宅基地使用权是我国现有经济体制下一项特殊的土地权利，土地使用权人仅限于农民集体内部符合规定的成员。为了防止私自选址、占用耕地建房、宅基地面积超占，我国土地管理相关法律法规对宅基地的面积标准和使用权限也进行了严格的条件限制。北京中恒信律师事务所张峥律师提醒大家，农村宅基地上的房屋翻建，需要遵守“三必须”、“五不得”。

一、三必须

1.翻建房屋的人必须符合要求。

比如，户口不在农村的子女，因继承获得了农村房屋，按照有关规定拥有房屋的所有权，但农村宅基地属于集体所有，户口不在当地的继承人并无宅基地使用权。这类人获得的农村宅基地上的房屋并不能翻建。

2.翻建房屋的宅基地必须经过批准。

因历史原因，农村很多房屋存在了多年但没有取得合法的用地手续，这种情况下翻建房屋存在风险，一旦被卫片执法拍到，可能会被认为是违建，国家卫片执法对此已明确规定了相关政策。因此，对没有取得合法宅基地使用权的房屋，如果要翻建，最好先咨询、申请办理用地手续或进行不动产登记，让房屋用地有合法的手续。

3.翻建房屋必须取得乡村建设规划许可。

翻建房屋属于建设行为，按照《城乡规划法》的规定，必须翻建必须经过规划部门批准，取得乡村建设规划许可证。

二、五不得

翻建房屋还必须遵守五条规定：

1.不得改变房屋用途。

即翻建房屋只能主要用作居住，不得用作经营性用途。当然，按照相关政策规定，闲置农房用于发展民宿或用于居住兼适当经营，是允许的。

2.不得随意挪动位置。

有人在翻建时，考虑地形、风水等因素，可能会将宅基地的位置随意挪动，但这一挪动，就不是批准的宅基地位置，会导致违法占用土地建房，后期面临被处罚甚至被拆除的风险。

3.不得超出允许的占地面积。

各个地方都对宅基地面积做出规定。有的老宅基地占地面积已超过规定的标准，这种情况下翻建是不允许超过规定面积的。超面积占地也会面临严厉的处罚。

4.不得超出规定的高度。

很多地方规定农村建房不得超过三层，且对房屋的总高度作出的规定，在翻建过程中需要遵守这些规定。另外，乡村建设规划许可时对房屋建筑风貌、外观等均有规定，建房过程中也要按照这些规定建设。

5.不得违反建筑质量管理的有关规定。

目前，国家对农村自建房质量、安全管理越来越严格，三以下房屋允许由持有农村工匠资质的施工队承包修建，三层以上房屋需要有建筑资质的单位才能修建，以保证房屋质量，防止出现安全事故。