楼市走到现在，谁都知道问题所在，市场低迷的直接原因就是住房明显供大于求，要想楼市企稳、恢复，最关键的就是要降低楼市库存，起码要降到供需平衡线左右。

一般而言，一座城市楼市库存按照现有去化速度，10-12个月左右去化完毕，是属于供需平衡的特征。按照上海易居发布的百城库存报告看，100个城市有近70个城市的周期都在14个月以上，2-3年的占比较大比例，甚至还有些需要5年以上去化时间的，这其中就不乏有一些强二线城市的外围区域。所以，清华前不久发布的一部分报告说，目前房地产所面临的形势是比较严峻的。

那么，还能用2015年-2018年那波楼市去库存策略吗？

我们知道，上一波去楼市库存，采用了棚改货币化安置战略，大批拿着拆迁款的居民进入购房市场，楼市库存快速去化，随着住房供应量小于需求，房价应声而涨，也就是一些媒体说的，人们买涨不买跌，通过涨价去化了楼市库存。

但是，现在已没有当时的条件了，即由于土地市场低迷，地卖不出去，更卖不上好价，地方已没那么多钱用于拆迁，没那么多拆迁户，是不能再次启用棚改货币化安置的直接原因。可市场还不得不去维护提振，只能一个一个政策的去试，哪个能有效果就用哪个。

通过两年多的轮番施策，在业内看来，很可能是接下来全面铺开的举措，也就是针对楼市库存的“两剂”猛药终于来了。

第一个，直接收购库存商品房。

央行批复的1千亿住房租赁团体购房贷款，目前已开始在天津、成都、长春、郑州、济南

青岛、重庆、福州8个试点城市落地，明确说是可以购买存量房作为保障性租赁住房。而青岛日前拟用18.5亿用于购买2319套存量商品房用于保障性租赁房，也证实了这一点，这样做，国家是支持的。

眼尖的研究人士发现，按照住房套数和收购金额推算，每套房总价不到80万元，基本就可以圈出这些房子的位置，基本都在青岛的郊区。所以，这与业内说的去库存的说法不谋而合，因为楼市的最大库存就在这些地方。

而且还需要说明的是，这仅仅是开始。按照政策，这些购买租赁住房的贷款资金利率非常便宜，能贷30年，利率只有3%，按照两成首付的设计，这1千亿的资金其实是可以撬动更多的房源购买。试点城市的青岛已经开始，有类似需求的其他城市抄作业也是自然而然。

第二个，发放房票定向安置。

房票安置提出有些时候了，但这几天突然一下火了，因为一线城市广州在旧城改造中，发出了首张房票安置券，作为楼市的风向标，广州的加入，意味着楼市去库存更进一步。有媒体形容为“中国第二次去楼市库存开启了”，中国房地产报形容此为“房票安置潮来了”，可见它的影响有做大。

为什么说房票去楼市库存的意味浓厚呢？像广州的这个房票，有两个使用要求，一是1年的有效期，二是只能用于买指定开发商房源。翻译成白话是，在哪几个地方的楼市新房库存比较多，你拿着房票只能在这几个地方买，且在1年内要用掉。其实就是用不到1年的时间，要定向去化一些地方的楼市库存。

都知道，国家在去年已经提出在超大、特大城市中开展城中村改造，住建部也部署了2024年将开启“三大工程”建设，既然广州能使用房票定向安置，其他城市自然也是可以的。所以，我们看一个政策，不要只看是在某一个城市实施，既然开了头，其实，在同样政策下，就算铺开了。

最后，对楼市将产生多大效果？

从上面的分析可以看出，这是目前楼市政策优化过程中，不断摸索琢磨出的措施，目标就一个，均是为了千方百计去楼市库存，最终让楼市供需关系恢复正常。要看有多大作用？我们可以与2015年-2018年那波去楼市库存简单比较一下。实际上，你会发现，有异曲同工之妙。为什么这么说呢？

棚改货币化安置，是让拆迁户拿着拆迁款去商品房市场买房，达到去化库存的目的。现在呢？拆迁后我不发钱给你了，我发票给你，你到指定区域或楼盘买商品房，不进去化库存，还主打一个指哪打哪。

直接收购存量商品房，这个就更没什么好说的了。这些房子收购后，并不是放在那里当废品，而是要把这些房子租给新市民、城市的年轻人，相比此前的直接给拆迁款，钱又不知道用到哪里去了，现在直接收购，起码还能给无房人提供保障，同时还能收取相应租金用于持续运转。

有人担心，这个租金不会太高，什么时候能收回本呢？这个其实不用担心，因为，主体方在收购这些商品房时，肯定是打过折扣了，人家可是大量团购，何况，既然用于保障房，自然也会享受到相应的收购补贴，不会吃亏的。

前面说了这么多，其实就说明一个问题。这两个大招比上一轮去楼市库存的效率更高，而且还不会造成房地产无序乱涨，可谓有的放矢，既去了楼市库存，又保障了房地产健康平稳发展。