一、北京楼市概况北京总面积约1.6万平方公里，面积就有1.6万平方公里，它相当于2.5个上海，8.5个深圳，将近10个厦门，512个澳门。甚至相当于上海、深圳、苏州、香港四个城市的面积总和。北京有16个城区，共计约20000多个住宅小区，约有16万套（外网13.5万套）在售二手房和300多个在售新楼盘。2024年前7个月，北京共计成交二手房90355套，平均每个月成交12907套。20000个小区中，北京有3000-4000个二手小区有房源成交，即每个月只有不到1/5的小区有房子，这么多的商圈版块小区，哪些版块和小区更受欢迎，流通性更好，保值性更强？

改善型小区

改善型小区包括几个维度，地段维度、配套维度和品质维度。地段维度包括环线位置，距离产业区距离。配套维度包括医疗、商业、交通、学校等，一般来说，学校的权重占比更大。所以对改善需求进行细分，又可以分成地段改善，居住品质改善和教育改善。二、东西海朝，热度最高对于房产市场来说，核心是城六区，以及通州、昌平、顺义、大兴、房山、亦庄和门头沟。

其中，城六区里热度最高的又要数东西海朝，这四个区域是北京发展最早最核心的区域，也是地段价值认可度最高的区域，抛开地缘影响，一般来说，买房都会首选这四个区域。

近12个月各区成交占比

西城是北京房价均价最高的城区。

截止2024年7月，西城二手均价100121元/平，是北京唯一一个10万+的城区。

东城二手均价86419元/平。

海淀二手均价76908元/平。

朝阳二手均价52939元/平。

东西城普遍是平房以及上世纪七八十年代的老小区，在东西城，2000年之后建成的小区即可称作次新小区，稀缺性极强。同时东西城也集中了北京的顶级教育资源。如果在西城购买，不考虑学区因素，一般首选广外，学区一般，改善小区居多，性价比高，落户神盘荣丰2008就在这里。东城的学区弱于西城，所以房价低于西城，但是东城的学区均衡性更好。如果在东城买学区，主要就是和平里，安交以及龙体。海淀则是学区+产业双极驱动，和东西城情况类似，海淀的住房也是以老旧小区居多，优质的次新主要分布在万柳、四季青、清河、西北旺等版块。朝阳区覆盖范围很大，虽然也有学区，但主要分布在个别版块，大部分买朝阳的，主要是冲着区域通达性、性价比。伴随幼升小高峰过去，入学人数每年都在大幅下滑。2024年幼升小数量预计在2023年基础上下滑17.6%2025年幼升小数量预计在2023年基础上下滑22.3%2026年幼升小数量预计在2023年基础上下滑41.5%2027年幼升小数量预计在2023年基础上下滑47.3%2028年幼升小数量预计在2023年基础上下滑56.1%持续了十余年的学区热正在褪去，很多高溢价的老破小学区在在这一波房价下跌中跌幅惊人。从长期来说，优质的资源永远不可能满足所有人的需求，顶级的教育资源在任何时候都是稀缺的，对于头部学区来说，影响相对较小。

但是对于普小渣小学区来说，价值在急剧缩水，特别是纯占坑，无法兼顾居住需求的老破小，如果近几年没有孩子上学的需求，对此类房产务必慎重考虑。三、重点区域及小区（例举，非穷举）

1、东西城优点是一流的区域、一流的地段、一流的配套，缺点在于所有房子都有学区溢价，在当下市场对于非学区需求客群不太友好。关键词：地段、学区豪宅：中骏天宸、国安府、上国阙、使馆壹号院大改善：朱雀门、一瓶、融泽府、金融世家、盈华世嘉、海晟名苑南区、当代MOMA、万国城MOMA改善：阳光丽景、熙府桃园、官苑八号、玉廊东园、九和苑、西城晶华、中海凯旋、北京尊府、四合上院、中信城、清芷园（回迁以外）、红山世家、朗琴园、和平新城、雍和家园、阳光丽景、新怡家园、富贵园（回迁以外）、本家润园（回迁以外）、幸福家园、保利蔷薇、水上华城、左安漪园、中海紫御公馆

2、海淀区海淀是学区产业双驱动，越是头部学区，越是靠近产业区，房子保值性越好。关键词：产业、学区、改善豪宅：万科如园、西山壹号院大改善：首创天阅西山、橡树湾五期（万橡府）、世华龙樾四期改善：橡树湾（五期之前）、世华龙樾小改善：上林溪、领秀新硅谷、润千秋佳苑、中海枫涟山庄、百旺茉莉园3、朝阳区关键词：地段、改善、豪宅（1）奥森西、朝阳公园、太阳宫豪宅：国奥村、泛海世家、东山condo、太阳公元、红玺台大改善：上林世家、泛海国际、棕榈泉国际公寓、冠城大通澜石改善：美伦堡、融域嘉园、火星园、丰和园、金星园、水星园（2）望京、双井豪宅：望京金茂府、远洋万和公馆、富力十号大改善：东湖湾、臻园、保利中央公园、富力城、乐成公馆、住总香榭8号改善：融科橄榄城、乐成国际（3）新北苑豪宅：天润福熙大道大改善：润泽公馆 花语城

改善：铁建国际城、润泽悦溪、华贸城8号院、华贸城10号院、世华泊郡

（4） 朝青豪宅：星河湾大改善：天鹅湾、润枫水尚东区

来源：蜂硕蜜居