前天，成都楼市出台了新的调控政策，简称926楼市新政。

新政局部放开了成都楼市的限购资格，并且对房屋套数的管控，基本等于完全放开。新政的具体内容，就不详细说了，网上一搜就出来了。

今天主要和大家聊三个话题：

1 新政过后的成都楼市怪象。

2 新政深层次解读。

3 新政之后的预判，对楼市利空还是利好？

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得你的信赖！

NO1 新政过后的楼市怪象

新政过后，出现了好几点的楼市怪象。

首先，是网上流传的几张截图，号称是成都一些小区的业主群截图。内容很简单，就是说新政来了大家要一起涨价。

这些要涨价的小区，主要涉及四个，金融城有两个小区，攀成钢有一个小区，万象城有一个小区。观察员下来特地去网上验证了下，果不其然，这几个小区还真的有些房子挂牌价猛增了。

挂牌价猛增

真应了那句话，庙小妖风大，水浅王八多。

与之鲜明对比的是另外一个怪象，随着新政的出台，成都二手房市场的挂牌量，也开始增多了。这个也是做了统计的，从新政出台不到24小时的时间，成都二手房的挂牌量新增了将近3000套。

你看，有些人想着的是趁着新政赶紧涨价；有些人想着的是趁着新政赶紧出售房子。

最后一个事，是昨晚和一个朋友吃饭时碰到的。

朋友正在看成都改善新房，结果昨天在吃饭的时候，他接到了四五个电话。电话里都是售楼部的置业顾问打过来的，大概意思基本上都是国庆我们楼盘准备涨价了，现在下定的话还能享受现在的优惠，否则国庆优惠全部取消了。

更搞笑的是，有个置业顾问还给他发来一段视频，视频里主持人一直说，这新疆兰州的买家是连夜坐飞机过来的，各位再不下手就没有了。

忽悠朋友说要关系才能买的到

言而总之，总而言之，这些各种怪象，大多是想表达出楼市一片火热的样子，其目的嘛，无非是楼市中一些群体，对另一些群体的造势罢了。

NO2 新政深层次解读

最近这段时间，陆续出台楼市新政的城市，并不少。

观察员粗略的看了下各个城市的新政，再对比了相邻一些热门二线城市的新政，才发现成都的这些新政，其实力度有限，只是稍微放松了一些方面而已。

成都在楼市调控方面，向来是很谨慎的，而且也是非常有手段和效果的。

结果就证明了一切，成都今年以来的楼市表现，在全国一枝独秀。成交量在全国排名第一，但是成都的房价却一直微跌微涨，并没有大起大伏。

这是一种非常难以把控的调控精度，是需要非常高的把控全场的手段和能力的。

截止目前的成交量

关于这次楼市新政的目的，观察员总结了九个字：保新房、保销量、抢人头。

为什么要保新房？

除了新房背后逻辑是地价以外，还有两个目的。

刚才说过，成都这大半年来成交量全国第一，但是整个城市房价均价只是涨跌轻微起伏。但是这说的是整体二手房市场，但是成都的新房，今年在成都的涨幅，却也是全国第一。

涨太快了，肯定是要出问题的。

世界上没有一直高速增长的东西，因为天之道，损有余而补不足。

另外，过去两年，开发商也被整的太难受了，如果不给他们甜头，那么土拍市场将会如同现在一样，基本上都是各地城投平台的事了。

新房去化周期普遍变长

对于开发商来说，什么是甜头？

能让让开发的新房快速去化，并且在拿地的时候给他们足够的利润，这就是最大的甜头！

为什么要保销量？

一切的经济活动，都是为了交易，即便楼市这个不严格自由经济活动的市场，也是如此。

有销量，至少可以保证整个楼市的运行，在销量面前，价格相对来说，变得不是如此重要。只要销量起来，能让楼市平稳运转，那么该降价的，就应该降价。

在楼市当中，有这么一句话：量在价先。

通俗来说，就是量变引起价值。只要成都楼市持续稳定的成交量，那么随着时间的推移，楼市都会健康发展，房价也会被时间推移到和收入相符合的比例。

但是如果成交量没有了的话，后面到来的不光是价格的下降，更为重要的是楼市整体的低迷。

量在价先

为什么要抢人头？

成都楼市缺购买力嘛？

其实不缺，或者说改善和豪改市场从来不缺，缺购买力的大多数是刚需和刚改市场。

刚需客户和刚改客户，是一个整体，因为大多数刚改群体需要置换，置换的话需要刚需群体来接手。这些限购的部分放开，以及限套的放开，说白了就是为了吸引具备一定购买力的外地群体以及本地的有购买力的改善群体。

至于144平米以上房屋的完全不限购，这就是和周边竞争城市抢夺高净值购买人群了。

隔壁的重新，不远的西安，这两个和成都在具备竞争力的城市，都不存在限购了，那么整个西部、西北部、西南部的高净值人群，势必是要被分流的，如果成都还是严格限购的话。

观察员身边就有现成的案例。

我的发小，嫁到新疆去了，打算回四川买一套房子准备以后养老。原本打算的要么成都，要么重庆，现在成都解除限购了，她就准备国庆来成都订房了。

NO3 新政之后的预判，利空还是利好？

新政之后，成都楼市究竟如何走向，我想这也是广大朋友最关心和最想知道的事情。

其实从政策深层次解读，基本上就可以得出结论了：

新政的目的，是为了让偏改善新房，会去化一大波的量；二手房会挂牌量猛增，消耗性价比高的房子；开发商也可以缓一口气，来年积极拿地。

当然，这些是在能达到楼市新政的目的的情况下的结果。

如果一切能按照这个目的发展，这里面大概大半个月后可以观察两个指标发现：

一是成都二手房的挂牌量；二是接下来一个月成都的整体成交量。

如果达成了目的，那么接下来楼市的局面将会是，改善新房会有优惠快速去化，二手房市场会比较恼火，陷入量大降价的焦灼处境。

当然，最终结果还不好评论，只有等大半个月看这两个指标的呈现结果。

万一，假设万一没有达到这个结果，那么接下来面临的，很可能就是进一步的楼市新政了。

想上车成都楼市的朋友们，观察员为大家购房准备了详细方案：

专栏一：外地朋友想在成都买房的，不想被骗掉坑，可以阅读文章《外地朋友购房，三分钟熟悉成都》，链接如右https://www.toutiao.com/item/7242153606340673826/

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