2020年流感爆发以来，全球各行各业都遭受了不同程度的冲击，房地产市场也不例外。据数据显示，到2021年末，市场上无法供应的房屋数量已逼近200万大关，这一数字无疑揭示了房地产市场的严峻形势。

其中，阿里拍卖平台上的断供商品数量高达172万，京东也有22万，其他商家合计超过6万。而到了2022年，这一数字虽有所回落，但仍高达168万，与2017年相比，增长了惊人的180倍。

那么，是什么导致了断供房数量的激增呢？

第一，部分二三线大城市的住房价格出现了显著下滑，降至三年前或五年前的水平。这种价格下跌不仅让购房者的首付价值不断缩水，也让投资者对房地产市场的未来发展趋势感到悲观。在这种情况下，一些投资者选择了“弃房断供”的策略，即主动放弃房屋，停止还贷，以避免更大的经济损失。

第二，近两年来，由于多种原因，各行各业都受到了不同程度的冲击。不少人的收入水平出现了下滑，甚至失去了工作。对于那些背负房贷的家庭来说，还贷压力陡增，一些人甚至面临无法按时还贷的困境。在这种情况下，一些家庭不得不选择放弃房屋，以减轻经济负担。

前几天，我与一位朋友相聚，饭桌上的他显得忧心忡忡，眉头紧锁，似乎背负着沉重的压力。他坦言，自己正站在一个艰难的抉择面前：是否要忍痛割爱，卖掉那套曾让他引以为傲的房子。

朋友的困境源于房地产行业的风云突变。几年前，当市场如火如荼时，他和妻子都在这家蓬勃发展的公司工作，收入颇丰。他们看中了一套总价约800万的房子，首付300万，剩下的500万则通过银行贷款解决，每个月需要还2万多的月供。对于当时的他们来说，这笔支出并不算什么，完全能够负担得起。

然而，好景不长，随着房地产行业的下行，他们的收入也受到了严重影响。朋友大幅降薪，而他的妻子则不幸失业。他们上有老下有小，还要应对日常的各种开支，现在却即将面临还不起月供的尴尬境地。更糟糕的是，房子的市场价已经从800万跌到了500多万，资产缩水了三分之一以上。

如果他们选择卖房或者走法拍程序，那么到手的钱在还掉银行贷款后，几乎所剩无几。这就意味着，他们这几年的辛苦工作，不仅没有得到应有的回报，反而还赔进了300万的首付。

我深知这套房子对于朋友来说意味着什么。它的区位、户型都相当不错，这次的下跌更多是被市场跟风带下来的非理性行为。因此，我劝慰他：“如果你能挺住的话，最好还是别卖。不卖的话只是浮亏，资产还在你手上。等经济周期起来，房子价格一定会跟着涨起来的。”

然而，我并不确定朋友是否听进去了我的劝告。毕竟，但凡能撑下去，谁也不会愿意走上卖房这条路。这件事真的让我感慨万千。这几年的房价下跌，写出来只是一串冰冷的数字，但放在每个个体身上，却是一座座无法逾越的大山。

经济周期的下行从来不是最可怕的，比它更可怕的，是在错误的时间做出了错误的选择。试想，如果朋友买房的时间点能够顺延到现在，不论是房价还是按揭利率，他都能捡到一个大便宜。光是房价就能省下300万，30年的利息算下来也能省下一两百万。可惜，人生没有回头路可走。

相比之下，那些“聪明钱”却总是能在经济下行周期中贪婪地抄底优质资产。巴菲特就曾经在伯克希尔年会上说过：“不要白白浪费一次严重的危机。”对这些富人来说，他们很清楚每一次危机都是一次财富大洗牌的机会。在这些危机中，有些人被迫抛售资产，而有些人则趁机进行抄底。人们就在不同的选择中走向了不同的财富路口。

然而，对于多数人而言，他们往往宁愿在高点追高站岗，却因为各种各样的原因而无力在低点抄底。他们跳脱不出“追涨杀跌”的魔咒，因此变富的永远只是那么一小撮人。

我朋友的买房经历除了踩错周期时点的问题外，还犯了投资中的一个大忌——错用杠杆。杠杆这个东西是个双刃剑，用对了可以实现财富跃迁，用错了则会让人陷入被动。那么如何避免错用杠杆呢？

核心在于两点：

第一，杠杆撬动的是什么样的资产，能否带来正向收益；

第二，自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。

如果买入的资产可以不断上涨，在扣除利息后仍可以实现正向的收益，那么这杠杆当然可以加。而且加的越多，财富奔跑的速度就越快。这就是财富“滚雪球”的逻辑。然而，放眼全球，没有永远只涨不跌的资产，只有周期。以房子为例，中国乃至世界历史上最长红的资产其实就是房子了。

我们复盘一下国内不同城市的楼市行情。虽然大体上是普涨普跌的同频共振，但细分来看，不同城市的涨跌幅度和节奏有明显的差异和错位。比如8年前买了天津的房子和8年前买了西安的房子的人，他们的命运走向注定是不同的。当你选择了对的时间，买入对的资产时，理论上无限马力加杠杆都是对的。反之，杠杆只会让你的财富加速缩水。

因此，选对资产、选对时机非常重要。杠杆就是财富的放大器，但选错资产、选错时机时，杠杆就变成了财富的碎钞机。

再来说第二点：自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。这件事说起来轻松做起来却没那么容易。因为它涉及到一个关键词——预期。评估当下时点个人的收入和现金流水平不是难事，但难就难在如何对未来的情况做预期。因为就大家的收入而言，并不是说努力工作就一定会永远增长的。它还涉及到宏观经济、行业周期等诸多复杂因素的影响。

我的朋友就错在对自己未来的收入预期过于乐观，对宏观经济周期也没有清晰的认识，没有保留足够的储蓄去覆盖风险敞口。这些年，行业整顿层出不穷，互联网、教培、房地产以及近期的金融业都受到了影响。大量的从业人员被裁员、降薪。数据显示，我国灵活就业人员已超过2亿，城镇调查失业率为5.5%，深圳的新增登记失业人数同比新增了40%。

从歌舞升平到一地鸡毛，很多人最终意识到原来自己过去的高收入并不是来自能力，而是因为自己踩对了风口、站对了平台。这就是风险认知不足、错用杠杆的后果。其实因收入预期过于乐观而加错杠杆的并不止我朋友一个。

数据来看：2017年中国断供房仅有几千套，而到了2020年断供房来到了65万套；2021年断供房更是达到了200万套；最新数据显示断供房已经来到了1000万套。

从宏观维度来看，全国居民杠杆率目前是63%，与其他国家相比还算健康。但城市之间的差异很大。个别城市比如杭州的居民杠杆率已经超过了130%。在这样的杠杆率水平下，一定会蕴藏着潜在的断供群体。而像北京、上海等城市的居民杠杆率就相对合理很多，明显低于全球同级别城市的水平，因此这些城市的居民债务水平就更加健康。

所以未来大家如果要买房的话一定要重点关注城市的居民杠杆率水平。因为杠杆率过高的城市往往会面临着潜在的“抛压”，对城市房价形成潜在的利空力量。居民债务的上限代表了房价的上限。我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理。

然而说起杠杆大家不必谈虎色变。杠杆并不是洪水猛兽，恰恰相反它是社会进步的一个标志。从自给自足的农耕社会发展到商业社会，人类社会开始出现了社会分工和商品交换，并且有了储蓄的概念。这时候人们会把积攒下来的钱交给更专业、更有能力的人，由他们来使用和支配这些资源获取更大的收益，而自己则收取固定的利息。

加杠杆的本质是因为“有能力”的人不满足于自己的已有资源，而选择付出一定的成本提前获取重要“生产资源”的使用权。本质上杠杆就是债务。当今世界的运行逻辑就是债务驱动经济增长。小到个人的房贷、中到企业的融资、大到国家层面的国债都是如此。经济要发展、货币要扩张都离不开债务。

无论是政府修桥铺路、发放各种补贴、刺激就业和消费，还是支付社保、还本付息等刚性支出都离不开钱。而这些钱被印出来的过程本质上就是负债，全世界都是如此。美国国债占GDP比重超过110%，日本国债占GDP比重超过200%，而中国国债占GDP比重也达到了80%，并且至今还在持续增加。

对个人来说最典型的负债行为就是买房。

30%首付，剩下70%按揭。这70%的按揭本质上就是负债，通过加一个2.3倍的杠杆，做大了自身的资产。现如今甚至可以做到15%首付了，允许加5.6倍杠杆。这也恰恰说明经济的增长离不开加杠杆。

可以说当今世界学会看待和使用杠杆是一门必修课。因为每个人的财富向左还是向右、速度快还是慢就取决于使用杠杆的时机和方法。

最后我想说的是如果你也遇到了和我朋友一样的“断供压力”问题，只要资产本身没问题，还是尽量不要选择割肉，在底部交出“带血的筹码”。市场总是有起有落，就像潮水有涨有退。在低谷中不要被恐慌所左右，不要被眼前的黑暗所蒙蔽。坚守你的筹码，就像坚守你的信仰一样。因为只有那些在黑暗中仍能坚持的人，才能在黎明到来时迎接第一缕曙光。