文章作者：迪巴拉·王
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写在前头
有不少粉丝小伙伴在后台留言要北京叠拼别墅市场资料，这些市面上流通的不多，大白话后台回复不及时，干脆在公众号里给大伙儿安排上。回顾一下近期的研究成果，甄选一些市面上很少流通但对大家又比较有价值的专题，推送给广大粉丝朋友们。
现在北京市场上“限竞房”项目可以说是百花齐放，很多大V 的跟踪报道也是层出不穷。但这次的文章主体不谈“限竞房”大热门，想跟大家聊聊被“限竞房”包围的叠拼别墅，谈谈北京叠拼别墅的前世今生。
壹
叠拼发展史
别墅本是舶来品，
叠拼更是开发商在规则范围内
斗智斗勇的产物
为什么这么说？早在今年初时候就风传一时的 “禁墅令”在北京、天津、济南等全国各大城市传开，众多城市规划部门不再批复3层（含三层）以下的别墅产品。政策传开，各大开发商不淡定了，商讨有何破局之法；各家设计大拿开始翻阅设计规范、研究政策，寻求突破口，说白了就是削尖了脑袋钻空子。其实，就是如此，十多年来，限墅政策层出不穷，正是这十多年的政策发展史，见证了北京叠拼别墅十多年的发展历程。
回顾这十多年来，北京叠拼别墅的发展历程可以分为3个阶段，在此称其为“1.0版起源期”、“2.0版发展期”、“3.0版完善期”。
贰
叠拼起源期
初期无电梯无地下，
只是洋房配个入户楼梯
北京最早的叠拼产品可以追溯到新世纪初期，2002-2006年左右，最早也最具代表性的叠拼别墅是位于通州的珠江国际新城和朝阳奥森片区的倚林家园，那时候的叠拼别墅很简单，4-5层的洋房，外部接上一部楼梯直通上叠，还没有配备电梯。一层、二层另外赠送首层花园此为下叠；三层、四层赠送阁楼，此为上叠。建筑面积在180-240㎡左右。面宽5-6米，初期无电梯无地下，上叠送阁楼，下叠送花园，仅此而已。
叁
叠拼发展期
依然无电梯，
但龙湖学会了偷挖地下
2012年，“曾经的别墅专家”龙湖掀起了北京叠拼别墅2.0版本的开篇序幕。同样，2.0版别墅产品也是诞生于通州，不过龙湖的聪明之处在于学会了偷地下。位于通州九棵树的蔚蓝香醍叠拼产品首创地下开挖，面宽放大到6.1米，做足空间感，提升别墅居住舒适度。三层、四层赠送阁楼为上叠；下叠首层、二层赠送首层花园及地下室，突出赠送率及舒适空间。2.0版本依然无电梯，但龙湖带来了不一样的云彩。
肆
叠拼完善期
有天有地有小院，
地下大开挖，户户有赠送
2017年，“新中式豪宅课代表”泰禾将北京叠拼别墅的产品创新和迭代升级推向高潮，泰禾昌平拾景园首创精装叠院，有天有地有小院，地下大开挖，户户有赠送。下叠赠送南向入户花园及地下一层、地下二层南部空间；中叠赠送北侧入户花园及地下一层、地下二层北侧空间；上叠则赠送阁楼；8.2米大面宽并且配备电梯，户户通达。泰禾昌平拾景园引领3.0版叠拼别墅产品，上天入地带电梯，将赠送面积、居室尺度空间和舒适通达性做到了极致。
经过10多年的发展，可以清晰的看出北京叠拼别墅发展的历史轨迹，是在政策倒逼下的迭代更新，开发商的无穷智慧促发产品的舒适度与功能性的不断升级，预计未来产品发展趋势仍将朝着大面宽、多赠送方向进阶。
伍
市场量价走势
为了更清晰的给大家展现北京叠拼别墅发展的三个不同历史阶段，特此选取了近20年的叠拼市场成交量价数据（数据来源于克尔瑞）。
起步期是在2003-2007年，那时候市场供应很少，开发程度不高，客户对这种另类产品接受度一般，甚至有零成交现象。
高速发展期出现在2008-2014年，奥运年带来了全球的关注度，也带来了全国各地的炒房团，那时候的北京房地产市场开始快速发展，甭管是普通住宅还是别墅，供销量价各项指标不断上蹿，市场开发程度显著提升。
2015年以后叠拼别墅开始进入完善期，产品不断迭代升级，市场认可度大大提升，各类叠拼产品如雨后春笋。2018年作为限竞房元年，市场供应更是达到历年峰值；在众多限竞房以及共有产权房的陪伴下，叠拼别墅成交价格一路高走。到2019年，一方面悬挂在头顶的达莫克利斯之剑一直存在，另一方面限竞房供给端的结构性调整，叠拼别墅供应开始大幅下滑，成交量上相较2018年却有逆势上扬的苗头，可见2019年真正有别墅改善需求的客群还是很强劲的。
陆
竞争格局
纵观现阶段整个叠拼市场各项目分布如图所示，典型的“哑铃式”分布，南北众多项目集中扎堆，竞争激烈。
叠拼市场格局主要分两块，限竞房叠拼和商品房叠拼。限竞房叠拼：南城佑安府叠拼引领区域价值标杆；主力产品使用面积300-500㎡，总价2600-4100万；大兴瀛海、朝阳孙河板块叠拼使用面积为340-500㎡，总价1300-1600万。商品房叠拼：朝阳、丰台等城区核心位置天悦壹号、中国府等项目叠拼主力户型使用面积400-550㎡，总价区间2000-4000万。
各类叠拼项目多分布在五环外区域，且限竞房别墅产品日益增多，房企为了最大限度获取利润空间，预计后市优质限竞房项目强排方向依然是高层、洋房搭配部分叠拼产品的传统“高低配”方式，真正内城高品质纯粹叠拼产品已成为市场稀缺。
柒
叠拼产品分析
佑安府
以四叠上叠为例，产权面积290-300㎡，使用面积460-570㎡，面宽7.8米，进深约12米，地下层高9.8米，B1层5.8米挑空。
地下赠送包含赠送2个车位约80㎡、地下产权面积约10-13㎡、赠送设备用房人防储藏间约60㎡；地上赠送露台、阁楼约60-64㎡；地上赠送庭院50-160㎡。
天悦壹号
户型设计亮点：
8.1米大面宽，尺度舒适；
地下连廊设计，最大尺度满足采光需求；
餐厨客一体化设计，空间通透感强；
五居功能设计，多重赠送，提升空间使用率； p私梯入户，私属感强。
和锦薇棠
户型亮点：
首层会客厅及餐厨一体化设计，稍显大气； p上中下私家电梯入户，赠送电梯间。
产品不足：
花园、地下空间赠送面积小，舒适度不足； p面宽窄小，北向受电梯井遮挡，通透性差。
葛洲坝中国府
户型亮点：
南向超大采光井、且南北多重设计；
首层会客厅及餐厨一体化设计，稍显大气；
私家电梯入户，赠送电梯间。
产品不足：
花园赠送面积小，舒适度不足；
面宽进深比小，整体布局过于狭长。
金府大院：
户型亮点：
10.5米超大面宽，空前绝后，舒适度高；
南向三开间创新设计，空间尺度最大化；
私家电梯入户，赠送电梯间；
四居功能设计，使用率高；
南向大面积入户花园赠送。
就产品力而言，泰禾金府大院，完胜周边竞品。
捌
趋势预判
上天入地拥花园，
穷尽赠送空间，突出产品附加值
历经将近20年的发展，叠拼产品随着客户需求的变化不断创新升级，在有限的政策条件下，未来产品的设计迭代也不外乎从下沉庭院、入户花园、露台、阁楼、挑空等等附加值赠送及尺度空间的延伸。以叠拼的价格，享受独栋的品质；市面上大家耳熟能详的高端独栋如丽宫、格拉斯等，起价6000万起，赠送上千㎡首层花园。
限墅依旧，规划受限：限墅令10余年从未中断，遏制别墅发展的同时，倒逼叠拼别墅产品设计创新。规划端受严格把控，不再批复3层及3层以下别墅产品规划。明日不可多得的叠拼，就是今日稀缺的独栋产品。
低容不再，臻品稀缺：容积率1.0甚至1.5左右的纯商品房地块几近绝迹，限竞房项目成市场主流，纯商品房叠拼别墅更是市场绝版。如今的独栋已然是可望而不可即，未来叠拼不再追求小而美，而是讲究“宽大舒”，叠拼产品独栋化将成为主流。在不久的将来，将可以用相对更低的价格获得不亚于独栋产品享受的叠拼别墅。
最后，想用一首打油诗结束今天的文章：
金府上新：
横看成岭侧成峰，远近高低各不同；
限竞乱花迷人眼，豪宅客群谈长空。
时代际遇不可负，金府大院焕新颜；
内城恒产独一份，塔尖风云享尊荣。
