前天合肥发布了国有建设用地使用权出让公告，6月27日有7宗居住用地拍卖，包含了经开2宗、高新1宗、包河1宗、瑶海区3宗，其中瑶海区的3宗居住用地要求建设立体生态住宅，引发大量关注。

关于第四代住宅优劣，之前都介绍过，这里就不赘述了。不过说到这三块地的位置和现状，大多数人并不了解，所以今天班长去实地拍摄了照片，分享给大家。（文末有6月27日土拍7宗居住用地的720全景图）

大彭板块在新安江路以南、东风大道以西这个片区，属于瑶海区的一块飞地，从图上可以看到周边都是肥东产证的项目。

再往西，就是大家熟悉的大众路板块，随着一众楼盘、商业、学校的交付和运营，大众路板块已经趋于成熟，呈现出新城面貌，入住率也在稳步提升。

不过大彭板块还处于起步阶段，目前是一片待开发空地，路网也没有启动建设。

这个片区的启动时间可以追溯到2022年，合肥自然资源和规划局2022年9月发布了《YH07-J-01-09街坊控制性详细规划前公示》，规划居住、商住、幼儿园、小学初中和绿化用地，总面积1292.7亩。

大彭片区的土地也被列入瑶海区2023年重点供应片区，并明确合肥市和平小学崇德校区、合肥市第38中学崇德校区落地大彭片区。在2023年6月还公布了两所学校的效果图，计划2024年开工建设。

不过大彭片区的两宗居住用地，并没有成功出让，最终流拍。这次重新上市后，在原先两块地的基础上，又增加了一块，合计3宗居住用地出让，并将1170/1180万/亩的价格，下调至780-790万/亩。

另外还要求按照《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》等文件要求建设立体生态住宅，即第四代住宅。

▲三宗地块位置示意图（路网未建设，仅供参考）

其实这个小片区也没什么好看的，暂时一片空地，只能在脑海中想象未来建成后的场景，我们来看看周边环境。

大彭片区南侧以住宅楼盘为主（肥东产证），西侧以住宅、学校和商业为主，南侧以待开发空地为主，东侧为待开发空地和铁路线等，南侧和西侧，尤其是西侧的城市界面和配套最好。

▲南向

▲西向

▲北向

▲东向

整体上看，大彭板块后期建设完成后，与大众路板块连片发展，局部的城市界面不会差，一应配套也都有，只不过需要时间来兑现。

问题的核心可能还是在产品和价格，第四代住宅作为一个新产品，褒贬不一，但有一点是可以确定，第四代住宅作为一个试点期的产品，复杂的理念和空间结构很考验房企住宅开发水平，而且造价偏高、后期维护难度和成本高，想要维持住外立面效果，也很挑客户。

另外根据合肥的规定，第四代住宅套内面积（不含公摊）在120平方米及以上，是属于改善定位。在这个位置，如果没有品牌房企参与、价格又高于普通住宅，能否吸引改善购房者，是个未知数。

以上是大彭板块的基本情况，我们顺便再来看看另外几块地的实拍图。

下图为包河区BH202412号地块，在黄河路以南、天津路以西（南地块），融创澜岸里的东侧，属于包河经开区（省府北）。

这块地核心优势是景观资源，从图上也可以看到，南侧一路之隔就是十五里河公园，被自然包裹，不过暂时相对原生态。

下图是高新区GX202401号地块，位置在方兴大道以西、云飞路以北，金鹏麓山院的东侧。地位置相对一般，临方兴大道和高压走廊。不过容积率很低，仅有1.6，起拍价也很低，未来可能以价格取胜。

下图是经开区JK202402号地块和经开区JK202403号地块，原水木华著的居住用地，此次拆分为两个地块，距离南艳湖和骆岗中央公园都很近。

为了方便大家查看，班长把本轮土拍的7宗居住用地，做了720全景VR地图，并对周边建筑做了标注，需要查看7宗VR地图的私信班长。