上海总价1个亿以上的豪宅里
风貌别墅绝对是不可忽视的一股力量
最近上海的土拍开始取消一手房地联动价
但平层公寓类产品依然存在较为严格的备案价限制，目前最高的联动价还停留在17万/平
但是一而再再而三突破上海新房备案价上限，甚至接近30万/平（甚至还是毛坯）的
是上海市中心的风貌别墅
我统计了几个正在出售的项目，总价不是接近就是超过1个亿，甚至有达到3个亿以上
（根据网络公开资料整理）
还有动辄接近1000平的终极豪宅面积
未来十年最贵的新房，目前房地联动价的最高上限，应该都会由风貌别墅保持
因为我想象不到
未来哪个大平层的一手备案价可以达到30万/平
而到了那个时候市中心别墅的备案价，又会到什么程度
于是
风貌别墅兼具了价格和产品的唯一
价格唯一，上海单价总价最高
产品唯一，只有上海核心地段才有
这些上海豪宅产品里最贵的房子究竟是什么样子的
今天，让我们不仅停留在数字、价格、地段和楼书上
去看看目前已经实景呈现的几个上亿豪宅的“真面目”
01
过去一年，上海楼市非常流行的产品风格海派
各家房企都非常有默契的在这两年拿出致敬海派的产品
甚至在上海前滩的特定区域，所有住宅都明确规定要做海派的样子
什么才是真正的海派风格，是外立面的红砖青砖，还是室内的奢石雕花
这些似乎都只是形似而非真还原
作为黄浦第一个海派风貌纯别墅，海玥黄浦源诠释了什么叫做原汁原味的纯海派
若要说到海派，离开不了土地
海玥黄浦源能够成为纯正海派的原因，底蕴来自地段
它生于上海土地的原点中心，人民广场
对面是静安雕塑公园和上海自然博物馆，还有超越新天地体量的东斯文里石库门建筑群，即将改造更新
1公里范围内的人民广场、新世界城、四行仓库、张园等等
地块的现在，已然拥有上海城市的几乎所有精华和成果
而最为珍贵的是，这片土地的历史，和那些曾在这里锐意进取，赫赫有名的风云人物
简单说下，曾在新昌路７街坊上演过的风起云涌
承德坊，1930年由南浔金氏家族建造，并长期居住于此，金氏原为丝商巨贾，后来成为艺术世家，投资家
新余里，锡舟住宅，近代著名的实业家，是中国水泥工业的先驱，著名营造厂'姚新记'老板
承建过大名鼎鼎的中山陵、上海造币厂、法国总会、英美烟草公司...等一批重要海派历史建筑
除此之外，还有厚德里、柏福里、陇西里、懋益里等等
实际成型于1900~1935年代
独特的组团式开发，跨越了1个世纪的历史时间跨度，涵盖了至少22种石库门建筑类型
纵横的巷道串联起18个建成年代和风格各异的里弄住宅
这片土地脚下积淀的深度，需要被时代留下，被城市记住
而海玥黄浦源也深谙自己的使命
于是致力于保留这宝贵的上海百年石库门的建筑群
最大的工作在于历史肌理的还原
我看了一些记录，上海建工集团背后做了难以想象的工作
除了前期的拆迁，他们从老宅中卸下来将近一百万块老砖
同时保留了几百套的门头构建、山花等等
秉持着修旧如旧、以存其真的原则
通过3D建模等技术手法，还原18种风格
同时平移其中2座百年历史建筑：陇西里公馆、新余里公馆
如今项目的部分实景已经呈现
我到现场时候
惊叹于项目对多种石库门风格建筑的保留，和几乎做到近一比一还原
那些古典主义古典主义、折衷主义、装饰主义等多元美学风格，依然在如今的风貌别墅立面上呈现
并融合在一起
一面是古法水磨石墙面，纯手工打造，三洗三磨
另一面是传统红砖形成的风貌类独栋
保留石库门风貌的同时，内部的尺度放大了庭院、露台、阁楼、地下室等多重空间
首层层高约3.6米，二层以上不低于3.4米
大幅落地玻璃窗环绕于天井，大程度引光、借景入室，让光影、空间充分呈现
重塑在上海老市中心有天有地有院子的别墅生活
小区的物业未来会引入第三方来运营，在巷弄之间，唤起老上海人百年的记忆
所以，作为上海1个亿级别的资产标的，那些愿意投入重金置业的人
不仅仅是买房子本身，还有上海文化根源的传承价值
百年风起云涌后，石库门建筑变身风貌别墅，继续书写上海的传奇
02
在风貌别墅产品骨架里，如何装入现代生活
最好的答案，我终于在这个项目中找到
弘安里
（来源：网络）
弘安里原为虹口17街坊，是虹口区现存最大的成片旧里，建筑跨越三个世纪、涵盖四个时期的石库门类型
历史上，这里曾是多位大亨和显赫家族的故居
如中国通商银行的谢氏家族，创办了振纶洽记缫丝厂的沈联芳
项目容积率仅约1.1的纯墅社区，在寸土寸金的上海内环内真的太过奢侈(目前上海风貌别墅中的最低密度)
而传承风貌的同时，改做了一定创新
在设计上，减少了一定支弄的数量，巷弄的尺度得到了放大
因此，走进示范区的第一眼，是被丰富的园林植被惊讶到
当然还有比想象中更加宜人归家尺度
巷弄的两道带来更多的绿植空间和繁花氛围
公区的打造中，通过不同材料和细节的组合
项目还原了各具特色的过街楼和不同的石库门支弄门头
门窗上的钉子和挂件，都以不同形式得到保留
其中两个巷弄之间，特意做了连廊设计
为的就是还原当初石库门里弄的肌理，连廊的内部实际上分给左右两户分别作为功能区使用
窗户的设计同样别出心裁，不同气窗用了不同的造型
有简洁明快的线条，也有弧形山花的精美
从这张图大概可以感受弘安里对建筑细节精致度的要求
看似经典Artdeco干挂石材的立面风格
细看是从头至底的线条雕刻
社区里各种细节，无一不体现了海派的精致和细腻
即便是一盏装饰灯，也将氛围瞬时转换到那个大上海时代
弘安里不仅依据人居需求调整了巷弄尺度
同时也优化了户型的设计，被充分放大的面宽
大开间的朝南客餐厅，明亮的采光渗透到每一寸空间
大多数庭院的进深都足够深
每一户宅院由高高的院墙隔开，有效的降低了邻里之间的干扰
从外部看，是一幢幢还原历史风貌的里弄别墅，有种时空反转的感觉
内部则结合当代豪宅客群需求定制，特意打造1600平的多功能会所
赋予了以往石库门建筑，前所未有丰富的社交空间
配备恒温泳池、健身、瑜伽、和多功能会客厅
目前项目的四季恒温泳池已经开放，设于项目内的一幢花园住宅内的负一楼
搭配着种植有绿植的采光天井
围绕着泳池的会客厅，装修风格同样也是老上海的腔调
会所连接着地下车库，依然利用大量红砖贯彻经典海派风格
不管是室内室外，地上地下，整个项目的海派元素都在每个细节和转角处延伸
让我有种仿佛时空穿梭的错觉
绕着项目走了好几圈
真切感受到未来这里生活的画面感，和所有别墅都很不一样
让我记忆犹深的是这扇窗户
窗户折射出来未来业主生活的日常
而我在离开的时候，拍下这样一张照片
弘安里的沿街立面延续了上宅下铺形式，不仅精准的还原了江西北路的风貌
同时窗台上盛开的繁花，优雅的绽放着，那一刻浪漫了整个街区
一时让人分不清
这到底是百年前的花园洋房，还是现在新建的风貌别墅
周边街区融合度，让项目成为了留给给上海这座城市的风景
虹口不断向前发展，但也留下了属于石库门的文化名片
我想，这大概就是上海想要做风貌别墅的初心吧
上海不缺过亿别墅，市中心也不缺豪宅
但是能够把海派的历史和文化传承下来的，真的只有风貌别墅了
03
我们曾统计过这个惊人的数字
这两年上海内环内，竟要供应超过40个风貌别墅项目
吸引了多家房企如本土港资国央企都有不同类型不同地段的产品亮相
但目前能够实景呈现的其实并不多
除了我们实地踩盘的海玥黄浦源和弘安里
最近上海一个起步价就高达1.8亿的风貌别墅悄悄开盘了
天潼198设计效果图
那就是由新湖中宝开发的，总价最高面积最大的天潼198，不管是地段还是产品都是上海风貌别墅中的天花板级别
还有位于上海老城厢地段，只推出12套的，面积410㎡起的露香园
港资打造瑞安翠湖滨江，仅有90户业主的滨江花园里弄别墅，目前也已开放了样板间
还有华润置地在上海的第一个风貌别墅士林润园等等
今年，可以说是上海总价1个亿左右豪宅供应量井喷年
在近百年的时间里，上海市中心的石库门从一家一户演变到七十二家房客
到如今更新生长为一幢幢风貌别墅
真的让人有种时空反转的感觉
所谓1个亿的价格，反而是它们最不起眼的标签
这样的资产，对业主来说，不仅是一种家族资产的代代传承
也是对上海这座城市文化遗产的最好保留
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5430篇原创文章
