新年伊始，商业高密度的青岛市北区再度引来巨头。2月2日，市北区政府与京东集团正式签订战略合作协议，山东首店京东MALL将落户地处CBD的卓悦商业空间。

这个堪称大手笔的项目，并不是市北区2024年提升消费能级的开篇之作。在一月上旬召开的市北区两会上，“推进山姆会员店山东首店落地建设”写进了市北区政府工作报告，坊间预测落户地点为欢乐滨海城。

几乎在京东签约落户卓悦的同时，传出原本位于市南区的已经拆除的华联商厦，正在选址市北区的浮山后片区建设购物中心。

而位于市北CBD核心板块的物美青岛数字广场项目，商业、办公、住宅三部分处于紧锣密鼓的建设之中，预计在2025年竣工。

从刚签约的京东到正在建设的物美，从写入政府工作报告的山姆到正在选址的华联，市北区的商业升温异常迅猛。

在这背后，是市北区地处胶州湾东岸的优势区位、高密度的人口储备、地铁运营网络完善等因素叠加构成的消费潜力，让对选址越来越挑剔的商业巨头们，在城市商业总体格局江山已定的背景下，依然可以找到了具有洼地潜力的商业空间。

市北再迎巨头跑马圈地

近20年，青岛的商业大体经历了三轮跑马圈地，作为商业中心的市北区始终都是商业巨头逐鹿青岛的主战场。

从2000年到2007年，在中国对外资零售业放开的背景下，沃尔玛、家乐福、麦德龙、卜蜂莲花等跨国零售巨头，以及利群、美特好等国内商业巨头，基本上完成了青岛商业布局的初步覆盖，这些巨头在市北区均有落子。

在2012年之后到2022年左右的十年间，随着移动互联的崛起，不仅支付格局被改变，而且商业格局也迎来了一次划时代的变革，商业综合体成为时代的宠儿。从万达广场、大融城、诺德广场引领的CBD，到凯德MALL领衔的新都心，以及后来万科未来城MALL引领四流南路、丽达茂统筹浮山后，市北区的商业完成了再一次升级。

后疫情时代的当下，商业转型升级浪潮加剧，更多巨头到青岛跑马圈地，而市北无疑是其首选落户地之一。

京东MALL作为京东无界零售的线下“场”，足迹已遍布重庆、沈阳、西安、石家庄、合肥、东莞、昆明、武汉等省会城市及重点城市，拟落户市北区卓悦商业空间的京东MALL也是山东首店，将引入全球200余家知名品牌。

市北区正在努力争取推进的山姆山东首店或有意落户欢乐滨海城，山姆近年来是在中国最炙手可热的外资零售企业之一，被中国多个城市追逐，并被视为城市商业地位的风向标，济南此前也传出山姆落户山东首店的资讯。

物美青岛项目建成后，将引入物美集团旗下“物美”“麦德龙”“百安居”等品牌，结合青岛地铁4号线积极探索TOD模式，复合商业、产业办公等多元业态，升级完善带动周边公共配套设施。

这些项目连同近年来投入运营的万科未来城MALL、丽达茂以及正在规划选址的华联，将共同完成对市北区商业布局的丰富填充。更重要的是，这些项目都各有特色、目标受众精准，将形成良好的互补。

“新物种”为何青睐市北？

近年来，商业发展正逢迭代周期，外加疫情三年的经营压力，传统商业发展已经难以为继。在过去的2023年，已经有多家知名商业品牌停止经营或者转手，比如宝龙转手达翁、海上嘉年华转手海信广场等，但不乏一些商业新模式逆势而上。

在这一过程中，市北区都是这些商业新模式的重要首选地和实践探索场。翻开近年来的商业新模式布局，盒马鲜生门店在市北最多、旗下盒马鲜生奥莱首选市北，每日优鲜昔日布局的线下试验场落户在市北。再往前计算，市北区是青岛所有区市中沃尔玛、家乐福、麦德龙三巨头全部落户过的唯一区域。

总体来看，主要有三个原因让市北区成为商业选择的重要地点：一是居民密度高，市北区拥有100多万人口，超过市南区和崂山区的总和，虽然低于西海岸新区，但在居民密度方面，市北区遥遥领先，这为商业布局提供了基础；二是市北区的人口分布比较均衡，不像市南区西部和崂山区东部的人口稀少，市北区几乎所有地区的人口密度都高，这可以容纳更多的商业巨头进驻；三是市北区的地理位置优越，地处东海岸的中心位置，地铁交通优势造成居住、商业、商务发展比较均衡，辐射能力和互补能力更优化。

在当下注重消费提振经济的背景下，商业的优势显得太重要了。商务部部长王文涛在此前的新闻发布中表示，社会消费品零售总额创历史新高，2023年最终消费支出对经济增长贡献率达82.5%。

市北区拥有台东商品贸易和日常消费、重庆南路汽车贸易、辽宁路电子产品销售等传统消费载体，近年来又培育了中央商务区、新都心、浮山后等新兴消费载体，社会消费品零售总额一直稳居青岛各区市前列。在当前背景下，培育消费新优势，不仅可以提升市北区的经济总量，而且可以助力市北区服务业的转型升级，更可以直接带动创业、就业，经济效益和社会效益明显。

市北区固然拥有“群峰叠嶂”的商业布局覆盖面，但缺乏“一览众山小”的高点，市南区的海信广场、万象城坐拥头部位置，市北区只有凯德排位靠前。在这种背景下，引入商业新模式的首店经济具有重要的意义。在后疫情时代，区域和商业巨头正在上演一场双向奔赴！

作者：门国锋