大幅增长30.6%!房企开始积极拿地

明说这地产 2024-03-12 00:31:50
最近,土地市场出现一些异动,三个信号引起了行业的广泛关注。

一是百强拿地金额大幅增长。

根据中指数据,1-2月,百强企业拿地总额达到1577亿元,同比大幅增长30.6%。房企投资热情似乎有所恢复。

二是核心城市土地溢价率上升。

合肥三宗宅地出让,最高溢价达到了54%,2.5万/㎡的楼面价,也拍出了历史单价地王。杭州新年的首场土拍,也展现了超高热度,取消土地限价后,7宗地块的平均溢价率达到了19.1%。

三是龙湖、滨江、伟星等民企拿地,也带动了一波流量热度。

这种拿地表现,多少和二月份同比腰斩的销售情况,不太相符。土地市场的异动背后,其实,远不止是企业投资心态的变化,更是一股不容忽视的行业趋势。

百强房企拿地金额大幅上涨

整体土地成交却很低迷

其实,如果仔细看一下拿地数据,会发现其中存在很多有趣的地方。最明显的,就是企业投资高度集中、高度分化。

虽然说百强房企拿地金额、新增货值和建面,都表现为上涨,但这份成绩单,完全是榜单头部的二十家企业起到了决定性的作用。

截止2月末,新增货值10强、20强门槛值分别为120.7亿元和55.9亿元,同比涨幅达到77%和19%。而新增货值的百强门槛却下降了35%。30强、50强的门槛值也都处于同比下降的状态。

可以说,是排名最靠前的20家企业,给整个土地市场,撑起了一片天。尤其是头部企业对核心城市高价值地块的追逐,大大拉高了整体的成交数据。

如果不考虑月末重点城市的集中土拍,截至2月25日,全国300城经营性土地成交2194万平方米,同比降幅超过50%,处于历史低位水平。

整体土地成交低迷,百强拿地反而增长,企业投资呈现出很强的集中、分化趋势。可以说,有能力拿地的房企越来越少。这种差距,将在接下来体现在房企的市场规模和市占率中。了解视频营销助手,轻松玩转抖音卖房!

国央企、城投霸榜

昔日巨头逐渐隐身

虽然说,最近龙湖等民营房企拿地的新闻热度很高,但实际上,根据克而瑞数据,龙湖的新增货值规模已经掉到80名开外。撑起土地市场的房企,也已经不再是我们过去耳熟能详的头部房企。

大量市场化的巨头房企,在投资拿地方面,基本上已经“躺平”了。而积极拿地的企业当中,三类公司非常醒目。

一是以华润置地、招商蛇口为代表的国央企巨头。

这两年他们披荆斩棘拿地,市占率也稳步提升,已经成为土地市场不容忽视的一股支撑性力量。但是值得注意的是,国央企之中也正在出现分化。拿地强度的差距背后,实际上是企业销售力和产品力的差距。

逆势扩张的头部国央企,也并不是依靠“天赋异禀”,就能躺赢。为了保持市场竞争力,这两年,以华润置地为代表的几家国央企,其实也越来越“卷”。从组织架构到产品力,基本都进行了大幅度的调整,来适应行业变化。

在当前的行业环境下,能够保持稳定输出,成为稳定行业的最后一道防线,几家国央企也的确是付出了极大的努力。

二是“建筑系”地产公司崛起。

今年前2月的拿地十强榜单中,就有中建壹品、中建信和和中铁建三家公司上榜。

中建壹品甚至同时在北京、深圳摘地,力压华润置地,成为拿地金额冠军。今年的销售目标更是要冲击TOP20了,姿态相当强势。

其实,“建筑系”地产公司,早就已经是地产行业的隐形巨头。

以中国建筑为例,作为全球最大的“包工头”,旗下除了中海地产和中海宏洋为独立上市公司外,中建八个局院都有自己的房地产公司,包括中建东孚(中建八局)、中建壹品(中建三局)、中建信和(中建五局)、中建智地(中建一局)、中建七局地产(中建七局)、中建玖合(中建二局)、中建地产广州(中建四局)、中建地产天津(中建六局)。

根据克而瑞的新增货值排行榜,去年中建东孚、中建玖合、中建壹品、中建智地新增货值分别达到268.4亿、264.2亿、194.4亿、157.1亿,全部进入拿地榜单50强。

房企不拿地以后,作为工程承包方的建筑系公司,开始走向前台,自己拿地接项目。

建筑企业既有巨大的资金优势,又有完善的产业链资源,自己拿地自己开发施工,一方面不用担心甲方暴雷拖欠工程款,安全系数更高;另一方面,一块地开发和施工赚两道钱,其他房企算不过账的地,“中建系”地产公司依然可以赚钱,拿地灵活度自然也更高。

而且中建系房企近两三年的投资力度,相对比较稳定,也已经打造出一批得到市场认可的高品质项目。

例如,去年成都青羊区地王中建壹品金沙公馆,作为高端改善项目,年底入市开盘售罄,品质也得到市场和业内的广泛认可。显然在产品设计方面,中建系也已经跻身到行业第一梯队。

有这批标杆项目带来的信心,中建系房企拿地自然也多了几分底气。

三是城投公司依然是拿地主力军。

其实,去年年底,城投的拿地金额占比就一度大幅攀升至55%。全年拉平来看,基本上近三年都一直稳定在1/3以上。

而且,随着财政部明文禁止城投举债托底拿地,地方化债重点工作的推进,目前拿地的城投公司,基本都还是具备一定的开发能力的。

例如前2月新增土地建面排名第一的石家庄城发投集团,2021年10月才正式挂牌成立。

挂牌当年就拿下了石家庄当年出让面积最大、出让总价最高的旧城改造地块,并且一改城区高强度开发模式,拿出60%的土地去做公建配套。并且还成功盘活了石家庄最大的烂尾楼项目,新项目已经于上个月顺利开业。

目前,各个城市不管是城市建设,还是重点推进的三大工程(保障房、城中村改造、“平急两用”设施),都急需要有开发企业的大力参与,不少城投公司经过重组,开始在城市开发的重难点领域,发挥越来越大的作用。

可以预见,作为地方政府落地重点项目最好用的武器,接下来城投公司拿地力度依然不会弱。

核心城市解除土地限价

溢价“两极化”严重

除了拿地企业的高度分化,从具体的土地拍卖情况来看,也相当戏剧化。

首先,就是“地王”的出现,越来越常见。

尽管土地市场成交量低迷,但丝毫不影响核心城市土地溢价攀升。这种趋势,从去年年底就已经开始了。

去年12月,合肥、东莞、成都,均拍出了全市楼面价“新地王”。成都甚至在一场土拍中,就一次性拍出三个区域地王,最高溢价率高达43%!

同样是重点核心城市的南京、杭州、苏州、长沙、青岛,也都在12月拍出了各自的板块地王;按照最新的楼面价预计,未来苏州、长沙房价可能分别突破6万/㎡和4万/㎡。

当时明源君就写文章说过,高溢价的“地王”出现,将会在今年成为常态。因为土地的“两极化”情况将会变得更残酷。

一是城市之间的分化加大。例如不少城市商品房库存高企,而刚刚拍出历史“地王”的合肥,2023年市区商品住宅去化周期已经不足6个月,其中部分区域不足5个月。这种安全系数极高的城市,自然会吸引到开发商扎堆。

二是因为土地市场低迷,不少城市都拿出优质地块来吸引开发商。拿地有风险,但拿稀缺的高品质地块没风险。核心城市、核心地块,也会成为开发商哄抢的对象。

加上去年年底,土地限价解除,溢价率也自然会不断走高。贵的土地,会更贵。在这个争夺的过程中,开发商利润空间也会被大大压缩。

其次,是本土房企拿地成为主流。

2月27日,杭州一批次7宗地块,全部由本土房企包揽,唯一一个入局的外地房企华润置地,也是和滨江联合摘地。区域深耕已经成为当下,不容置疑的趋势。

去年滨江集团董事长戚金兴在年度恳谈会上就表示,“现在要主动卧倒,匍匐前进”,要更稳健。开发比例上保证60%在杭州,浙江省内30%,省外不超过10%,并且主要在上海。基本就是,待在大本营不出去。

目前行业对优质地块的争夺,对产品品质的内卷,都已经白热化,项目开发利润率已经非常薄,不少项目预期利润率只有1-2个点。本土房企在深耕城市有客户优势、成本优势、垫资优势、信息优势,全面收缩回撤自然是最佳选择。

小结

总的来说,2024年的地产开局多少有点意料之中。

百强拿地金额的大幅增长,一方面是房企投资意愿的确有所恢复。毕竟年初拿地能够在当年转化为回款,投资额度也相对充足。另一方面,也是各种客观条件限制之下的不得已为之。

当场中玩家越来越少,整个行业的洗牌也已经进入到了深水区,春天还没有到来,场内的房企还要继续挺住。

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