明年房子更难卖了你信吗?

佳爷会看房 2024-04-29 18:08:36

大家都知道,供求关系决定商品价格,供大于求,价格下跌概率大,供小于求,价格上涨可能性更高,所以想清晰把握京楼走势,除了研究宏观政策,房价变化,房子地段,自住属性,优缺点外,供应情况也是应该考虑的范畴。

北京的市场我能想到反应“供”的数据有这么几个。

1.新供地块量。

这两年一二线城市优质(好地段)地块供应明显增加,3月28日举行的“2024年北京商品住宅用地推介会”,一口气对外推介了87宗地,合计540公顷,和去年比多了14宗,增幅近2成,这些地预计会在今明两年入市。

除此之外,规自委还在今年1月18日发布了北京存量住宅用地信息,共计449个项目,其中40%还没销售,想领取表格的小伙伴可以私信我们,备注“找小白”。

2.新房存量。

下表是揭叔统计的4月北京新房网签,总结几个特点。

第一,这152个项目叔的措辞是“主流新盘”,意味着不代表北京市面上的所有新盘数量,还不算那些前几年售卖的“老大难”和冷门盘,这些主流盘单盘体量往少了说500套,这么算下来市面上还有70000多套主流新房在售呢,再往多了说,这些新盘网签都过50%了,那还有30000多套没卖呢,这还没算上去年供应但还没入市的新地,以及上面说的87宗地,更何况今年入市的新盘,开盘海报战绩都是夸大再夸大,实际销量除以2,再除以2的比比皆是,某900+套体量被大家公认的热销项目,开盘只卖了200套,去化率不到3成。

3.二手房挂牌量。

截止目前北京大中介二手房后台+前台总挂牌量17.2万套(包含车位,商办,地下室等),有朋友说前一阵不还是17.3万套么,这量不是下去点了么,但我想说你得看量级啊,以往市场好的时候,这个数字是9万和10万,另外,以前存量变少,价格会企稳,现在首先成交量冲不起来,其次市场原因也好,信心不足也罢,加上**pua等原因,再者说成交一直走低,背包房行情已经接近尾声,市场难言好转。

4.二手房存量预期。

除了现有的新房和二手房,未来还会有一些增量房进入市场,如供应了100多个项目的限竞房,还有截止2017年6月供应7.55万套的自住型商品房,还不算近几年中心城区为了疏解人口,建设的安置房,拿到房本也会陆续入市。

所以看到这,想说的是,现在的市场环境跟过去完全不同,供大于求也会影响大家,对于买房需求的改变,选自住更好的房子,或在一堆同质化小区里,横向对比选择某一点更明有优势的房子,可能成为未来主流需求,取代保增的选择和地位,商品房逐渐回归消费和使用价值。

本期白话二手房就到这里,下周见!

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