款。

这样一来，银行也好，收购主体也罢，风险都降到了最低，可收购门槛却进一步提高，收购进度不得不放缓。

综合说下来，收购是现阶段一个针对性很强的政策，而且从长期考虑，它对建设保障房体系有很大的积极作用。

可同时，地方在收购上也存在一定的难度。

不过对很多城市而言，除了收购，也没有什么特别好的方法了。

有人会说，不是可以降利息降首付吗？

确实，降利息是购房者喜闻乐见的，甚至可以说是大势所趋。

但银行也好，地方也罢，在没有更明确要求的前提下，都不愿意主动去当这个出头鸟。