通常来说，豪宅是不开渠道的。

一来，走高溢价，不急着出货；

二来，豪宅要的是圈层，像当年的深圳湾1号，那可不是有钱就能买的，据说开发商是要挑客的，有钱不够，还得符合这个盘的圈层调性，你才能被发到一张入场券；

这第三嘛，万一上了渠道还卖不动，你让我这豪宅的脸往哪儿搁……

虽然但是，广州的顶豪大平层——鹏瑞1号，竟然放下了身段，在贝壳上架了！

对，就是那个一手打造了深圳湾1号的开发商，在广州的首个顶豪项目。

想当初，广州的鹏瑞1号面世时，吹风价高达30万/平，为了保证业主圈层的高贵神秘，项目只对内部关系户开放，走的是十足的收藏级爱马仕路线。

可这会儿，项目也开启了“钞能力”，各路中介但凡能推出一套，佣金48万起步，最高可以达到——

80万。

这数字看起来挺有吸引力，但细细一想，就算按6000万元的起步价计算，佣金满打满算，也只能达到房价的0.8%。

这个比例，比起上个月鹏瑞1号推全民营销时，承诺的1%的点数，还要再低20%。

这么一算，想吸引全城中介朋友们吆喝的心是有的，但诚意嘛……

还差点意思。

1

说起来，距离“中国豪宅专家”鹏瑞集团高调宣布杀入广州的那一刻，已经过去了接近两年的时间。

那时候，关于鹏瑞，有两个小八卦。

1、 鹏瑞老板徐航在广州长大，母校是广铁一中。如今人过中年，回乡建楼，怎么看都有点叶落归根内味儿。

2、 这是鹏瑞第一个以集团名字命名的项目。

两个细节放在一起看，这个项目在鹏瑞内部的地位，还是非常高的。

毕竟，当时拍着胸脯喊出的口号是——“超越深圳湾1号”嘛。

为了在地理位置上实现“超越深圳湾1号”的目标，鹏瑞1号选址在广州金融城。

这是广州最有概念的板块之一，被看作是比肩珠江新城的“广州第二CBD”，最初的规划目标是重点引入金融产业，如今，又肩负了壮大数字经济的重任。

有集聚产业的大背景在，金融城的土地规划是以绝对的商用地为主，宅地凤毛麟角。

而鹏瑞1号这种顶豪，看上的，是金融城东区临江一线的黄金位置。

不出意外，这块地是只能用来建办公楼的，建成类住宅，是个妥妥的擦边球。

据说，为了规避“办公楼改公寓”的风险，鹏瑞和相关部门拉锯了好几个月，最终，被特批了一个“服务型公寓”的名头。

终于能正大光明地卖30万了。

一转眼，两年过去，项目从一片荒地到好几栋接近封顶，投入超10个亿的湾颂艺术中心也已经开门迎客，各种高大上的艺术展和演出，也像模像样搞了好几轮。

产品本身有没有超越深圳湾1号我不知道，唯一知道的是，开售以来，128套预售房，网签了21套——

其余，几乎所有的还没有售出的房源，都一股脑抵押给银行了。

2

说到这里，不得不八一下鹏瑞这个开发商。

徐航，清华学霸出身，第一份工作是在医疗器械公司当工程师，随后创业，公司浮浮沉沉15年，成功上市，获得财务自由。

没错，这家公司就是国产医疗器械龙头——迈瑞医疗。

背靠这个大型“提款机”，鹏瑞最大的标签就是：

不差钱。

既不做开发贷，也不发债，也不上市，踏踏实实从自己口袋里拿钱买地，产品爱打磨多久就打磨多久，看不顺眼，砸了重做也行。

这样的降维打击，曾经是深圳湾1号的成功逻辑。

但如果说深圳湾1号是一个玩票式的开始，后边的复制和扩张就是认真的了。

从鹏瑞的发展时间线来看，徐老板显然已经开始认真地寻求人生下半场——

先辞任迈瑞医疗CEO，再在一二线城市巡回拿地，从东莞到佛山再到珠海，再到上海临港，广州金融城……

布局了十几个项目，还加仓了不少旧改——

甚至，在2021年，全行业刚陷入寒冬时，还财大气粗地当了一把“白衣骑士”，接下了华夏幸福在大湾区的十几个旧改项目。

紧接着，一切需要花钱的事儿，似乎都戛然而止了。

大张旗鼓拿到的旧改，公开披露的进度寥寥，反而陆续被爆出各地公司巨额股权出质，抵押土地换取资金的消息——

鹏瑞1号的项目公司，也在去年年初一次性质押了子公司的12万股。

好不容易把楼建起来，拿到预售证了，每一套尊贵感十足的顶级豪宅背后，可都意味着几千万上亿的融资额度呢。

既然没卖掉，这块肥肉，鹏瑞先吃为敬。

3

去年，一个鹏瑞临港项目的小业主开始在小红书上「监工」。

看着航拍照片上人烟稀少的工地，他提出了一个微小的疑问——

为什么我的房子现在还是磨洋工的模样？是住宅不如实验室着急吗？

还是我们还贷人的钱花得香？

评论区中，一个反复出现的留言，成功地引起了我的注意——

「推进进度方式很多，也不是用自黑的模式，天天贬低自己买的资产。

如果您是业主麻烦主动来和我们联系，如果您不是业主，那我就认为，有些钱赚得也是昧良心。」

我仔细看了一下，这位昧着良心恰烂饭的博主，粉丝只有：

107人。

果然，还贷人的钱，就是香。