近日，惠城区人民政府办公室发布《印发惠城区农村宅基地管理实施细则的通知》，对农村宅基地的管理进行了详细的说明。

整理出来的细则的要点，具体如下：

1、农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只有使用权。

2、农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

“一户一宅”是指依法享有宅基地资格权的村民在村内一户只能拥有一处宅基地。

“户”非指公安户籍系统的户籍，原则上公安户籍系统仅为基础，非唯一审批标准，严禁家庭成员通过公安户籍系统分成多个户口申请宅基地，符合本细则第十四条分户条件的除外。

3、城镇开发边界内或控制性详细规划范围内的宅基地面积不得超过80平方米，城镇开发边界外宅基地面积不得超过120平方米。

横沥镇和芦洲镇宅基地面积原则上不超过120平方米，若超过120平方米的，须公示后再经镇党委会结合全镇村庄建设用地规模和实际户数情况研究审慎批准，但最高不得超过150平方米。

4、鼓励村集体和村民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

5、申请宅基地建房的农村村民应为本行政村农村集体经济组织成员，满足以下条件之一且户籍在本村的农村集体经济组织成员可以“户”为单位向本农村集体经济组织提出申请：

（一）户内无宅基地且达到法定结婚年龄的人员；

（二）户内已有宅基地，本户中有已达到法定结婚年龄需要分户且在本行政村范围内其名下无宅基地的人员；

（三）因实施村庄规划或进行公共设施和公益事业建设等需要迁建、重建的；

（四）自愿交回原宅基地且原宅基地已被本农村集体经济组织收回，在交回原宅基地后户内没有其他宅基地的；

（五）原有唯一住宅危旧后因灾倒塌，需要在异址新建、原址重建、改建且符合村庄规划和“一户一宅”政策的；

（六）其他按规定符合申请人条件的人员。

农村集体经济组织成员资格按照《广东省农村集体经济组织管理规定》和农村集体经济组织章程等进行界定。

6、宅基地地上房屋的有偿流转，受让人应为本村范围内的任一农村集体经济组织成员且符合农村宅基地“一户一宅”规定的人员。

7、宅基地不得非法转让。严禁城镇居民购买农村宅基地或其地上房屋、附着物，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地或房屋发放不动产权证书。

本细则自印发之日起实施，有效期三年。

以下为管理细则全文：

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惠城区农村宅基地管理实施细则

第一章 总则

第一条 为贯彻落实《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）有关精神，推进我区宅基地制度改革，切实加强我区宅基地管理，维护农村宅基地管理秩序，规范宅基地使用，保护农村集体经济组织成员宅基地合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等法律法规和国家政策有关规定，按照《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）和《惠州市农村宅基地“一户一宅”管理指导意见（试行）》《惠州市农村村民建房审批指导意见（试行）》（惠农〔2019〕232号）等有关要求，结合我区农村宅基地管理实际情况，制定本细则。

第二条 建立区政府主导、镇主责、村级主体，由区农业农村水利局负责牵头，区自然资源局等按部门职责负责指导、监督，镇负责具体实施的宅基地管理机制。

区农业农村水利局负责牵头建立健全宅基地管理制度，指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用。

区自然资源局负责指导镇编制国土空间规划、土地利用计划和农村住宅报建及核发规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农（林）用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

区住房城乡建设局负责优化农房风貌设计，推动农房风貌、自建房质量管控落地，指导农房建设管理，加强乡村建筑工匠培训管理。

区城管执法局负责会同区自然资源局、区农业农村水利局和区住房城乡建设局加强督促指导镇对不按审批内容建设和未批先建等占用宅基地违法建房的行政执法工作，指导镇落实建新拆旧和宅基地、农房建设、农房风貌管控一体执法。

镇政府是本行政区域内宅基地和农村村民建房审批、管理及监督的责任主体，设立专门窗口，负责农村村民宅基地及建房的受理和审批，发放《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》，加强农房简约报建组织管理和农房建设质量安全管理及日常监管等工作。

村民委员会应积极宣传有关土地、规划等法律法规和文件精神，加强对辖区内个人建房的监管；加强巡查，发现违法违规建房苗头，应立即劝导，做好化解工作；发现违法违规建房行为，应立即制止，并向当地政府报告。

第三条 农村宅基地的管理和使用坚持规划先行、尊重历史、户有所居、节约集约，按照“一户一宅”、面积合规的原则严格审批，严控增量。

第四条 农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只有使用权。实施村庄规划或城乡建设需要调整宅基地的，农村集体经济组织及其成员应当依法予以配合。

第五条 本细则所称农村村民是指当地行政村的集体经济组织成员。农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。“一户一宅”是指依法享有宅基地资格权的村民在村内一户只能拥有一处宅基地。“户”非指公安户籍系统的户籍，原则上公安户籍系统仅为基础，非唯一审批标准，严禁家庭成员通过公安户籍系统分成多个户口申请宅基地，符合本细则第十四条分户条件的除外。

第二章 规划与管控

第六条 农村宅基地的管理和使用应当坚持规划引领，必须符合国土空间规划等法定规划，充分利用农村居民点内存量建设用地，鼓励和探索推行村（社区）公寓建设，控制宅基地用地总规模，提高土地利用效率。

第七条 区自然资源局指导镇开展镇级国土空间总体规划、村庄规划编制工作，在镇级国土空间总体规划、村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，并在村庄规划中明确如建筑色彩、屋顶样式及外墙装饰样式等农房风貌重点管控要素；区住房城乡建设局负责指导镇落实农村农房风貌管控工作；镇负责农村农房风貌管控工作的具体实施，确定如建筑色彩、屋顶样式及外墙装饰样式等农房风貌审批要素和验收要素。

第八条 新申请宅基地要严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。城镇开发边界内或控制性详细规划范围内的宅基地面积不得超过80平方米，城镇开发边界外宅基地面积不得超过120平方米。横沥镇和芦洲镇宅基地面积原则上不超过120平方米，若超过120平方米的，须公示后再经镇党委会结合全镇村庄建设用地规模和实际户数情况研究审慎批准，但最高不得超过150平方米。区自然资源局、区农业农村水利局按职能负责业务指导。

第九条 严格落实土地用途管制，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。对于符合“一户一宅”要求、不涉及永久基本农田和生态保护红线、与现状农村居民点相邻成片、避开地质灾害隐患点、河湖管理范围和洪涝灾害风险控制线的村民宅基地，按符合国土空间规划办理农用地转用审批手续。由宅基地所在镇政府完成组卷材料报区自然资源局审核后，呈相关部门审批。

第十条 鼓励村集体和村民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

第十一条 依法保障村民宅基地资格权和房屋财产权等合法权益。严格控制整村撤并，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第三章 村自治管理

第十二条 各村委会应当根据村民自治的相关法律法规和政策的规定，强化农村宅基地管理，行使宅基地管理职责。

第十三条 在镇政府指导下，农村集体经济组织、村委会及村民小组应履行以下主要职责：

（一）立足本村经济基础、地形地貌、文化传承等实际，配合、协助政府有关部门开展详细规划编制工作，探索编制村庄规划和生态环境规划融合的美丽乡村发展规划；

（二）负责制定本辖区范围内宅基地管理制度，经农村集体经济组织成员大会表决通过，报当地镇政府备案后予以公布实施；

（三）负责宅基地日常管理。审查宅基地申请、协助农房报建及验收、农房风貌管控、实施宅基地收回、强化对宅基地使用权流转的审查和管理以及将农房风貌管控纳入村规民约，规范村民建房行为和开展农村宅基地政策法规的宣传教育等工作；

（四）负责对宅基地使用、权属的投诉举报或纠纷进行处理；

（五）履行对违法用地和违法建设的监管责任。加强对农村宅基地建设的巡查、监管，对未依法取得用地和规划建设合法审批手续，或者未按批准内容进行建设的，应及时采取措施予以制止，并报政府相关部门处理。

第四章 申请条件

第十四条 申请宅基地建房的农村村民应为本行政村农村集体经济组织成员，满足以下条件之一且户籍在本村的农村集体经济组织成员可以“户”为单位向本农村集体经济组织提出申请：

（一）户内无宅基地且达到法定结婚年龄的人员；

（二）户内已有宅基地，本户中有已达到法定结婚年龄需要分户且在本行政村范围内其名下无宅基地的人员；

（三）因实施村庄规划或进行公共设施和公益事业建设等需要迁建、重建的；

（四）自愿交回原宅基地且原宅基地已被本农村集体经济组织收回，在交回原宅基地后户内没有其他宅基地的；

（五）原有唯一住宅危旧后因灾倒塌，需要在异址新建、原址重建、改建且符合村庄规划和“一户一宅”政策的；

（六）其他按规定符合申请人条件的人员。

农村集体经济组织成员资格按照《广东省农村集体经济组织管理规定》和农村集体经济组织章程等进行界定。

第十五条 申请人有下列情形之一的，不予批准：

（一）申请人或配偶在本行政村范围内已有宅基地的；

（二）申请人的父母或子女在本行政村范围内的宅基地涉及“一户多宅”的（含已建未登记的宅基地）；

（三）申请人出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

（四）申请人征地拆迁时已有宅基地货币补偿、住宅安置或承诺放弃宅基地安排的；

（五）未达到法定结婚年龄的；

（六）申请地块位于可建区区域范围以外的；

（七）申请地块存在权属争议的；

（八）申请地块不符合国土空间规划等法定规划情形的；

（九）其他不符合纳入的情形。

第五章 改建、扩建、迁建条件与审批

第十六条 农村集体经济组织成员申请农村住宅改建的，原批准或建设面积大于规定面积的，须按规定要求退缩至规定面积内。原批准或建设面积少于规定面积且条件许可的，新批准面积可扩建至规定面积内。

第十七条 农村集体经济组织成员申请农村住宅迁建的，须与本农村集体经济组织签定原有宅基地退出协议，报镇政府批准。迁建地块经依法批准后，本农村集体经济组织根据退出协议收回宅基地及地上房屋，该农村集体经济组织成员按规定办理原有登记证书注销登记手续及迁建后房屋及宅基地使用权的确权登记手续。

第十八条 申请农村住宅改建、扩建、迁建的限制情形：

（一）不得在禁建区内申请农村住宅的改建、扩建、迁建；

（二）申请人户内有多处宅基地的；

（三）非本农村集体经济组织成员不得申请农村住宅改建、扩建、迁建；

（四）已经政府批准，准备实施旧村改造、城市更新的拆建类项目或拆迁范围内的农村住宅不得申请改建、扩建、迁建；

（五）不符合国土空间规划等法定规划情形的宅基地地上住宅不得申请改建、扩建；

（六）属于其他限制情形的。

第十九条 农村集体经济组织成员申请农村住宅改建、扩建、迁建的，需重新办理用地审批手续，经村民小组农村集体经济组织初审、村委会复审以及镇相关部门联审并报镇政府批准后，出具《农村宅基地批准书》。申请人凭《农村宅基地批准书》及相关材料进行报建。村委会复审结果须在村内公示，接受群众监督。经批准建设完毕后，核发《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》或其他表示房屋合法建设的文件，凭《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》《农村宅基地批准书》可以申请办理宅基地使用权及房屋所有权的确权登记手续。

第六章 历史遗留问题处理

第二十条 本细则印发实施前建成房屋，已进行权属登记发证的视为合法有效，对于因历史原因未办理权属登记发证的，应遵循“尊重历史、依法依规、公平合理”的原则进行分类处理。

第二十一条 对于因继承、历史原因造成的“一户多宅”、超面积等情况，登记颁证时须在不动产登记簿、不动产权证书注明继承、超面积等相关情况。鼓励其拆旧复垦或有偿退出等方式腾退宅基地。如需重建时，严格执行“一户一宅”管理规定，否则不得重建。

第二十二条 村庄分类：

（一）一般村（非控制性详细规划覆盖村）

1. 已拥有一处宅基地的本村户籍人员，因继承房屋占用农村宅基地的，符合规划的，可按规定办理继承转移登记；非本村户籍人员或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，符合规划的，可按规定办理继承转移登记，并在登记簿和权属证书注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

2. 户籍不在本村，仍有祖屋的，可进行确权登记，但要在登记簿和权属证书注记户籍情况。

3. 户籍在本村的，除因继承房屋占用农村宅基地情形外，拥有多处合法宅基地的，只能选择一处符合条件的进行登记颁证。其他合法宅基地鼓励通过拆旧复垦或有偿转让等方式退出；不合法的宅基地需恢复原状。

4. 户籍在本村的，唯一一处住房但不符合国土空间规划的，可通过国土空间规划相关政策多途径解决其用地问题。超面积的，且符合国土空间规划的，可按实际面积进行登记颁证。如需重建时，宅基地面积严格执行“一户一宅”管理规定。

5. 非法占用、买卖或以其他形式非法转让宅基地的，不予办理不动产登记。

（二）控制性详细规划村。1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前已建成房屋占用宅基地的按实际使用面积认定。1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布实施以后，已制定有控制性详细规划的城郊、城中、风景名胜和文物保护等村庄，已建成的房屋占用宅基地的，面积认定按《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）第七款有关规定执行。如需重建、改建等按控制性详细规划的有关规定执行。宅基地确权认定参照一般村分类处理。

第七章 宅基地使用权及房屋所有权流转制度

第二十三条 在房地一致、产权清晰、宅基地及其地上房屋已办理不动产权证书的情形下，宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，经农村集体经济组织同意，可按规定办理不动产转移登记。

第二十四条 宅基地地上房屋的有偿流转，受让人应为本村范围内的任一农村集体经济组织成员且符合农村宅基地“一户一宅”规定的人员。在同等条件下，农村集体经济组织有优先购买权。

经农村集体经济组织同意，宅基地使用权人的直系亲属（须为本农村集体经济组织成员且符合农村宅基地“一户一宅”规定的人员）可以受赠宅基地地上房屋，同时取得受赠房屋所占的宅基地使用权。

第二十五条 宅基地不得非法转让。严禁城镇居民购买农村宅基地或其地上房屋、附着物，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地或房屋发放不动产权证书。

第二十六条 农村集体经济组织应当建立宅基地及其地上房屋流转台账，对流转宅基地做好管理。

第八章 宅基地退出与收回机制

第二十七条 土地使用者不再使用已有宅基地的，可以向农村集体经济组织申请退出，由农村集体经济组织报经镇政府批准后收回宅基地使用权。有条件的，可实行有偿收回。

第二十八条 农村宅基地有下列情形之一的，报经镇政府批准，农村集体经济组织可收回宅基地使用权：

（一）公共设施和公益事业建设需要的；

（二）不按照批准的用途使用宅基地的；

（三）已批准的宅基地房屋坍塌、拆除2年以上未恢复使用的；

（四）宅基地使用权人死亡，无人继承其宅基地地上房屋的；

（五）批准迁建后的原宅基地；

（六）其他依法应当收回的情形。

属于本条情形（一）收回宅基地使用权的，应给予适当补偿，补偿标准参照相关集体土地征拆补偿标准。

第二十九条 农村集体经济组织应建立宅基地收储台账，对储备宅基地做好管理。探索可行的宅基地有偿使用、有偿退出的村级机制，盘活利用闲置宅基地和住宅。

第三十条 宅基地使用权被收回的，应按相关规定办理注销登记。

第九章 监督管理与责任追究

第三十一条 镇政府是本辖区内农村宅基地监管主体及执法实施主体，对本辖区内宅基地和村民建房管理工作负总责，政府主要领导为第一责任人，分管领导为直接责任人，应切实履行监管职责，严格用地和建房全程管理，落实“五公开”制度和“三到场”要求，负责本辖区内农村宅基地权属纠纷调处工作，及时有效化解矛盾，切实维护社会稳定。

第三十二条 镇执法部门应对发放施工公示牌的村民建房加强巡逻检查，并及时进行住宅首层面积复核，发现不按审批内容施工和占用宅基地未批先建的，依法依规开展行政执法。

第三十三条 镇政府必须按照上级要求开展宅基地调查，充分掌握各村最新的户籍信息、宅基地用地情况和归户情况，为保证宅基地审批和管理工作夯实基础。

第三十四条 村委会是宅基地管理的主体，应当强化本村宅基地管理，行使宅基地管理职责，履行对违法用地和违法建设的监管责任，加强对宅基地建设的巡查、监管，对未依法取得用地和规划建设合法审批手续，或者未按批准内容建设的，应及时采取措施予以制止，并报镇执法部门处理。

第三十五条 农村村民拆旧建新的，必须拆除旧宅，原土地使用权证予以注销，原宅基地使用权由本集体经济组织收回；因旧宅属保护文物或拆除将危及相邻房屋安全等原因不能拆除的，与本集体经济组织签定旧宅处置协议书，其原宅基地使用权由本集体经济组织收回。宅基地使用权收回后，应及时按规定办理原宅基地使用权及房屋所有权的相关登记。

第三十六条 村民应当自取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》之日起（以核发日期较后的证件日期为起算时间）1年内开工建设。需要延期的，应当在期限届满30日前向镇政府提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。

逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效；失效后，原批准的宅基地使用权由本集体经济组织自动收回，村民可按相关程序重新申请。

第三十七条 村民未依法取得《乡村建设规划许可证》的，或者未按照《乡村建设规划许可证》规定建房的，由镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的可以依法拆除。

第三十八条 买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定处理。非法转让宅基地用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定处理。

第三十九条 农村住宅报建、规划许可、农（林）转用办理及农村住宅房地一体不动产权颁证（含流转、赠与和注销）办理等由区自然资源局负责指导。

第四十条 从事宅基地管理的工作人员，工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附则

第四十一条 有宅基地管理任务的街道参照镇执行。

第四十二条 本细则所涉及的农村集体经济组织指土地所有者。

第四十三条 本细则由区自然资源局、区住房城乡建设局、区农业农村水利局、区城管执法局根据职能负责解释。

第四十四条 本细则如与上级有关规定冲突，以上级规定为准。

第四十五条 本细则自印发之日起实施，有效期三年。

附件：

1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2. 农村宅基地使用承诺书

3. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

来源丨惠城区人民政府办公室