老黄埔项目,可能又要杀疯了

张郃说房产 2024-04-02 07:36:35

今年老黄埔最值得期待的项目——保利在去年12月竞得的黄埔图书馆项目将在“五一”开放示范区。

保利黄埔图书馆项目规划6栋住宅,容积率4.3,层高47层,小区配套包括底商、幼儿园以及文化馆。

据消息,该项目将推出80㎡北向三房、89㎡南向三房、115㎡南向四房、158㎡南向四房,这是刚需与改善的结合盘。

黄埔图书馆项目未扣除配建楼面价2.4万/㎡,扣除配建的1万方体育文化场馆配建是2.7万/㎡,地块在老黄埔中心位置和不限价的情况下,楼面价比两年前黄埔庙头两宗地(2.7万/㎡)还要低。

根据3月各个开发商的推货速度,该项目将抢在“五一”小黄金周入市。该项目极有可能以低价入市,走刚改路线。

按地块楼面价计算,如果项目贴着利润点出货,4万+/㎡是最好的出货价格。再加上小面积,如80㎡刚需面积,330万左右或将可以上车老黄埔中心区。

这个地块为什么要做刚需+改善?网友道出了真相。

还有一个学位硬伤,该项目没有配建学校,也就是说未来业主要蹭附近的学位,至于哪间学校当然不知道。

有可能是马路对面的怡园小学北校区(以教育局公布为准),这个学校有几个校区,最好是东校区,现在好的学校都喜欢弄几个校区,但并不是个个都好。假如小学是这家,那中学就比较悬了。

说回地块地段。

为什么说是老黄埔中心区,因为这个地块直线距离5号线大沙东站500米左右,步行10分钟;附近有图书馆、少年宫、体育中心、荔枝公园等,未来还有文化馆和妇女儿童中心,周边配套应有尽有。

如果高铁站定了在这里,那项目也在高铁新城的覆盖范围内,地段价值可以参考广州东站,不过噪音也可以参考一下。

综合地块素质,如果按4万+/㎡入市,再弄点小面积,去化率基本是不用愁的。想在老黄埔置业的刚需不妨多等多一个月,让子弹飞一会。

楼市已经有所回暖,在这之前地块溢价率限制15%,多个地块还拍到封顶,送入摇号。现在地块不限价了,这块地溢价1%,也算是市场给的预期吧!

等等呗!保利会让周边的项目都有惊喜(惊吓)!

参考保利最近的“战绩”!

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评论列表
  • 2024-04-02 20:38

    单从拿地了与造价来讲,保利的利润是有保障的,但从年报来看,净利亦不算高,其实房地产中间部分的费用极高(各种税费,中间费等)

张郃说房产

简介:感谢大家的关注