当下争论中国房地产未来的意义不大，太耽误事。 尤其这轮行情之后，当再次进入调控主导的下行周期时（这是一定的），可以预见，届时的鬼故事和看空将会更猛烈，有的是时间讨论。 虽然说好了不争论的，但最近在看一本书叫《估值原理》，正好里面有一些对房子、股票的论述，角度新颖，我闻所未闻，所以还是忍不住和大家分享书里的一些段落。 以下内容摘抄自《估值原理》： 在金本位时代，全社会提倡的美德是「勤俭」和「孝顺」，这俩价值观是一对，会同时出现在同一个社会风俗和估值体系中。 一个人奉行勤俭节约往往是为了给自己的孩子积攒更丰裕的生活资料，他必然会期待孩子将来孝顺和供养他。 人类学家发现：凡是挖到老年人骨骸的遗址，都发现了货币。而年轻人的，则没有。 「我现在勤俭节约」和「孩子将来对我孝顺」这两个价值观同时体现了社会美德，只有如此提倡，才能解决社会的大问题——养老安排。它也是对未来生活的安排。 特别注重储蓄的社会，往往也特别重视生男孩，同时也一定强调尊重长辈和孝顺父母。 这个体系不是人对金钱、儿子或者社会美德的估值体系，而是个人对自己垂暮之年生活的总体安排。 如果我们预见自己未来衰老之后仍然还能开心地活在当下，那么说明我们已经对未来做出了规划。 从这个角度去理解，就很容易看到资产估值体系、人口代际更替、社会道德舆论和技术进步趋势之间的关系。 其实，有些发达国家或地区比如日本和北欧，他们虽然进入了信用本位，但由于人口老龄化严重，社会需要一个稳定的物价，因此这些经济体的货币就比较稳定，甚至很早就进入了负利率和通货紧缩的状态。 现在我们处于信用本位时代，它的特点是，你辛辛苦苦工作一辈子，攒下一堆钞票（而非金子），等传承给孩子的时候，这堆纸币（或者账户里的数字）已经值不了几个钱了。 所以，金本位时代的「勤俭」和「孝顺」两大美德逐渐暗淡了。社会发展出一组新的美德以适应纸币时代。 我将这组美德归纳为「勇敢」和「坚忍」。 我做过两年的房产中介，见过那些来签约的年轻人。 我不知道该怎么描述他们—— 一个工薪阶层的年轻小伙子，要签下那么大一笔巨款负债，几乎要把退休前能够挣到的绝大多数工资都用于还款，而且他不仅自己不能生病，还指望自己父母不能生病，辞职创业或者失业对他来说，根本就不能去想。 你看这种年轻人就同时具有上面提到的两种美德——他勇敢地背下了房贷，他能够承受巨大且长期的压力，坚忍还月供。 人类学家早就指出，当男性体内分泌代谢「压力荷尔蒙」过多的时候，他的雄性荷尔蒙就被抑制了，他就有可能出现女性外貌特征。俗称「暖男」。 在房地产欣欣向荣的阶段，这个国家的女性往往不喜欢那些胡子拉碴的男性。而具备「勇敢」和「坚忍」两种新时代美德的个体，便得到了更高的社会地位和更多延续后代的机会。 这两种美德，确实也是全球化背景下，一个发展中经济体所需要的价值观。 某种角度而言，估值是一种全社会参与的游戏。全社会的风俗习惯、喜怒哀乐和审美情绪都是趋向一致的，都围绕某个估值体系展开。 我不认为有人专门精心从顶层设计了这个估值体系。它就是大众自发选择的一种社会风尚、时代精神、生存技能、发展方式。 用「部落」来打比方的话，一个部落只有学会了玩这种游戏，他们才能生存下去。 对于房产部落来说，「勇敢」和「坚忍」是美德。 房产对应于不可再生的资源，所以买房老手才会喊出地段！地段！地段！ 我猜想，当一个社会处于人口红利期的时候，市场很难玩「提升效率」的机器，而只能用房产来玩一场「地位晋升」的游戏——它让许多年轻人背负巨额房贷并努力工作，持有房子的人的社会地位迅速提高。 而当人口红利消失的时候，这个社会面临的问题是如何提升劳动生产率，就需要用股票来玩一场提升效率的游戏——它用高估值来鼓励上市公司砸研发，提高自动化和生产效率，进而缓解人口红利消失的问题。 对于股票部落来说，它提倡的则是「独立」和「效率」两种美德。 股市从来就不是让所有人发财的地方。 股市、社会和丛林一样，就是一个筛选机制。这个机制让一部分人先富裕起来，激励更多人向他们学习。 但绝大多数投资人，终其一生都只是中产阶级，有些还会从中产阶级跌回到底层社会。 每当股市进入所谓「结构化行情」，只有少部分股票在涨，绝大多数股票在跌的时候，我就知道，这一定又是筛选机制在发挥作用。它会不断维持并强化社会的等级秩序，保持一个金字塔型的社会结构。 无论我们怎么努力，怎么幸运，都不可能改变这个结构。对此，我们只能接受。 就像美国社会，股票部落占主导，巴菲特鼓励普通人买入标普500指数，这就类似于加入了社会主流游戏，从此以后，无论指数如何涨跌，你至少和主流在一起。 其实，买房子也是一样，并不是房子这项资产会怎么涨跌，而是你一旦买入了房子，就加入了整个社会的主流游戏。你的财富也许会涨跌，但你的相对社会地位就稳定在社会中层了。 所以，在我看来，资产价格的涨跌体现了部落在当前或者未来所需要的「美德」。 我们之所以对资产估值，并让这些估值体现当前社会的美德，是因为我们对自己的未来做了相应的安排。 不要脱离这个框架去研究资产价格，只有把资产放到部落内部、社会和人群里，我们才能真正全面地理解资产。 我们究竟是持有金子、现金还是房产，亦或是股票来安排我们的退休生活，这取决于我们所生活的时代和风俗习惯。 @