房地产的“暗雷”，正在一个个炸响。
1
“踩雷”
“富豪死于信托，中产死于理财，屌丝死于P2P。”
这句前几年流传甚广的话，如今仍在不断应验。相关监测数据显示，仅房地产领域，2023年就有107款信托产品违约，违约金额合计486.42亿元。往回看，房地产信托违约更多。2022年共有115款产品违约，违约金额合计930.25亿元，2021全年违约规模达到917.11亿元。
信托埋下的“雷”还在不断炸响。最近引起市场热议的一个，来自平安信托。
4月10日，平安信托发了一则声明，对一只产品延期给客户带来困扰深表歉意，并表示对回购义务人提起诉讼，积极推进项目处置。
这只产品是平安信托福宁615号信托计划，该计划的到期日为今年3月29日。但当天，相关投资者被告知该计划尚无现金回收，信托计划延期。
根据中国证券报的消息，该信托计划成立于2021年9月29日，募集资金约7.7亿元。从底层资产看，该信托计划以股权的形式投资厦门市荣璐置业有限公司70％股权，从而间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目，该项目开发商为正荣地产。
信托计划之所以延期，主要是地产项目销售不佳。资料显示，截至公告日，臻华府累计销售218套，收到销售款5.23亿元，去化率仅为21%。
这背后，正荣地产爆雷已久。早在2022年2月，正荣地产公告称，公司内部资源无法解决一笔在3月即将到期的2亿美元债务，公司股价在当天暴跌了66%。
也就是说，福宁615号刚成立不到5个月，正荣地产就爆雷了。而且，福宁615号成立的时候，正是正荣地产的负债高峰期。彼时，地产界已经雷声隆隆。
公开资料显示，2023年，平安信托的营业收入为145.53亿元，净利润为42.55亿元，在业内属于头部。
但平安信托的压力同样不小。根据21世纪经济报道的消息，福宁615号事件之后，有投资人反映其购买的佳园468号同样面临延期，该信托计划涉及已经爆雷的龙光集团。
这只是一个缩影。此前，网络上就曾传出平安37支信托产品违约的消息，涉及数千名投资人。其中，“翔远230号信托计划”就因底层资产涉及出险房企，导致本息无法按期兑付。
▲图源网络
这些还只是已经曝出的，水面之下的，还有多少？
2
跌落
平安信托背后，有一棵大树。
公开资料显示，平安信托由中国平安持股99.88%，是中国平安在香港联交所（2318.HK）和上海证券交易所（601318）整体上市的重要组成部分。
大树底下好乘凉。在很多人看来，平安信托有中国平安兜底，总归是有保障的。
但从数据来看，中国平安自己也遇到了一些麻烦。
财报显示，2023年中国平安实现营业收入9137.89亿元，同比增长3.8%；归母净利润856.65亿元，同比下降22.83%。同时，经营活动产生的现金流量净额为3604.03亿元，同比下降24.41%。
往细处看，除了银行业务小幅增长外，其余四大业务板块都遭遇了下滑。其中，寿险及健康险业务下滑3.2%，产险业务下滑11.4%，科技业务下滑65.1%，其他业务下滑30%。
最惨烈的是平安资管业务，一年时间亏损207.47亿。要知道，这个业务上一年同期还盈利22.92亿。
面对资管业务的巨额亏损，中国平安给出的解释是“受宏观经济环境影响，信用风险上扬、资本市场波动，使得部分资产承压”。看似轻描淡写，但根据业内人士分析，核心原因还是和房地产有关。平安资管很早就在地产领域布局，其很多金融子公司都深度绑定地产项目。
还有一个数据值得注意。截至2023年底，中国平安个人寿险销售代理人数为34.7万人，较上年末下降9.8万人，下降幅度为22%。这背后的趋势是，随着人口红利逐渐消退，保险行业过去那种靠着人海战术驱动的模式，已经很难持续了。
信号同样反映在中国平安的股价上。截至2024年4月11日收盘，中国平安（601318）的股价是38.95 元/股，总市值7093亿。
这个价格，相比于此前的最高点已经跌去55%。遥想2020年底，中国平安的市值一度攀上1.7万亿，仅次于工行和建行。时至今日，中国平安的市值已蒸发近1万亿。
早在几年前，“请珍惜80元的中国平安”呼声不断，但人们眼看着中国平安的股价跌到70元、60元、50元，如今更是跌破了40元。再看当年的口号，仿佛是一个玩笑。
3
反噬
中国平安早已是“巨无霸”。
官网资料显示，中国平安目前总资产突破11万亿元，是全球资产规模最大的保险集团。它在《福布斯》“全球上市公司2000强”中名列第16位；在美国《财富》“世界500强”中名列第33位。它旗下的成员企业，很多大家都耳熟能详。
但少有人知道，它还曾是地产界的“隐形大佬”。
2015年，数位地产界大佬齐聚一堂。北派万通冯仑、华远任志强、SOHO潘石屹；浙系绿城宋卫平；闽系旭辉林中，粤系碧桂园杨国强、万科郁亮；渝派协信吴旭；海派绿地张玉良。一众大佬谈笑风生。而将他们召集在一起的，正是平安的马明哲。
强大号召力的背后，是平安对头部房企的深度布局。据不完全统计，与平安涉及股权合作的房企至少超过20家。碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创、朗诗、绿地、招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家头部房企背后，都有平安的影子。
此外，据“房财经”统计，平安不动产通过22家一级子公司，经由层层嵌套，一度投资了超过400家房地产开发公司。
巅峰时期，若将它持有的上市房企股份和自身拥有的不动产相加，平安的地产版图更加辽阔，深不可测。
平安一度享受到了房地产的红利。根据深蓝财经的梳理，2019年、2020年，平安的投资净收益分别为774.97亿元、1247.01亿元，占当期净利润的比重为51.87%、87.14%。其中很大一部分正是来源于投资地产的收益。
但随着房地产下行周期的到来，曾经的红利已然变成了拖累。
财报显示，截至2022年末，平安投资性房地产规模达1366.55亿，而同期中国人寿的投资性房产只有131.93亿，是平安的1/10。
尽管平安也在大幅压降房地产投资，但房企的爆雷速度似乎更快一点。
例如，在2021年财报中，因计提了华夏幸福432亿元的减值准备，平安全年利润骤降近三成。
类似的坑，远不止这一个。你看看当年那些与平安合作密切的房企，如今安好的还剩几个？曾经的“隐形地主”，难道要变成“冤大头”？
毋庸置疑，平安依旧是中国实力最雄厚的企业之一。但即便是这样的巨无霸，也必须明白一个现实——
当时代的列车撞倒你的时候，是不会和你说一声对不起的。
