一个没有产业基地，却满满都是产业红利的板块，

一个地铁富裕，三大产业重镇环绕的板块，

一个从市井到中产，从乡村到城市，从平凡到不凡的板块，

一个低调不起眼的小透明，逆袭成刚需眼里宜居的板块，

它就是北蔡。

不像三林、周康、曹路，都有记忆点和槽点，

北蔡似乎只有两个标签，大华锦绣片区和一众老破小，

动迁的老房子，没什么起伏的房价，泾渭分明的城市界面。

在浦东买房，首先会想到碧云联洋源深张江，

甚至三林唐镇森兰，都不会想到北蔡。

之所以北蔡有机会进入大家的视野，

源于十几年前这片区域被当成了庞大的动迁基地。

当整个浦东都在卷产业的时候，北蔡默默地承接着周边的外溢，

北面有让人望而却步的价格，南面有让人苦不堪言的界面，

前滩陆家嘴买不起，闵行浦江瞧不起，

这些外溢而来的力量，让北蔡在楼市中也占据了一席之地，

价格适中、良好的宜居环境，浦东内中环间只有北蔡。

1

被世人误解的北蔡

当你看到下面这张图的时候，

是不是和平时看到的北蔡板块不一样，

没错，这才是真正的北蔡。

北蔡是90年代末浦东的城市边界，离核心区最近的郊区。

西至陆家嘴、东接张江、北看金桥，北蔡太适合承担居住功能了。

北部区域的浦东星河湾、陆家嘴锦绣前城、古北御庭都属于品质较高的项目，不过这都属于花木板块，

芳芯路、芳华路一片都属于花木，包括龙阳路枢纽规划，毕竟花木是城市副中心，资源有所倾斜。

西南和东北区域，城市界面较差，都是老公房和动迁房，还有大面积的工厂。

西部区域的城市界面相比较完善，包含大华系列、凯利海华府、宝华等。

（这才是真北蔡）

北蔡作为早期大型的动迁基地，将原本大片的城中村落改造成动迁房。

后来，随着北蔡大华社区的开发，北蔡的产品从商品房、公寓、花园洋房到别墅。

目前已开发的地区中心偏西，板块东侧和南侧还有不少地块尚未开发。

川杨河以北、沪南路以西的区域，是原北蔡集镇的所在，也是如今北蔡镇镇府驻地。

该片区被沪南路分为东西两个部分，西部多为整个板块内稀缺的品质次新房，东部则多了不少老旧小区。

川杨河以北、沪南路以东、中心河以西的区域，

该片区位于莲溪路两侧，住宅多以莲溪X村为名，是北蔡建设较早的地区，整体面貌较为陈旧，且多为动迁房。

川杨河以南、沪南路以东、高青路以北、中心河以西的区域，

该片区是北蔡最新的动迁基地，住宅以次新动迁房为主。

川杨河以南、沪南路以西、锦绣路以东的区域，

该片区范围不大，动迁房和商品房兼有，都有一定年头，总体品质一般。

北蔡自己没产业，却可以吸收浦东两个大佬陆家嘴、张江的客群，

同时，新兴产业地前滩也给北蔡提供了客群。

北蔡以北上海的私募一条街，聚集了大量的“金融民工”，

北蔡以东5公里是张江高科，聚集了大量的“码农”。

很大程度上可以承接这两个板块年轻人的居住需求。

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2

刚需眼里的光

在浦东，想找个价格和居住环境都相宜的房子有多难？

北面让人望而却步的价格，南面让人有苦难言的界面。

反之，默默无名的北蔡，让人有一种家的踏实感。

上班在浦东，真不好买房，

前滩要么是顶豪，其他小区品质一般户型一般。

陆家嘴要么豪宅，要么老破小，界面还不一定比北蔡好。

跨江去浦西，房价也不便宜。

想来想去，还是北蔡最合适。

北蔡地铁堪称交通多面手，东西横向7号线、13号线，

南北纵向的18号线，西边能搭上6号线顺风车，东边能蹭上16号线。

4条地铁线，随便上一个，都能到浦东大多数产业地带，去浦西的CBD也方便。

不缺中小型商业体，3.8万方的巴黎春天承担了所有，

但缺少大品牌、大体量、大IP的商业综合体。

除了巴黎春天，还有大华锦绣嘉年华，

大华锦绣优嘉、叁宸里生活中心，山姆会员商店。

医疗配套也还可以，除了几家综合医院，还有三甲级上海市第一妇婴保健院。

5公里能到最近的三甲医院仁济医院，6公里到东方医院南院。

教育上是比上不足比下有余，相对来说小学可以，初中一般，

板块内有二梯队的昌邑小学，东侧有区重点的北蔡镇中心小学、莲溪小学等。

相对来说，大华锦绣部分次新房的学区配置一般为昌邑小学+三梯队上南中学。

没有产业是北蔡的硬伤，但北蔡有三个产业重镇环绕，

吸收陆家嘴、张江、前滩的客群，如果觉得三林贵了，北蔡也不错。

能导入产业区人口，能留住产业区人口，这样的北蔡还要什么产业。

3

大华和一众老破小

从动迁房、洋房、高层到别墅都有，北蔡能满足不同人群的居住需求。

北蔡片区的动迁房很多，居住品质、城市界面一般，

比如莲溪、南新、绿川、鹏海几个社区。

莲溪片区，片区位于莲溪路两侧，住宅多以莲溪X村为名，是北蔡建设较早的地区，整体面貌较为陈旧，无特别推荐的小区。由于区域的产品同质化较严重，建议在购买时提高对户型、楼层、小区维护的选筹要求，优中选优。

鹏海片区，坐享双轨交的利好，适合刚需关注，德圣苑和莲康苑是动迁房，环境整体一般，可以优先考虑沪南路以西绿川片区的几个动迁房小区。

绿川片区，虞泽苑、德祥苑、鹏健苑、鹏丰苑、德锦苑是板块内还不错的房龄较新的动迁房小区。

由由片区，90年代后的动迁房，片区居住的老人较多，邻居是知名豪宅浦东星河湾（花木板块）。

说完老破小片区，该说说北蔡的商品房。

北蔡居住区的第一个新小区，是陆家嘴集团开发的锦华花园。

遍地老公房的1997年，这样绿化率近50%、容积率1.2、能为近半住户提供车位的小区，真香。

2000年，锦华花园还获得了鲁班奖小区，这是中国建筑行业工程质量的最高荣誉奖。

同一年，社区建设的重任委托给了有着宝山旧改经验的开发商——大华，

此后二十多年，大华在北蔡算得上风生水起。

大华锦绣华城一共19个街区，以北艾路为界，北艾路以北是动迁小区，以南是商品房小区（4街区除外）。

一街区、二街区、三四街区、八九街区、十街区是动迁房；

十一街区、十二街区、十九街区、十八街区的性价比较高，对口第二梯队昌邑小学。

随着宝华、斐系、凯利等优质小区的加入，产品结构稍微丰富了一些。

如果当年来的不是大华，而是瑞安，或者万科，

现在是不是能跟瑞虹新城、联洋碧云掰掰手腕呢？

4

北蔡板块的房子怎么选？

第一梯队：大华锦绣华城第11街区、14街区、凯利海华府等

大华锦绣华城的11街区、18街区，房龄较新，居住条件较好，绿化和物业较好，距离13号线下南路站约200米，距离7号线锦绣路1公里之内，附近有巴黎春天商业综合体。

如果预算更高，川杨河旁的别墅，像大华珞斐墅等也很香。

其中，11街区的车位较为充沛，是昌邑小学（大华校区）对应的小区里，品质最高的。小区为板楼（其中1栋有圆形房间），外立面保养得较好。小区户型方正，南北通透，主力户型86-108平两房，130-150平的三房，适合一家三口和三代同堂居住。

14街区，被称为年轻中产的乌托邦。小区内建筑以干挂石材外立面为主，品质高，房东也比较惜售。14街区包括悦豪斯和伊斐墅，悦豪斯为公寓和大平层，伊斐墅是三期联排。其中，两房的价格在1100万左右。

凯利海华府，2010年-21年的次新小区，均价11.2万，外立面干挂石材，小区人车分流，距华鹏路地铁站700米，小区内绿化略逊于大华斐勒，东南角有个道观。

第二梯队：大华锦绣华城第9街区、第10街区

第9街区，距离附近7号线、13号线都在1公里范围内。小区虽然是动迁房（首次交易免增值税），但建筑质量尚可，车位比较紧张。

第10街区，距离附近7号线、13号线都在1公里范围内。小区周边商业配套比较齐全，生活设施完善，从幼儿园到初中都在附近，接送非常方便，隔壁就是沃尔玛山姆会员店，购物比较方便。虽然是动迁房，但建筑质量尚可，车位比较紧张。小区价位较低，适合刚需自住家庭。

第三梯队：三金（金恒、金旋、金顺）小区

三个小区距离附近7号线、13号线都在1公里范围内。小区周边商业配套比较齐全，生活设施完善。三金小区是学区内总价最低的三个小区了。其中金顺小区离昌邑小学（大华校区）很近，接送小孩上学极为方便。三个小区房龄都在94年95年，楼梯房老破小。

写在最后，

从买房角度来看，占尽区位优势的北蔡，借力楔形绿地的东风，

是浦东中环置业的必看板块，刚需之上，中产之下。

配套虽然不顶级，普通家庭也够了，

够用的商业、二梯队的学区、四通八达的地铁线路。

同样的价格买在浦东其他板块，都会顾此失彼。

什么都想要，在前滩陆家嘴买不起一个鸽子笼。

追求更好的小区品质和大户型，得买到外环外了。

北蔡好歹是个内中环板块，但是小区还是要挑一挑。

刚需上车得小心，容易买到五年不涨的老房子。

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