2021年北京有北沙滩这样核心板块供地，2022年北京还有太阳宫这样的核心板块供地。但是到了2023年您会发现诸如这类板块的供地没有了，2023年核心板块的供地主要集中在四环的丰台，其他区域只有朝阳的东南四环一带还有少量供地。优质板块的供地正在逐渐减少。

上周四，京楼来了新政，主要体现在四个方面，提高普宅线、降低首付比例、降低还款利率、增加贷款年限。京楼在2023年年末迎来了新一轮的政策利好。

其中普宅的认定标准更新为144平方米以内、容积率1.0以上、五环内85000元/平方米以内，而之前五环内的普宅线基本看总价是否在468万以内。这样调整之后五环内单价8万一平米建面130平方米总价哪怕超过1000万的房源也能算做普宅。对于核心板块改善置业，是较大的利好政策。

就在这个时间点，朝阳迎来了四环核心板块首个普宅新盘的亮相——保利·朝央和煦。

为何说核心板块

保利·朝央和煦地处东南四环地铁17号线十八里店站北侧约200米，是四环周边为数不多的地铁旁新盘项目。

项目所在的位置，是朝阳正在重点打造的朝阳港。2022年这里引入了知名教育资源人大附中，该学校选址就在保利·朝央和煦西侧。朝阳港板块整体规划面积约370万平米其中包括约22万平方米商业。以发展的眼光看待朝阳港板块，板块未来发展可期。

况且，从这里北上可以快速通达国贸商圈，SKP、合生汇等大型商业综合体距离项目也没多远。

一方面自身有完备的规划，另一方面距离现有核心板块也不远。说这里是四环核心板块问题不大。

当下阶段不管是卖9.5万一平米的大红门，还是卖8万+的新宫，四环周边核心板块的新盘基本处于已经开过盘，且售卖相对不错。然而，新政之后的待开盘新盘项目并不多，其中目前已知案名、产品面积段等基础信息的，只有保利·朝央和煦一盘。

况且，诸如四环总部基地这样的板块，给出来的未来新盘参考均价已经是9万+。而当下阶段五环内普宅的标准是8.5万元/平方米以内，后续新供应住宅是否还能做到普宅不好说。因此参考均价78000元/平方米的保利·朝央和煦，就显得在价格维度上有一定优势。

普宅有何用途

普宅在新房阶段用途不大，但是在二手交易时房本或契税票满两年的普宅可以免征营业税。以保利朝阳和煦为例，项目120、132、143平方米房源均为普宅，未来二手房交易在税费方面有一定优势。

也来说说户型

项目120平方米三居南北通透南向三面宽，双卫生间、餐客厨一体化通透、独立家政间等设计均为当代户型的优点。而四环核心板块，最近几年新盘并不多，处于老项目多新项目少的境地。然而老项目很难做到当下户型产品的格局，因此更优质的户型产品就成了新老项目的一道分水岭，在未来更好的户型产品之于保值而言更具优势。

再来说143平方米四居，从该平米数看，该户型有概率做到新版普宅，因为144平方米以内是普宅对于建筑面积的最大要求。简单说，如果该户型刚好卡在普宅线上，属于新版规则下的红利户型。

况且，150平方米以内的户型产品设计有双主卧套设计的并不多，而项目143平方米户型南向双卧室均带有独立卫生间，南向卧室均为套间设计。再结合普宅领域内5米的客厅面宽设计，户型设计可谓完美。

另一方面，我们从项目给出的外立面效果图也能看出，项目采取了较高的窗墙比外加金属线条设计，符合项目‘和’字系精品雅致的定位。其中更高的窗墙比代表更好的采光，而更好的采光代表更好的保值属性。

从项目目前透露的精装信息看，全屋新风、直饮水系统也是当代改善住宅的标配。从这些简单的信息看，我们有理由对于项目的精装有更好的期待。

2023年末的京楼新政，之于改善楼盘而言，不少房源从原先的非普宅变为了普宅，而且二套房首付也相应降低，我个人看法这次新政更利好能算作普宅的改善新盘。

而这类新盘中，目前已经对外公示案名、产品等信息，有望在2024年初开盘销售的保利·朝央和煦项目是值得期待的新盘。保利毕竟深耕朝阳多年，说人家是最懂朝阳群众购房需求的开发企业问题不大，本人也很期待在新政后保利·朝央和煦项目能交出一份满意的销售答卷。

据了解，保利·朝央和煦项目计划在近期开放售楼处、样板间。新政后四环普宅新盘，让我们共同期待吧。