23年底24年初，北京强学区房成交量率先回暖。

历数过去多年，房产市场行情，基本都是从学区房启动。下一次，还会保持这个现象吗？

简单统计了三个强学区二手房成交量，这三个片区分别是西城德胜片区，海淀的中关村一小学区，中关村三小学区。

其一，西城、海淀三个片区强学区房的成交量，呈现出两头大，中间小的特点。

从成交数据来看，2023年2-3月，三个学区对口学区房的成交量都比较高。德胜片区分别为85套、92套；一小为26、21套；三小为47、47套。

到了4、5月，三个学区二手房成交量不约而同大跌，6、7月份达到最低点。

下半年的8、9月份，三个学区二手房成交量明显回升。尤其德胜片区，在9月份的成交量，基本回升到了23年2月的高水平。

10、11月份，三个学区李，德胜成交量下降明显；一小、三小还保持在正常水平。

随后23年12月，24年1月，三个学区二手房成交量不约而同的快速回升。尤其德胜片区，连续两个月，都保持在70套的水平。

其二，北京楼市，强学区房的成交行情，跟北京二手房整体行情大致吻合。

从三个学区二手房成交数据的趋势来看，基本与23年北京楼市行情保持一致。

23年2-3月，北京二手房行情也不错，成交量创出新高。其中，2月成交量15315套；3月成交量22192套。

到了4月份，北京楼市行情急转直下，成交量迅速下降。

从23年11月至24年1月，二手房成交量逐步恢复稳定，连续三个月，成交量都超过了1.2万套。

虽然没有达到1.5万套的高点，但这个成交量，已经相当不错了。

其三，北京房产市场，23年强学区房价格出现大跌。

上面提到的三个学区，23年下半年，尤其是11、12月，成交价都出现了大幅度下跌。最高下跌幅度达到了20-30%，甚至超过30%。

当然了，不只是强学区房价出现大幅度下跌，核心城区的次新房、近郊区的远大新，成交价都出现了不同程度的下跌。

有些小区在23年12月的最低成交价，甚至回到了2016年、2017年，下跌幅度将近50%。这些小区名单，前几天的文章里，做过统计，这里不再赘述。

其四，北京强学区房的成交量恢复了一些，成交价并没有同步恢复。

从强学区对口的二手房成交量来看，确实出现了较大幅度的回升，然而成交价依然保持在低位。

我推测这跟二手房挂牌量太高，以及卖房人心理崩溃有关。

相比23年年初，如今北京二手房挂牌量，高出来一大截，这么高的挂牌量，导致一个小区里，有大量的竞品挂牌，比如一居室占坑房。

此外，23年，不管是买房人，还是卖房人，心态都经历了非常残酷的磨砺。眼瞅着二手房的挂牌量不断创出新高，二手房成交价不断创造新低。尤其卖房人，经历了惨痛的市场教训，当下的北京房产市场，依然是买方市场，卖房人处于被动地位。

其五，北京学区房，对于有些家长来说，是刚需。

不管学区房的价格是上涨，还是下跌，是大涨还是大跌。对于有些家长来说，效果相差不大。

房价大涨的时候，需要买学区房，因为家里小孩要上学了；房价大跌的时候，需要买学区房，因为家里小孩要上学了。

买学区房就是买一块敲门砖，不管作用大小，有这块砖，总比没有这块砖要强。

因此，房产市场也会呈现一个特别现象，房价下跌时期，其他各类房子的成交节奏或者变缓，或者买房计划有变。唯独强学区房，家长们并没有太多选择，只能选择买入。