法拍房,爆了!

讯仕评财经 2024-01-25 20:46:13

文/刘博团队

法拍房数量,创历史新高!

根据中指法拍数据库监测,截至2023年12月,全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套。

相比2022年的58.3万套,增加了21.3万套,同比大增36.7%!

(注:法拍房源包含住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型)

引发法拍房数量剧增的原因是什么?这一现象又将对市场产生哪些深远影响?

表:2022、2023年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构(单位:万套、亿元)

01

法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。

排除因违法行为(如诈骗、贪污等)导致的房产没收情况外,法拍房主要由以下两个原因形成:

1、房贷违约:当房产所有者无法继续支付房贷,导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。

2、抵押物拍卖:房产作为债务的抵押物,在债务人无法偿还债务时,债权人可以申请法院对抵押的房产进行强制拍卖,以此来清偿债务。

而这两个原因归根结底都指向一个核心问题:房屋所有者面临资金链断裂的困境。

因此,法拍房数量的显著增加,揭示了一个更深层的经济现象:

越来越多的人正面临着财务困境。

这种困境可能源于多种因素,如收入下降、不稳定的投资回报,或其他经济压力。

02

近日,深圳市场流传着这样一则传闻:

该传闻称:深圳保守估计有几万人通过经营贷,抵押房产等方式,从银行套钱出来投鼎益丰。

三年三倍,问收益从哪来?讲不清楚。房子都卖了+信用卡套完,全部投进去鼎益丰。

目前,这些人的分红断了,钱全部套在里面,说是8个月封闭期,实际上可能永远都出不来了。

现在经营贷等各种融资,每月还息要还不上了,更可怕的是,融资很快就要到期,到时候更没钱去还本了。

这意味着,深圳市场不少房子的抵押融资,将在几个月内陆续爆雷,他们唯一的自救办法就是尽快处理资产,卖房卖车。

以上传闻中,关于资金规模和房产套数存在夸张的成分,但的确有不少投资者就是如此操作的。

而且在过去楼市最火爆的几年,深圳人炒楼很凶猛。

深圳人买房敢于加杠杆,很多从业者用一套房产作抵押贷款买入另一套,然后再用新房产继续抵押贷款,形成一种“一套接一套”的投资模式……

一家房地产机构上个月在深圳做闭门分享时给出数据:

2017-2020年,有大约20%的二手房使用了“高评高贷+抵押贷”;2021-2023年,有超过半数的房贷转为“抵押贷”;预计在未来两年,大部分续贷单需要补差额。

近年来,由于深圳房价普遍下跌,部分地区跌幅甚至超过了30%,因此银行对房屋的评估价值也相应地大幅下调。

经营贷一般期限在一至三年之间。当这些贷款到期,需要还本付息时,银行会对抵押的房产重新进行估值。

在房价普遍下跌的情况下,这种重新评估往往导致房屋的估值出现下降,从而产生了价值差额。

因此,借款人可能需要补交差额以满足银行的贷款要求。这种情况在当前的房地产市场中较为常见,对于房产所有者来说,这无疑增加了经济压力。

法拍房市场的数据,为我们提供了深圳楼市动态的一个直观窗口。

2023年1—11月,深圳法拍房的挂拍量继续保持两位数增长,各物业类型法拍房源3922套,同比增长23%。

深圳的法拍房数量增长率23%,这个数据并不低,但还是低于全国13个百分点。

03

法拍房数量的显著增加,也是一个市场风险释放,让房地产加速触底的过程。

下面数据是2023年法拍住宅房源挂牌量TOP50城市:

表:2023年法拍住宅房源挂拍量TOP50城市情况

其中,法拍住宅房源挂牌量最高的前两名,分别是重庆和成都,挂牌数量超过11000套。

继成都之后,挂牌数量最多的城市是:郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。以上是法拍住宅挂牌量最多的十个城市。

而按照成交金额来看,真正拉开差距的城市,只有北京、深圳。

北京2023年法拍住宅成交金额为139.4亿元,深圳为116.4亿元,第三名成都56.6亿元,虽然北京,深圳的挂牌量不是最高的,但房价较高,导致成交金额更高。

另外,在一些城市的法拍房成交率、折价率表现出色。

(注:成交率=成交标的数/拍卖标的数;折价率= =变现成交价/评估价)

如温州的法拍住宅,成交率约60.4%,折价率约95.0%;

杭州的法拍住宅,成交率约57.8%,折价率约79.4%;

北京的法拍住宅,成交率约51.1%,折价率约83.4%;

深圳的法拍住宅,成交率约47%,折价率约90.1%;

无锡的法拍住宅,成交率约46.1%,折价率约75.5%;

佛山的法拍住宅,成交率约44.0%,折价率约83.5%;

这些成交率、折价率出色的城市,主要集中在长三角、珠三角,以及一些头部省市地区,居住需求旺盛,购买力强劲。

从法拍房成交总价区间来看,深圳豪宅法拍市场更为活跃。

中指研究院数据显示,1—11月深圳成交的 1404 套法拍住宅房源中,1000 万以上成交 374 套,约占整体1/4,占比较其他城市更多。

2023年11月底,在阿里法拍平台上,位于深圳豪宅红树西岸的3套法拍房以8500万元成交,其中一套最高溢价率达152.44%,最终成交单价约20.4万元/平方米,刷新近期该小区市场成交纪录。

这说明,只要价格足够低,足够有吸引力,深圳房产仍具有强劲的购买需求。

法拍房的数量增加,有助于加速市场出清,让房价触底。

中原地产研究院发布《2023年度报告》。报告指出,2023年,二手住宅市场表现抢眼。

中原监测的26个重点城市二手住宅成交面积同比回升35%,成交量接近2020年,为2017年以来第二高位。

二手房成交表现优于新房,成交量比重大幅上升。除传统二手住宅成熟度高的一线城市外,二线城市的二手住宅成交也快速上升。

二手房成交量回升的主要原因在于新房市场暴雷、烂尾等负面消息依然存在;新房供应量下降;以及二手房价格跌幅较新房更高,税费下调更多等方面。

而法拍房的价格通常低于同区域的二手房市场价。

随着法拍房市场的活跃,房价逐渐回归到一个更为稳固和现实的水平,这是市场自我调节、寻找平衡点的过程,有助于构建一个更为健康和可持续的房地产市场环境。

04

2024年,是从政府,企业到居民的大规模“去杠杆化”的过程。

如今年1月5日,央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

推出1000亿元租赁住房贷款支持计划,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

这1000亿元,本质是化解债务风险,接手城投公司过剩的商品房库存。而且这1000亿元只是第一批,以后还有第二批,第三批……

城投公司的过剩库存有央行接手,那么居民手中数量不断上升的法拍房谁来接手?光靠市场接得住吗?

黄奇帆的观点也特别强调了法拍房,说如果市场上法拍房数量占比达到20%,就会影响整个片区/城市的二手房价格,当城市整体均价下跌30-50%时,政府就应该出手买入这些法拍房,用作保障性住房的同时,托底楼市。

但现在的问题是,钱从哪来?政府也没钱。

展望未来,房地产市场可能会继续经历波动,会出现大量“带血的筹码”。

投资者和市场参与者必须警惕过度依赖杠杆的风险,保持清醒的头脑,做出理性的决策。

政府和监管机构也需继续发挥作用,通过合理的政策引导,确保市场的稳定与健康。

32 阅读:47017
评论列表
  • 2024-01-26 11:16

    今后可能还要多

    舂酒饼 回复:
    自信点,大风大浪还没到。
  • 2024-01-26 18:35

    有个房地产之父不是说全国商品房存量才30万套吗?这法拍房都这么多了,没交房的和封顶的待多少了

    墨雁 回复:
    加个零都没人信
    QQTZCC 回复:
    2 亿套我信
  • 淡忘 40
    2024-01-26 15:39

    2024年会爆更多

  • 夜猫 33
    2024-01-26 09:53

    烂尾的楼盘让法院拍吧,反正价格也跌了。

    夜猫 回复:
    难道一直还供着很辛苦的
    偷着乐 回复: 夜猫
    [得瑟]这件事很复杂
  • 2024-01-26 15:57

    郑州恒大盖个大门,看你还怎么去拍卖

    长久 回复:
    那是河南新乡
    用户77xxx50 回复:
    拍卖大门[得瑟]
  • 2024-01-26 13:57

    法拍房卖的比二手房还贵

    湛江电工 回复:
    还不一定能入住[笑着哭]就跟出轨,精神上属于你,身体属于别人[哭笑不得]
  • 2024-01-26 18:22

    那些投鼎益丰的,无非就是贪念胜过了理智。现在遭罪,也应了鼎益丰老板的因果报应论。

    无言以对 回复:
    骗子牛逼啊,请了各国前政要来演讲,1月4日还开了年会[笑着哭]
    浑元形意太极门马保国 回复:
    谁说他们有罪了?算他们倒霉总行了吧?[呲牙笑]
  • 2024-01-26 14:33

    几十年的房贷。才坚持几年?十分之一都没有

  • 2024-01-27 00:13

    下一步卖儿卖女

  • 2024-01-29 02:54

    国家希望我65岁退休,而实际我在35岁就找不到工作了,这中间30年咋办?

    回复:
    混着呗
  • 2024-01-27 09:25

    炒房的赚的时候也风光过,亏的时候也要认,这没什么可说的。至于法拍房我是不敢拍的,价格也不低,还吃不准房子背后有没有各种债务连带

  • 2024-01-27 20:21

    都想空手套白狼,结果被狼给吃了

  • 2024-01-26 20:11

    明年底小数点再往后挪一位?

  • 2024-01-26 19:46

    只管拍,其他一律不管[呲牙笑]

  • 2024-01-26 23:49

    多少家庭毁了。。。

  • 2024-01-28 17:16

    接下来的五年,让诸位看看,什么叫真正的房市暴雷,全国各地会像放炮仗一样,谁也跑不了

  • 2024-01-27 10:58

    有没有给我解释一下什么叫做“禅意投资法”?

    zgx 回复:
    诈骗的,
  • 2024-01-27 14:32

    2019年真金白银拿了300万买的刚需房现在只值250万左右了,口罩门这3-4年无形中资产缩水50万,现在日子过得紧巴巴!

    诗与远方 回复:
    发给大家?是贷给大家吧。这几个月天天有银行打电话问需不需要贷款[得瑟]
    用户11xxx07 回复: 诗与远方
    你不贷就天天给你打,你想贷就审批不下来了,临近过年银行结算,或者征信不好,资产不够,信用不高,最终就是高几厘,或者多收你手续费。[鼓掌][鼓掌][鼓掌]
  • 2024-01-26 21:55

    贷款违约法拍房,应该是拍出债清

    用户16xxx32 回复:
    拍出债清,那炒房的风险远远小于收益,都炒房了[笑着哭]
    亞龜 回复:
    国外是这样,国内不知道,感觉这个文章的意思就是要补差价的意思,你去了解一下看国内是不是拍出债清,然后回复我,让我也多学习一些知识
  • 2024-01-27 13:45

    这些货都踏马活该。

  • 2024-01-30 13:20

    量力而行…以自身为中心为出发点做符合当下的事…不要盲目自信和攀比…心态放低,认知提高…遵循大势

  • 2024-01-31 12:24

    俩个堂弟,都是独生子女,老家离县城22公里,有一个在县城买了房三年了,本来父母还留有十几w去年母亲病了钱花完了现在到处借钱来开支有两个小孩在读小学。有一个今年刚买,是老婆要求买的付十几万首付交房两个月了没钱装修,何苦呢

  • 2024-01-27 07:56

    三年三倍都有人信,怪谁呢?

  • 2024-01-30 11:50

    有些为了抵押贷款,法拍估价很高的,拍之前先了解吧,还有未腾空的,有可能半年你都入住不了

  • 2024-01-26 21:31

    这么多的家庭毁灭

  • CBD 3
    2024-01-28 04:20

    大家⼀起跟我嗨起来……

  • 2024-01-29 08:19

    上次在阿里法拍上还看到拍卖小产权的,小产权也能法拍?

    清風難嘚停泊 回复:
    只要是资产都可以拍,但后续问题是你个人问题,法院只负责交房给你,所以一般人不要碰这些东西,好的东西轮不到拍卖阶段!
  • 2024-01-29 14:32

    80万家庭流离失所

  • 2024-01-29 10:07

    那些没得房继续还贷款真可怜 吃饭都成问题还在乎征信

  • 2024-01-29 20:57

    都是炒房者,与投资者资本弄出来的,最后让老百姓来买单

  • 2024-01-31 10:47

    好好好

  • 2024-01-30 23:07

    法拍房才这点数量?不是吧

  • 2024-01-27 08:20

    好,很好,非常好

  • 2024-01-27 20:45

    楼顶又要排队了[得瑟]

  • 2024-01-28 10:10

    法拍房隐患太大[病了哦]

  • 2024-01-28 17:04

    赞[点赞]让风暴来的更加猛烈

  • 2024-01-29 09:29

    00年后无车贷无房贷

    Mr. 回复:
    无后代
  • 2024-01-29 07:55

    说全国有300万空置房的专家赶快出来,咋滴法拍的沾了20%了

  • 2024-01-31 09:01

    故事才刚刚开始

  • 2024-01-26 19:55

    多吗?偌大个中国这么一点很多吗?

  • 2024-01-27 14:42

    难道每年都有几十万个家庭破产?

  • 2024-01-27 09:04

    玩杠杆的不值得同情

  • 2024-01-28 17:25

    后遗症很大,三思而后行[流鼻涕]

  • 2024-01-28 21:32

    你只是看到了拍卖的多了,而没有看到新建的多了多少

  • 2024-01-31 11:49

    法拍就是只管卖,有没有别的纠纷不关他事[得瑟]

  • 2024-01-31 14:54

    杭州的数据呢?

  • 2024-01-26 14:42

    [点赞][点赞][点赞]

  • 2024-01-28 19:20

    江苏致电:祝深圳的房产亿万富翁们早日解套,从此不要劳动、岁月静好!

  • 2024-01-31 01:50

    792万套还差不多,那个小数点不可信。

  • 2024-01-31 12:19

    刚刚开始而已

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