上海楼市下半场,购买力都去了哪?

沪叔说 2024-07-07 13:47:56

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,我目前是刚需婚房,总价400万想在外环内上车,前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块,考虑的是徐汇的教育资源比较优秀,距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年,所以期望未来好转手些,方便置换。我们主要是想问问长桥,华东理工版块未来升值空间大吗?以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样?上班在闵行莘庄,目前没有小孩,3年内也没有要小孩的计划,主要考虑学区升值。

沪叔:你关注这两个板块来说,目前属于发展很成熟的板块,位置也核心,长桥这边之前是工人新村,整体两个板块的配套偏老旧,这边的客群相对固话,由于学区的加持,这边价格并不低,很多人为了学校过来的,所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了,后面带来的是保值,并且教育改革,未来可能有风险,如果暂时不用的话,买学区房是不太划算的,溢价过高。

关于判断板块升值潜力?首先对于板块的认知,不能只局限当下,更多是贯穿过去,现在,未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期:1、炒概念;2、炒地皮;3、炒配套;4、炒供需。上海楼市有很多区域,区域内也有很多板块,板块价格各有不同,你关注的板块如果处于炒概念阶段,板块房价在城市的板块平均价以下,买入后升值潜力大;如果板块处于炒地皮和配套阶段,房价在城市板块中位数以下,此时买入赚几率很大;如果你买入板块在炒供需阶段,此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格,那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。

提问:沪叔,你好,请问嘉定丰庄可这个板块未来如何?

沪叔:丰庄是嘉定最靠近市区的板块,丰庄的缺点非常明显,房子偏老,未来也很少有新房入市。缺少想象空间,没有大型的商业综合体,医疗资源也很贫瘠。而且北边两公里就是江桥垃圾焚烧厂,紧靠京沪高速外环等主干道,有一定的噪音影响,但是丰庄并不缺少生活气息。并且丰庄还引进了普陀区二梯队武宁路实验小学的资源,学区也算补足了。作为二十年前开发的成熟板块,丰庄本身没有现代化的商业综合体也是不争的事实,但丰庄也在热闹着,上海蔬菜销量最大的批发市场江桥批发市场就在北丰庄,当然这些对板块自身并不加分,来往的商贩、货车也在影响着板块溢价。丰庄的房子整体偏老,老房子多为绿地,在一九九五年前后建造,作为老房子品质可以,还有大量零几年建造的商品房,丰庄就是如此,区域开发已经饱和,房子也在老去,中意新房的客户可以绕过。但是由于这个地段丰庄还是存在性价比的,靠近普陀和长宁的丰庄本质还是在享受市区的外溢客源。在本身空间距离足够小的情况下,本身预算就仅刚需客户,多少人会因为是普陀的产权而买。

虽然丰庄这个板块正在老去,但是因为没有人讲故事,价格也更友好,两百万出头可以买到二十多年房龄的一房,三百万到四百万可以买到两房。那对品质要求更高一点的七百万左右可以买到地铁口的两房,毕竟往市区在近一两个地铁站的位置,同样房龄和户型的基本上总价就要高个三百万了。

提问:20年落户上海,单身,太仓有一套房有贷款,想在上海宝山买套自住,预算首付在150w左右,学区没太大要求,交通和生活要方便,有推荐的区域吗?罗店那边交通咋样?

沪叔:你好,您的问题我已经了解,您是上海户口,有过贷款算二套,您能买到的房子为普宅,230万以内;现在有公交接驳美兰湖地铁站,暂时没有轨交,如考虑新房,建议可以看看罗店红星宝山天铂71平的房子,二手的话,得看你的具体需求。

提问:沪叔,你好,首套房,刚需,二手房预算400w,新房预算500w,积分56分。目前看过彭浦新村、桃浦、金桥的二手房,97-00年的房子,暂时不考虑学区,新房感觉等不到合适的,比方说大华公园映,分数不够,想问问:1.二手房今年下半年上车合适吗;2.桃浦板块二手房怎么样;3.有没有推荐的二手房板块,房龄新一点?

沪叔:对于你来说今年下半年可以上车,新房56分选择比较尴尬,好的买不到差的有鸡肋缺点的低分盘不一定想选。二手对首付资金要求较高,但400w也有可以优选的二手版块。

其实对于普通人来说买房不要总想着抄底,能够买在相对低点就很不错了。楼市上涨一般经历如下:第一阶段:经常关注楼市并且察觉到楼市后期要涨的投资者入场买房;第二阶段:房价涨幅明显,越来越多场外人感知到,刚需买房入场;最后阶段:持币观望看跌的态度改变开始看涨,逐渐入场。这个阶段入场买房者面临大量购买力阶段性衰退以及政策出台,房价摁住之后,在本轮赚钱机会不大。现阶段上海楼市所处阶段详见知识星球。

提问:沪叔,你好,上海房价真的太贵了,想问一下预算300万,在上海还能买房吗?

沪叔:你好,在正常情况下,如果预算在300万左右的话,要么只能考虑无学区的老破小,要么将房子买在偏远的郊区。在上海有买房资格的朋友,可以细细分析市中心学区补涨逻辑,在浦西的长寿路、曹家渡、黄兴公园、曲阳等板块找一些300万左右的双学区房源,一定要看看自己符不符合要求。当然,如果能够跳脱出这个一线城市高房价的楼市,到二线城市买房,那将会是一个比较好的选择,比如说去昆山花桥看一看。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重,未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块,也包括很多不宜公开的房产趋势解读,内部资料欢迎关注获得。

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