不得不承认，深圳楼市走到现在，热度在一点一点下降了。

拿清明小长假来说，开发商的营销中心并不热闹，节后释放的热销海报也是寥寥无几。

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降价成了房企唯一活路

现在的新房市场，听到最多的声音就是在“降价卖房”！

为了卖房子，开发商不得不向市场妥协！85折新房成为众多房企去化的利器。

深圳新盘基本没有不降价的，都在促销让利。

总体而言，南山中心区新盘单价已经拉到了8字头，龙华红山新盘单价5字头，沙井中心区新盘单价3.8万到4万，光明的新房低至3字头，坪山和龙岗的新房2字头。

如今，深圳新盘的价格不仅越卖越便宜，项目给出的其他优惠还越来越多，和几年前的市场相比简直天差地别。

新房市场的持续内卷，连保障房市场都扛不住了。

这不，光明的天健和瑞府人才房也跟着推出购房送全屋家电大礼包+物业费的促销手段。

人才房也开始卷起来了！

不过，文君认为选择人才房也是要看性价比的。

譬如，前段时间，深圳前海华发新城华苑业主“组团退房”的消息席卷业内朋友圈，让人误以为是房价高迫使业主退房。

文君咨询开发商了解到，业主退房是事实，但是退房的原因却是“为了换房”！

“原先买到2房的业主，因为家庭原因，想要换成3房的，有多的房源自然是满足业主换房需求的。”开发商对此表示。

作为2023深圳卖出人才房套数最多的项目，华发新城华苑让购房者用真金白银付出行动。

不过从中，文君也注意到，深圳人才房申购条件越来越放松门槛啦，在第四梯队人才条件中，3人家庭也可以申请3房户型。

这也意味着，深圳人才房供应量剧增，放松申购门槛，要和新房市场打一场持久性的“恶战”了。

有的人才房价格比市面上的商品房价格还贵，就不难想象，购房者会在买人才房和商品房的问题上纠结许久了。

更加崩溃的是，现在新房之间互卷严重，一而再再而三降价抢客，再加上人才房，这个价格战实属有点“悲壮感”！

就拿前海安居房山樾湾花园来说，4.26万/㎡的限价，2310套房源，合格认购家庭1982户，最终才卖出798套，去化率仅34.84%，这要是放在之前都是要日光的，可现在的成交结果，不免让人唏嘘，刚需都去哪儿了呢？

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市场不缺高端购买力

事实上，最近深圳楼市热度并不是刚需带来的。

3月最后两天，深圳6盘开卖。

前海时代三期尊府开盘，官宣去化82%，收金27.39亿。

福田中洲湾迎海二期，开盘销售约27.1亿。

宝安沙井的万丰海岸城瀚府，官宣开盘去化7成。

南山赤湾金众云山海，开盘收金19.3亿。

而光明的绿城桂语兰庭和龙岗的振业博文雅苑，市场关注度偏低，去化并不理想。

由此看出，深圳核心地段的项目依旧被高净值买家关注，而刚需房面临着巨大的市场挑战。

总体来说，深圳新房还是难卖的。

市场下行期，深圳不少项目交付曝出质量问题，被业主投诉维权，消耗了购房者对开发商与期房的信任。

再者，市场调整期，二手房价格被打下来，性价比也就凸显出来，不少买家觉得二手房看得见摸得着，品质有保证，也不用等交楼，省时省心省力，更愿意去买二手房。

只要购房者买房欲望被点燃，二手房市场率先“闻风而动”。

根据深房中协统计，2024年3月深圳二手房成交量再度突破5000套关口，达5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%。

伴随市场成交量的增加，成交价却在下跌，刚需、豪宅、学位房无一幸免。

比如，碧海热门刚需小区金港华庭，65㎡2房网红户型，上周成交价再创新低，成交总价跌至320万，相较于去年成交最低价，再跌80万左右，基本跌回2017年年初的成交价。

南二外学位房小区观海台，最近成交的一套108㎡3房，成交价跌至1310万，相较于同户型上套成交价1450万，继续再跌140万。

蛇口豪宅半岛城邦三期，168㎡4房中高层海景大平层，3月最新成交已经跌至3430万，相较于去年7月同户型上套成交价4000万，继续再跌570万。

下跌的成交价与攀升的成交量形成的矛盾市场，的确让观望的购房者变得更加犹豫。

但不可否认的是，成交价进一步探底也在一定程度上让改善高端买家需求得以释放。

4月3日，深圳5套法拍豪宅溢价成交，成交总价超过4亿元，成交单价最高超过37万/㎡。

（图片来源：南方都市报）

这强大的购买力，再次震惊了深圳楼市。

事实证明，市场并不缺乏购买力，缺的是高端的优质资产，很多购房者兜里揣着资金在寻找机会。

不过文君觉得，深圳楼市已经进入相对比较平稳的时期，房价也只是在小范围内调整，只要价格足够有诚意，买家还是有的。