世事一场大梦。
对于很多人来说，2023年的青岛楼市就是一场大梦。只有在梦醒时刻，才能进行好好地总结。
如今回过头来看，青岛楼市在过去一年中至少发生了7个大变化。
01 市区新房也能大降价
我在《青岛房价迎来历史第二大跌幅！》一文中写过，2019年是青岛楼市史上最大跌幅，2023年则是第二大跌幅。
所不同的是，2019年主要是郊区和市区老破小降价；2023年则主要是市区新房、次新房在大降价。
我们曾经以为市区优质房产不会降价，毕竟在郊区降价的时候，市区新房还在涨价。
可事实证明，再优质的资产，也扛不住长时间的颓势。
2023年，真的改变了很多人对楼市的看法；即使再顽固的看多者，也渐渐迷茫了双眼。
02 进入存量房时代
虽然2023年青岛总的二手房成交量仍不如新房，但是改变出现在下半年。
大约是从七八月起，青岛的二手房成交量就偶有超过新房。
及至10月份，青岛新房成交5213套，其中新房住宅只有4135套；二手房则成交5431套，二手房的成交量历史性地超过新房。
进入存量时代，是今年青岛楼市最大的转折点，我已经在《青岛楼市迎来历史性的最大转折点!》一文中分析过。
存量时代，是一个不太好的现象。
增量时代，大家都忙着赚钱，没空瞎哔哔；存量时代，则开始了内卷、拼杀。
这也直接导致了下面要说的几种现象。
03 二手房倒逼新房降价
青岛开发商永远想不到，有一天把他们干傻眼的不是周边新盘竞品，而是同小区的二手房东。
我在《青岛来了一群砸场子的房东，直接把开发商干傻眼了！》中说过：
以前行情好的时候，同一小区已经交付的二手房价格要比新房贵。开发商也会以此为卖点，给看房者说，看以前那些房东买得早都赚钱了。
可现在不行了，二手房东直接成了砸场子的了，这让开发商情何以堪，彻底整不会了。
像汽车东站某小区，房东当初647万总价、单价4.43万买的楼王位置的次顶房，现在550万总价、单价3.76万卖；而同小区的新房均价在4万左右，属实尴尬。
二手房不像新房那样受到价格管制，房东一旦着急用钱，或者对未来不看好，即使赔钱也会卖。
这种砸场子的房东多了，开发商就只能跟着降价，别无他法。
04 库存快速增加
曾经，贝壳上青岛的二手房在售量长期保持在六七万套，在全国并不显眼。
一直到2022年底，青岛的二手房在售量还没有达到8万套。
可2023年一年，青岛二手房在售量增加了近4万套，增长至11.8万套。
青岛楼市在进入存量时代的同时，也在进入改善时代。
改善时代，大家都要置换新房子、大房子，原来“90/70”时代的小户型就集中出现了出售期。
二手房卖不掉，新房就没法买；卖房置换的扎堆了，二手房库存就眼见着增高至11.8万套；可因为卖不掉二手房，新房市场却依然没有支撑起来。
05 房东的妥协
我在前天的文章《青岛楼市风向变了，有人要大出血了！》中刚写过，存量时代的房东们，越来越勇于向自己拼刺刀。
有房东愿意承担一半的中介费，有房东愿意包揽5.3%的增值税，还有房东主动揽过了2%的个税。
增值税、个税，本就是卖家的税费，可在行情好的时候，一直是转嫁给买家的。
但在楼市长期不好的状况下，买家不再惯着卖家，卖家为了卖出去房子也开始主动承担本该属于自己的税费了。
06 小户型也有“春天”
青岛楼市现在是改善时代，这无可争议；市场上的二手房多是小户型，这也无可争议。
但，小户型并非一无是处。
我在《青岛楼市杀了一个回马枪！》中写过，青岛二室的成交数量超过了三室，一室的成交数量超过了四室及以上，一二室的成交数量超过了三室及以上。
至于其中原因，我归结为5点：市场拼不动大户型了、小户型性价比高、有人买小房子赚出租收益、老人置换电梯小房、刚需还在。
未来，大户型永远都是趋势；但2023年的市场表现说明，小户型也有“春天”，市场永远都有小户型的一席之地。
07 有些公寓不再是坑
过去，几乎所有人都会说，一定要买住宅，不要买公寓，所有公寓都是坑。
在增量时代，确实是这样，公寓的涨幅远不如住宅。
可一旦住宅不涨价了呢？
在住宅和公寓都不涨价，甚至于都在跌价的时候，公寓的另一层优势就出现了。
我在《青岛楼市最大的坑，被填上了？》一文中写过，一些位置好的公寓，年租金收益能够达到7%。
是的，增量时代看房价涨幅；存量时代，则要看租金收益。
有些小户型住宅，有些位置好的低总价公寓，在租金上的收益完全抵得上通胀、存款利息、理财收益，这或许是存量时代的另一种活法。
……
2023年的青岛楼市，深层次改变了我们对房地产的看法；2023年之前的青岛楼市，再也回不去了。
青岛楼市已经进入了一个新的时代，一个摒弃金融属性、加强居住属性的时代，一个房住不炒的时代。
这个时代，你有钱、有需求就买，不买房去租赁也可以，再也没有那些婆婆妈妈、七大姑八大姨、姑父姨夫和大伯大叔来嘲笑你没有房了。
因为，他们都在反思过去的自己是否真的错了。
不用扒拉了，明年会更惨，信不？[鼓掌][鼓掌][鼓掌][鼓掌]
大深圳市郊惠州二手房6000+了
十年跌回开盘价
一直没买房，住房公积金交了10来万了，就一直等，老百姓赚个钱不容易，为了孩子上学没办法，我就等着降价，说不定2年能掉个首付出来
C字湾，三面环山，太潮湿，不容易扩散，夏天来玩玩也就罢了。
旧楼加装电梯以后，乘坐电梯需要办磁卡，用磁卡刷卡上下乘坐电梯，每次都要收费的，这样用不了多长时间，政府给旧楼加装电梯的成本就全都能收回来，政府给旧楼加装电梯肯定赔不了。
黑龙江省北安市，2021年电信、移动、联通的电话卡的月租费全都涨到每月19元钱，这些电话卡以前的月租费是8元钱，2021年反而上涨到每月19元钱，国家不是说要给老百姓减轻负担吗？电信、移动、联通这些电话卡的月租费反而从以前8元上涨到19元，足足上涨了两倍，这是给老百姓减轻负担吗？
对于住在旧楼，高层的住户来说，最苦恼的事情，就是上下楼梯不方便，因为旧楼没有电梯，住在旧楼高层的老年人、病人和残疾人，他们都迫切希望尽快对旧楼加装电梯，以方便住在旧楼高层的老年人、病人和残疾人，那些反对加装电梯的低层住户，他们都是把原来高层的房子赔钱贱卖，然后搬到低层的，他们是因为嫉恨心理，所以才反对加装电梯。
一个准二线城市非得装逼是一线城市，gdp数据挺亮眼，老百姓人均工资3000，呵呵
你以为只是你们青岛吗？我们东营也变天了，降价降的一塌糊涂，也没个专家出来管管
‘受多重因素影响，房价变动是客观现象。但该文作者不是在说事，而是在卖弄！好象夸潍自己是何等有先见之明，让人反感讨厌！
好！最好变垃圾！！！
听说青岛城投欠了很多钱，当地人不吃不喝30年才能还清！不知道是真是假！
汽车东站哪来的新房？
禁止二手房交易房价飞涨
十年间，青岛房价涨了三倍
改善型住房就是个伪命题
通缩了
贫困户看到了希望！
房价与地方经济不匹配迟早出问题，要想房价赶超欧美那你得先把收入赶超了啊！
枣庄也卖不出去了，老百姓没钱了
我的心不会变！[鼓掌]
青岛楼市大便了
国家该出台的是稳房价
楼太高，太密，有什么优势[鼓掌]
凡沿海城市房价必大跌！ 小日子核废水入海，海鲜没人吃了怕辐射五脏六腑；海水没人玩了怕辐射皮肤；海水没人看了怕辐射眼晴；海浪没人听了怕辐射耳朵…… [笑着哭][笑着哭][笑着哭]
睡前就这样了，你啥时睡的，是冬眠吗？
人家也不完全是个坏事儿嘛。等孩子长大了，买房子也不会这么累。
好不容易火了一个浮山后学区房，又被崂山合小扑灭了。