黄浦两大风貌别墅取证了，中海顺昌玖里别墅单价29.8万/㎡，露香园别墅单价28万/㎡。上海新房在城市更新重点项目加持下，逼近了单价30万大关。

其实，在二手交易市场，早就看见过30字头的产品，无一例外，都是低密度产品，其中又以著名别墅小区、城央老洋房领衔。

神奇数字是1.7

上海新房公寓、别墅定价，大致的落差是多少？

此次黄浦两个逼近30万单价的项目都是风貌别墅产品。以中海顺昌玖里为例，今年上半年刚入市过的公寓产品，均价17.2万/㎡。简单计算一下，同一个项目，别墅的售价是公寓售价的1.7倍。

露香园公寓16.8万，别墅28万；海玥黄浦源公寓14.3万，别墅25.18万。

敲一敲计算机，是不是这个1.7是个神奇数字。也许，别墅比公寓定价贵70%，将在未来一段时间内，会成为定价的基本参照。

所以，29.8万或28万单价的风貌产品，其实一点都没有像数字本身那样离谱。

70%差价怎么看

黄浦的两个新房，因为同时有公寓和别墅，而且都是新产品，让大家一下子意识到，原来公寓和别墅有70%的差价。

那么，70%合理吗？

我们来大致看看项目的具体情况。很多高层、超高层公寓，得房率在70%左右，换句话说，一个建筑面积250平米的大平层，实际有效的使用面积，也就是175-185平米左右。

而现在城央推出的低密度住宅，250平米产证面积，普遍实际使用面积在350—400平米左右。所以，从实际使用面积这个点上考虑，同地段低密度卖贵70%，还是十分合理的。只是大多数买家畏惧低密度产品的总价，动辄8000万1个亿，还是选了总价3000-5000万的公寓。

看到更高品质未来

徐汇滨江的土拍之后，宣告上海高品质住宅，被计划管控摁住价格的时代，已经悄悄翻篇了。也就是说，找一张满分房票，靠排队摇号拿到计划和市场之间的差价，未来已经机会缺缺了。让好地段新房做一点“价值发现”，定价更接近市场一点，看起来会变成后续一段时间的通行做法。

假设徐汇滨江绿城新盘上市单价卖20万，在目前的经济基本面下，该区域产品的行价要普遍涨到30万，还是需要“假以时日”的。而且公寓类住宅的最大特点，就是供应量大，即使一个热门项目可以达到，并不一定板块所有公寓都可以达到。

但是低密度住宅就不一样了。低密度住宅的总数，比公寓住宅要少得多。刚刚我们已经做了分析，看上去低密度单价高，实际上按使用面积来，比公寓单价高得有限。利用这1.7倍的定价模型，此刻在不同品类的住宅中找寻高品质改善的机会，还是相当有空间的。

差不多价就是机会

撇开风貌别墅，我们来看看此刻上海二手房的定价体系，还是不管公寓别墅，基本是按平方米卖的。而且，公寓和别墅之间的价差，大多没有达到1.7。

比如在上海西区，最牛的公寓当属古北壹号，目前的挂牌均价在每平米20多万元。我们来看看距离古北壹号仅一箭之地的其他低密度豪宅的挂牌情况，从下图的成交一览表上，是不是可以看到三个字：差不多。

长宁低密度二手成交一览表

根据新房给到的公式，如果差不多的地段，低密度和公寓之间，至少应当有1.7倍左右的价格差，现在二手房低密度和公寓单价却差不多、没有大的落差，主要的原因，也许就是这个市场的很多消费者，都把改善眼光盯在公寓新房上，对低密度产品缺乏专业知识、缺乏亲身体验、缺乏大量看盘。

在笔者看来，公寓和别墅几乎没有太多差价，就是市场给予的机会。

新房旧房的面积差

据悉，露香园合计推出12套房源，其中建面约410m²联排别墅共5套，建面约430- 450m²双拼别墅共4套，建面约510-540m²类独栋别墅共3套，起步价是一个亿。

中海顺昌玖里风貌别墅共推出20套风貌别墅，户型约290-355-540㎡，总价段约9000万-1.5亿。

以上两个个案有以下特点：

1、低密度新房面积普遍偏大

2、低密度新房多为亿元级产品

而仔细研究上海目前存量的低密度产品，250-350平米之间的产品，还是有相当的数量。这意味着这些产品，既因为面积小，又因为与公寓产品差价小，而在“亿元内”这一块独特的低密度市场，扮演了重要的角色。

所以，我们通过本文的探讨，给读者呈现了以下事实：

1、上海城央公寓和城央风貌别墅新房，现在基本按照1：1.7在定价。

2、上海二手城央公寓和低密度住宅，现在基本没有规律性比价关系。

3、未来上海城央亿元之上的新宅，主要看风貌别墅。

4、未来上海城央的传世名宅，尚有二手低密度住宅可以选择。

5、公寓新豪宅的总价段已大大突破了3000万元，其实从舒适性、成长空间看，还是比低密度逊色一筹的。