之前我写过北部新城的灯塔不是幸福里而是杭宸，其实这种情况在杭州非常普遍。一个板块的TOP级项目基本上均来自于2015、2016年的土地，2016、2017年进行销售的项目。

比如滨江区政府板块，目前最贵的还是滨江金茂府，后来摇号时代开发的滨江丹枫四季以及三好学生绿城晓风印月的二手房价格上都不如金茂府。

一方面是滨江金茂府的户型明显吊打。

对比金茂府144方和晓风印月的155方，我们发现金茂府在小11方的情况下依然比晓风印月的室内空间大很多，两者户型差距达到了20%以上。比如金茂府厨房面积8.2方而晓风印月才6.4方，比如金茂府北房间9方而晓风印月才6.1方……

另一方面精装修的差距也十分明显。

滨江金茂府带嵌入式冰箱、品牌柜子打满、入户拼花、电视背景墙、墙排马桶等等，不是后来摇号时代裸装的丹枫四季可比。

申花板块这种情况更为突出。

2017年以后申花开发了很多项目，均来自于知名开发商手笔，如万科古翠隐秀、融创宜和园、绿城沁园、融创和滨江合作开发的滨融府等等。但是最贵的还是16、17年开发的金茂府和锦绣之城，原因基本上还是一样。

特别要说明一下古翠隐秀，交付时候公区吹的一塌糊涂，号称申花最牛逼公区，然后呢？被金茂府按着锤吧。

另外滨融府的连廊也同样限制了他的上限。

所以永远都是室内比室外重要，切记切记（这个室内包含了电梯出来的前室）。不相信我们看下北部新城的例子。

北部新城杭宸在外立面、公区、精装修都不如幸福里的情况下，单价依然比幸福里贵，最为核心的原因就是室内的户型杭宸比幸福里优秀太多。当然这里还有一个非常重要的原因就是增值税。摇号时代开发的产品很多都还没有满2，没有满2天然亏5%。

幸福里满2以后，单价应该能超过杭宸，因为两者在其他方相差真的大。

摇号时想着是把税费转嫁到二手房接盘侠手上，但是事实上二手接盘侠根本不接，并且转头要卖家承担中介费。

其他类似的例子还有很多：笕桥最贵是玖樟台、萧山新区最贵的是钱塘明月、世纪城创世纪比君品、嘉品更贵……这些板块最贵的项目都是16、17年销售的项目。

在20-21年我就说了很多次，新房倒挂不能对比16年、17年开发的项目，因为他们根本不在一个档次上，但是那时候根本没人听。

最后总结下吧：

户型永远是最重要的因素，越刚需的项目越重要。

室内打造标准比公区打造标准更为重要。

所以很多时候千万别被现在项目在公区上下足面子的项目所迷惑而下单，永远记住室内面积最重要，其次室内打造标准，然后才是外立面、公区等。

再举个简单例子，现在很多项目说自己是品质项目，比如有星空顶。其实星空顶这玩意，20-30万就能搞得很好。

如果是1000户的小区，一户只要出300块。如果是100方的户型，转化为单方成本才3块。所以知道开发商为什么喜欢卷公区了不？花很小的钱，就能吹牛逼转为卖点。

感叹一句，摇号时代的产品真的是全面落后于16、17的产品。

户型落后20%左右，精装修从豪宅到裸奔、梯户比从2T2变成了2T3和2T4、滨江的恒温泳池标准也慢慢消失、风雨连廊根本不存在了、外立面从四面铝板逐步减少，对了很多摇号时代产品还有5%的增值税，所以16-17年销售的项目是区域TOP 1其实是非常合理的存在。