很多人要我写写申花的二手房情况，数据我早就盘了，但是一直没写，因为申花不太好说，主要怕被骂。

首先我们看申花二手房整体成交，含申花北和申花南，2023年成交了596套，这个数据虽然比不上世纪城892套，但是整体来说还可以。（2021年421套、2022年344套。）

目前申花挂房源1977套，按596套的年成交量的话，去化周期大约要40个月，去化周期虽然算不上优秀但是也不糟糕，处于中间区位。

2024年申花核心交付的项目就是润府，可售房源约为645套，按20%挂牌率的话约129套房源会进入市场。如果有些项目搞得比较快，比较早办出房产证那是另外一回事，目前交付时间我按的是合同交付时间。

129套挂牌量，按596套年去化量的话，毫无压力，不足3个月就能卖完。

所以从这个数据来看的话2024年的申花压力并不算大，去化周期大约为43个月。

但是仔细分析申花的成交数据，我们会发现事实可能并不像我们上面大数据推演的一样。

申花成交的596套，高总价的次新成交量都非常有限，成交最高的项目居然是古翠隐秀，2023年也只有29套。

东方福邸成交了40套，但是东方福邸比较复杂，小户型、毛坯都是存在的，所以很难作为次新、高总价项目的参考。

我们可以看下价格和申花接近的世纪城这方面的数据。

2023年创世纪和澄品这两个项目二手房成交量都超过100套，这种项目对于二手房是极具参考性的，因为新交付的项目大致是可以参考这些项目的。所以我在前两天的文章里说到世纪城是一个高挂牌、高成交的板块，亚运村虽然天量交付但是世纪城的客户还是能接一接这巨量二手房出货潮。

申花成交高的都是以小户型为主的项目，比如蓝孔雀（含学院府）85套、万家花城52套、金茂悦48套、雍景湾48套等项目，这些项目成交单价均不到5W，主力总价在450W以内。450W的总价，我们会发现和申花润府等项目中间套的IPO价格差多，所以这些项目的客户很难成为润府的二手接盘侠，更别说馥香园等纯高级改善项目。

申花算得上改善项目有锦绣之城、金茂府、沁园、宜和园、养云静舍、武林邸、天荟、天玺、ARC、古翠隐秀、天銮、东方福邸等12个项目，这些项目的成交量更具有参考意义。

我们发现2023年这12个项目一共成交了188套，2022年为132套、2021年为154套。这个数据还不如世纪城的创世纪+澄品成交量高，2023年世纪城这两个项目就成交了209套。

所以看整体数据申花的二手房需求很强烈，但是如果聚焦到高端改善这块的话则远不能和世纪城相比较。

2023年，申花高端改善项目成交了188套，挂牌了623套，去化周期也是40个月。但是润府的129套则需要8个月时间去去化，新增后去化周期将来到48个月。

但是2025年才是申花的交付大年。锦绣里、馥香园、杭曜置地中心、伟星星瓒颂锦府、庆樾上府等项目都均将在2025年交付，超过了4000套房源，按20%挂牌率的话将是800套房源。2023年申花改善项目成交才188套，要4年以上才能去化。

当然目前申花高端改善是低挂牌、低成交，所以成交量低和挂牌量不够多也有关系，毕竟挂牌率才6%。但是2025年800套的挂牌量对于申花二手房来说依然是一个天量。

如果按目前的市场行情走下去，申花二手房将在2025年引来雪崩。

当然2025年有很强的不确定性，谁知道到时候行情会怎么样呢，只能说按目前的情况下2025年的申花二手房将血流成河。

目前申花二手房呈现明显分化，看起来高端改善一直独秀，刚需项目稀里哗啦。

万家花城作为申花最具有代表性的刚需项目，项目的成交量比较高但是价格也跌的比较厉害，高点的时候达到了6.2W，目前只有4.65W，跌幅达到了25%。并且2024年1-2月万家花城还在跌，目前价格已经跌到4.5W以内了。

金茂府等高端改善，目前来看价格比较稳，站在7.5W以上，比创世纪价格更高一些，但是2025年天量改善项目交付之时，金茂府还能这么一枝独秀吗？

具体的个盘列表见知识星球。

题外话，申花真的和世纪城不同。

申花刚需项目成交量很高，说明客户基数不小，但是高端改善成交量有限。

世纪城则完全相反，高端项目成交量很高，但是刚需项目金色江南、春和钱塘等项目根本没什么成交量。

其实这两个数据背后逻辑我觉得是申花的客户叫地缘性客户，来自于周边业缘、地缘等，所以申花这个地段买个90方对于他们来说挺好的。

世纪城的客户大部分是天上飞来的，不是来自于周边，他可能来自于城西也可能来自于城东，更可能来自于甬台温。但是这些客户均比较有钱，追求的就是改善，所以金色江南这种89方户型根本就看不上，要买就买4房。

世纪城和申花的客户类型的差异，最终形成了两者市场的差异。

所以个人觉得在申花买超级改善项目并不是一个好的选择，在世纪城买刚需项目投资可能也不是一个好的选择但是如果你是世纪城业缘那或许是幸福的。