2024年5月18日当日，央行罕见的连续发布一系列新政，主要涉及个人住房公积金贷款利率调整、个人住房贷款最低首付款比例调整以及商业性个人住房贷款利率政策调整。
这次央行新政是可以说是近十年来最强的最果断的购房刺激政策，政策的出台一点不拖泥带水带水，一步到位。主要原因就是怕形成后期还会出台新政策的预期，让更多购房者形成观望。
一、本次政策调整主要内容如下：
1、个人住房公积金贷款利率调整：
5月18日起，个人住房公积金贷款利率将下调0.25个百分点。
针对首套个人住房公积金贷款，5年以下（含5年）利率调整为2.35%，5年以上调整为2.85%。
针对第二套个人住房公积金贷款，5年以下（含5年）利率调整为不低于2.775%，5年以上调整为不低于3.325%。
作者简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，了解合肥买房政策、城市规划与学区，熟悉全合肥在售新房与2009年后交付的二手房小区，成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。
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2、商业性个人住房贷款利率政策调整：
消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
各省级分行将根据因城施策原则指导市场利率定价自律机制，自主确定各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。
银行机构将根据市场利率定价自律机制确定的利率下限，结合经营状况和客户风险等因素，合理确定贷款的具体利率水平。
3、个人住房贷款最低首付款比例调整：针对购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房为不低于25%。
各省级分行及国家金融监管机构将根据城市政府调控要求，自主确定各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
二、本次政策影响分析：
1、公积金利率降低分析：
目前合肥公积金利率提高了，最高可以提高到120万额度。我们以以首套房家庭纯公积金贷款一百万为例，贷款30年，等额本息3.1%，总共要还153.7万，每月约4270元。利率下降到2.85%，还款本息总额为148.8，总共少还约4.8万元，每年节省约1600元。
这一调整将直接影响购房者的还款成本，降低了贷款利息支出，提升了购房者的购房能力和意愿。
2、贷款首付比例调整分析：
这个首付比例是史无前例的低了。要知道，前两年首套房最低首付比例还是30%呢，现在直接对折了，这极大降低了买房的门槛。
像买200万房产，之前最低首付要40万，现在只要30万即可。这一调整将减轻购房者的首付压力，降低购房门槛，激发了购房者的购房热情，特别是对于首次购房者和改善性购房者而言，带来了更多的购房机会。
像吴哥之前就接触一些年轻人，做IT或者芯片行业的，每月工资收入可以，月供承受能力可以，但是家里底子薄，首付不足。现在就可以先上车买房了。
3、商业贷款利率调整分析：
央行取消了全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，将利率定价权下放至各省级分行，根据因城施策原则自主确定各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。这一政策调整将提高市场自律性，更好地适应各地房地产市场的实际情况，为购房者提供更灵活的利率选择。
这意味着不同城市，可以随时灵活采取不同的利率。像南京目前首套房已经开始执行3.45的利率了，目前合肥首套房贷款为3.75，估计合肥马上就会跟进。
同样的以贷款100万，贷款30年计算，利率为3.75，则每月还款约为4631元，总共利息支出为667216元。如果贷款利率调整为3.45，则每月还款约为4462元，总共利息支出为606529元。可以看出，月供减少169元，总利息减少6万元。
同样的，利率降低也降低了购房者的买房负担。
4、新政前后购房贷款负担对比测算：
我们以总价200万买房为例，按照最低首付比例，来测算下新政前后的区别。
新政前：首付20%即首付40万，贷款160万，贷款30年，贷款利率3.75，月供是7409元左右，总利息是1067545元。
新政后：首付20%即首付30万，贷款170万，首付减少10万元，相应多贷款10万元，贷款30年，假设贷款利率3.45，月供是7586元左右，总利息是1031100元。
可以看出，新政后实施后，月供增加了177元，利息反而减少了3.64万元。
总的来看，央行连发的这些新政，将为购房市场带来积极影响，降低了购房成本，激发了购房者的购房意愿，为购房市场注入了新的活力。
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