在城市化过程中，由于城市化速度快速推进，城中村的拆迁改造愈演愈烈，相应的拆迁补偿也成为许多人关注的焦点。具体到城中村如何补偿，我们要看一下城中村的补偿地理位置和土地性质，这直接关系到补偿选择依据。北京中恒信律师事务所刘鹏律师依托裁判指引及实务要点，梳理解析了城中村改造拆迁的补偿标准，供大家参考。

一、国有土地城中村的拆迁补偿

对城中村的拆迁补偿，首先应明确城中村的集体土地是否已经转为了国有土地。如果已经转为国有土地，应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行，被征收房屋价值的补偿不得低于周边类似房地产市场价格。具体的补偿内容，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，拆迁户可以依法获得以下四类补偿：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（4）搬迁补助或奖励，具体由市、县级人民政府制定补助和奖励办法。

二、集体土地上的城中村拆迁补偿

最高人民法院在《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条中规定，“根据征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

根据上述规定，集体土地上的城中村在满足一定条件的情况下，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

三、补偿标准

由于“城中村”土地的边缘性、稀缺性、多样性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，使它拥有旺盛的需求市场，城中村发展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出现了很多的临时用地房屋、无证房屋、小产权房和门面房。而这些房屋基于其性质的不同，补偿标准也不尽相同。

1. 土地。

土地补偿标准主要看土地性质是国有土地还是集体土地，获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨，集体土地地块不同评估价也会不同。

2.房屋。

按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续，分为三种补偿标准。

第一种：具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿；

第二种：认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿；

第三种：未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿；另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素，拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿。

按照房屋用途是住宅还是商用房，亦或是住宅自行改为经营性用房（即门面房），补偿标准的主要区别在于商业用房的补偿中增加停产停业损失这一项，门面房是否认定为商业用房，主要看是否办理营业执照，是否实际经营等因素。