今天和老街坊约在了顿喜家德，吃完趁着天气不太热，去安定门、鼓楼一路溜达，在胡同里面瞎蹿，走了得有2万步。

据老街坊自己说，早年自己也住在二环里面，奥运时拆迁，大部分老街坊都拆去三、四环外了，那会儿还能分到芍药居的大产权楼房。后来就没有这么好的政策了，现在还住在胡同老房子里面的，要么是租户，要么是因为各种原因实在没法搬的。

我很好奇：拆迁户难道不都是很有钱吗？

老街坊给我科普了一下：很多老街坊家里实际面积都比房本要大，看起来能住三代同堂，但实际房本上可能只有十几平，就算一平按照15万去拆，也不过200万出头。

对于外地打工的优秀年轻人而言，200万足够首付了。但对于从小就生活在这里的老街坊而言，他们年轻时候大多是厂里上班的工人，后来下岗后就只能做一些小的营生，送货、开小商店、开出租等，现金流没那么充裕，不可能支付昂贵的月供。所以老街坊们很多拿到拆迁款了都只能全款置换，家里面积多的，可以去四环外面看看；家里面积不多的，只能去南边了（丰台大兴）。

但是更不爽的是，没办法拆迁的老街坊。我在二环里面看到有几栋老单元，不高，大概也就是三四层，老街坊指着单元楼说：这个地方基本上不可能拆了，周边平房全部拆完，才可能会考虑这种。

我很奇怪：这么破的楼，为什么短期内拆不了？

老街坊说：老街坊说：拆迁也是有成本的，比如说你拆一个平房，1平米给15万，100平米只用给1500万，出资方就能获得100平米左右的土地。拆楼房就不同了，100米的土地面积可能会有300平米的建筑面积，成本就变成了4500万。

所以对于出资方来说，比较划算的拆迁路径是：在郊区承包一块地，可能3000平米的土地就足够了，然后盖高楼，最好是二三十层，这样就获得了60000平米左右的建筑面积。用这60000平米去拆迁市中心的平房，就可以获得60000平米左右的市中心的土地使用权。

几十年前，老街坊里面，能住楼房的都是条件好的，很多住小四合院的家里都没厕所，得去外面上公共厕所。结果风水轮流转，平房的老街坊现在比单元楼老街坊更有优势。

老街坊表示，高层电梯房，是他绝对不会考虑的，即便是持有，也要过几年卖掉，否则将来条件越来越差，维护费用越来越高，就会变得无人管理。他比我更悲观的是，我认为将来高层电梯房会成为廉价群租房，他觉得以后甚至会有人直接放弃高层电梯老楼的产权。“宁可住3平米二环平房，也不住40平郊区楼房”。

“可能是时间太短了，还没见过拆高层住宅的。”老街坊表示，他绝对不会买漂亮小区的高层电梯房，看起来很美好，住几年体验就越来越差。

我说你想多了，北京这种高层还真不多，有也是四环外面的。

如果你有机会去一趟武汉的四新和光谷东，你会看到什么是钢铁森林。

19年我去武汉看房的时候，同事问了我一个问题：

“小区这么多同户型的房子，将来你打算卖给谁？”

上周和武汉的同学打电话，说之前卖1万8还要茶水费的楼盘，现在二手房已经1万4了（个例不代表全部）。

我看了下之前看过的那个武汉楼盘，真要感谢当初按住我的手不让我买房的老领导。那个楼盘已经是武汉二环里面的好楼盘了，当初价格接近2.2万，现在二手房挂牌1.8万，实际成交估计更低。

有朋友问我为什么开始聊房地产了，可能写基金没人看了（只是一个原因），本号主打的定位就是大类资产业余投机，写啥都行。放心我不会给你们推介具体楼盘，就是分享一些看房的经验。

其实更惨的是南京楼市，南京的楼市现在是个什么情况呢？这么说吧，我关注的一个南京房产博主现在已经开始卖小家电了。

有很多人在问，现在是不是抄底楼市的好机会？我觉得满足三个条件，你就可以无脑抄底：

1、过去几年，你的收入实现了大幅增长。

2、过去几年，你的消费也进行了大幅升级。

3、未来几年，你可预期的现金流将会非常充沛。

如果你都满足，那么恭喜你，快去买吧。