高兴花园再次暴跌!上海有哪些地方守不住了?

观察楼市的熊大 2024-04-26 10:03:12

转自大碗楼市上海

目前上海楼市中最主流的成交,基本都集中在300-500万的老破小。

--这样的价格段,也是跌幅最明显的。

而下跌的房子,总有跌跌不休的原因和理由。

每当楼市处于下行周期的时候,很多挂学区的老破小总是首当其冲。

曾经楼市的香饽饽、硬通货,现在真的挺不住了。

底线一次又一次地击穿。

价格出现了断崖式下跌,有些在半年内亏损达到百万。

最著名的单纯挂户口的老破小xq房。

典型的比如闵行春申的高兴花园,价格暴跌。

高兴花园挂户口1房,2021年2月份价格最高的时候,有接近十万的成交单价,总价要457万。

现在,最新成交的同户型的产品,总价只要231万。

什么是暴跌,这就是暴跌。

这样的例子比比皆是,比如,占据了优质地段的东昌新村。

位于浦东陆家嘴板块,地段不可谓不强势。

也正是凭借着优质地段,2021年7月的时候三十多平的单价可以达到13万左右,挂户口的总价在445万。

现在3年过去了,单价降到了9.8万,挂户口总价只要325万,整体降幅达到了26%左右。

当然,你说现在的学区房能不能买?

如果你预算不多又想念个好学校,当然是能买的,我们团队小伙伴近期也打算入手一套学区老破小。

目前很多老破小学区房已经跌的没有任何学区的溢价了。

还有一种跌的很惨的情况。

就是那些住宅密度贼高、体量过于庞大的小区,其实也充满危险。

最典型的就是上海康城。

你要说板块的势能,莘庄板块的能级其实并不差。

但是整个康城的房价目前低到离谱。

普遍的成交价格在3.6W的样子。

而且在上一轮的涨幅周期中,不管外部同区域的兄弟小区涨成啥样,我依然岿然不动。

为什么上海康城的房价会这么的淡定。

因为这个盘的体量,真的是太大。

整个小区的体量达到了288栋,差不多住了有1.3万户家庭。

一旦小区过于庞大,一定会出现三个方面的问题:

因为人流庞大,早高峰和晚高峰时间段很容易形成堵车;因为供应大,很容易形成业主之间的砸盘现象;前期投资客较多,大部分都不自己住,就会形成群租房林立的情况。

概括为一点,就是居住体验感差,大家在这里留不住。

还有一点需要提醒下大家。

对于所有住宅体量超过3000套的小区,大家一定要睁大眼睛避免踩坑。

不要说这种低品质的上海康城,哪怕像高品质和优质地段的中远两湾城。

前2年换了万科物业后,房价也没有挺住,目前的挂牌单价大面积的只要7W出头。

大家要知道,这可是上海内环内+苏州河这样的超级地段。

这种超大规模的小区,有着众多挂牌的二手房,大家为了出货就很容易形成互相压价的情况。

比如同样的一套中远两湾城的房子,你买的时候单价是在7万多每平,现在4年过去了,因为孩子大了要改善,你卖9万多,并不算过分吧。

但是有些人因为买的比较早,单价只要5万多,他现在卖8万多,还有的赚,而且还有很多谈价空间。

所以你去看像中远两湾城、上海康城、世茂滨江花园这样的超级大小区。

大家还是要慎重的。

房价上涨的时候整体涨幅不明显。

但是一旦处于下行阶段,第一个跌的就是他们。

当然,同样守不住的还有一些还不错的中产聚集区域。

当然,这些区域虽然也跌了,但只是回到了19年-20年左右的水平,并没有直接腰斩。

比如说浦东联洋,对口的进才实验是全上海最好的公办一体对之一。

如果对比21年7月到现在,跌的是蛮狠的。

联洋的广洋新景苑,19年年初的时候,只有8万。

到了21年上半年,最高峰曾到达过13万+。

涨幅超过50%。

就算现在回撤了,回撤到了10万,也比19年的价格是要高一点的。

如果忽略由于教育政策改革导致的骤起骤落,其实学区次新的曲线和常规次新的曲线非常接近。

还有个板块,很多外地的朋友比较喜欢。

长宁古北。

其中的品质次新房,御翠豪庭,从2020年下半年,价格开始攀升。

到了2021年七月,价格已经从9万多涨到了14万。

后面,就是一个持平的价格。

相比较2021年的最高峰,现在的价格是回到了2020年的时候。

在21年-22年的这一波涨幅中,最先崛起的是这样中产聚集的区域。

最典型的就是联洋、大宁、古美等。

当然,从抗跌性来看,这些中产聚集区域在此轮周期中大概跌了15%左右。

从跌幅来看,还算是比较稳健的。

从数据看。

目前在宝山、杨浦、松江等区域的普通住宅来说,平均的跌幅大概是在25%左右。

市中心普通住宅的跌幅大概在15%左右。

相比于其他三四线城市,上海非强势区域的房价跌幅算是比较小的。

当然,我们也帮大家罗列下不同的总价段,应该怎么买。

1、300万-500万,购买原则是要有流动性,便于后期出手。

重点考虑近郊有地铁,额外带点产业或强能级的板块。比如浦东的周浦、青浦的徐泾北城、宝山的杨行、闵行的浦江。

2、500万-800万,购买原则是自住优先,兼顾学区。

可以重点考虑浦东的唐镇、周浦;嘉定新城;闵行莘庄;浦东御桥、闵行梅陇,都是小区品质不错,还带一个不错的学区。

3、800万-1500万,购买原则是居住有品质,板块有发展。

可以重点考虑比如北蔡大华锦绣片区,浦东的森兰板块,莘庄南广场,都可以买到带学区的品质小三房。

13 阅读:16858
评论列表
  • 2024-04-26 12:12

    500我万买50平的老破小房子,这脑子钱怎么来的?

    lemon_bee 回复:
    因为可以出手,所以实际开销并没有那么大,顶多算是押金。房价上行的话,甚至还能赚一笔。如果学区房只是卖学位,几百万投下去不能回本的,你猜还有多少人愿意投资这个钱?[得瑟][得瑟]
    封之岁月 回复:
    现在有私立了,一年十万,到高考120万。公立不补课,班级前十就别想了。
  • 2024-04-26 11:54

    这些地方在没有地铁的时候,其实跟上海没啥关系

    碎却翠云千叠 回复:
    啥?[捂眼睛]上海的房子竟然和上海没啥关系[捂眼睛][捂眼睛][捂眼睛] 高兴花园基本都是市政动迁的 卢湾黄浦的 再说了高兴花园哪来的地铁[捂眼睛]
  • 2024-04-26 20:32

    高兴花园至少还要下跌%50。

    西湖忆 回复:
    不幸花园
    银光之翼 回复:
    高兴花园离大润发很远?步行10-15分钟都算很远,那你以前是不是住在村里
  • 2024-04-27 16:27

    高兴花园这地段根本就不值哪个价,就因为对口实验学校而被炒上去的,21年地铁口的房价都只是微涨的情况下,高兴的房价可谓是一天一个价,现在只能算是回归它该有的价格

  • 2024-04-27 07:40

    小便之类就是接下去要打击的,纯属以偏概全,用恐慌博取流量。它们是影响中国经济的原因之一。

    纳税人 回复:
    你快报警
  • 2024-04-27 17:52

    北蔡大华,特别是下南路二边的房子,都已二十多年,建造时质量极差,还是下南路到锦绣路,整个区域,房子的外立面都是修补的,因外墙漏水,所以搞得像烂膏药一般,只有靠巴黎春天那一断还可以,其它街坊就是老破差的高层,比现在造的小高层的动迁房经适房差了许许多多,因此大华只有一二个街坊马马虎虎,其它是一塌糊涂

    游子 回复:
    辣鸡地段,有几个老上海人会去那里买房
  • 2024-04-28 22:47

    又没有成交,价格都是虚的

  • 2024-04-28 07:20

    无论哪个小区,原始价也就万把块以内

  • 2024-04-26 14:31

    首先你得先看看这个小区是哪一年的?老破小停个车都费劲。现在年轻人看不上了。

  • 2024-04-27 06:53

    没买过房子么?拿成交价来说事[笑着哭]

  • 2024-04-27 01:58

    中远两湾城可谈不上高品质!除了地段,二十年的房龄[大笑]

    江东书生 回复:
    20年房龄还算好吧,又不可能永远买的是新房子。内环内地皮就那么点。
    马虎 回复:
    太大,都是租客,还有群租,里面乱得一塌糊涂。
  • 2024-04-27 13:51

    人类已经不生幼崽了,后期2018年以后出生的小孩估计100%上高中,100%上大学了,还炒学区房?无意义了

  • 2024-05-02 01:07

    中远两湾城最早是2600哦,低的时候2300,所以卖什么价都赚

  • 2024-04-27 12:22

    不是老破小不香,是本来房价不合理,现在最坑的房子是既老破小又是高层

  • 2024-04-27 11:01

    100努读的现在300还是赚

  • 2024-04-30 21:50

    明明23的要挂230

  • 2024-05-04 13:52

    高兴花园是因为学区不一定了

观察楼市的熊大

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