一

前几年，我在老家给爸妈买了一套房。

老家房子总价低，2个点的中介费也只有几千块。

回到上海以后，我就在办公室和精通房产的前同事激烈的battle了一番。

我表示，上海一套房动辄几百万、上千万，中介费收2%，太离谱了。

300到400万就是6到8万。

800万的房子，中介费16万。

1000万中介费就20万了。

这是什么概念，在上海这也是很多人一两年的收入了。

我就想问，带看看房，签合同走走流程，这点劳动值几十万吗？

而且换个角度来说，和我老家的中介干的工作又有啥区别，但就因为房价数量级不同，换了个城市，收费竟然相差这么多。

难道不觉得非常不合理吗？

前同事也摆出了他的论点，比如为专业买单啊，类比很多金融交易也是基于金额来收费等等。

我俩互相不买账，反正最后没争论出什么结果来。

二

现在要在上海买房，又要面对这一环节。

对于中介费我多少是有点耿耿于怀的。尤其在见识了形形色色的中介以后，更加觉得不值得。

不知道有多少人和我一样的感觉。我相信绝不止我一个人。

所以呢，长期以来市场上的中介，也形成了一套话术。如果你质疑他们凭啥收这么贵，就会得到许多差不多的答案。比如链家经典的安心服务承诺。

大体上，有如下一些理由：

表面上只是带看一套房，但背后开发、维护房源，付出了大量的工作。

交易安全有保障，然后势必会配上因为没找他们，买房被骗、跑路、过不了户等各种爆雷事件。

但如果仔细深究一下，其实也都站不住脚。

三

为什么这么说呢？

咱们要探索中介费的合理性。

就要从源头讲起了。

首先来说，一个几百万的交易，找一个专业人士提供服务，帮助你从资产角度买对房，不踩坑，并且规避掉交易中的各种风险。

那么付几万块的费用，占交易金额2%的比例。

老实说，非常合理，并不贵。

比如我之前提到的，那个精通房产的前同事，用专业眼光，帮粉丝在买A还是买B的问题上，做出正确判断，让粉丝多赚几百万。

请问在这种前提条件下，你愿意付2个点的费用给他吗？

我相信，大家都是非常愿意的，甚至觉得很便宜。

所以，我们并不是不愿意为专业付费，但前提是，给予了相应的甚至超过的价值。

四

那么，中介费让很多人心里觉得不痛快的原因，就很清晰了。

先说房源，早期的时候确实非常混乱，存在着巨大的信息不对称，假房源，吃差价，各种骚操作。

在这一阶段，能从鱼龙混杂中，依靠靠谱中介看到真实的房子，而那时候房价也没像现在这样，涨得如此夸张。中介费算算，确实值这个价。

这个角度来说，链家为推动中介行业的发展，的确做出了不可磨灭的贡献。

比如他们开发了房源系统，今天我们可以在贝壳上轻松浏览到市场上，大部分待出售的几乎90%的真实房子。

他们的楼盘宝典，包含了多个维度的信息，比如标准户型图、配套设施、历史业务数据等等，成为了中国最大的楼盘数据库。

放在十几年前，真是不可想象的，房源能够如此便捷高效地展示在我们面前。

固然他们对系统的研发和投入必然是巨大的。

但在互联网发达的今天，信息的流转速度加快，已经是基础标配了，互联网也具备规模效应，它的本质就是能把使用成本大幅降低，薄利多销。

那么价格势必要打下来。

打个比方来说，假如二十多年前，你要开个网店，电脑、网络非常贵，还要专门去开发一个网站，收你很贵的费用没毛病。

但到今天你可以轻松在任何一个电商平台开店，但还按你从0建系统的费用让你付钱，并且细数投入有多巨大，这不搞笑了吗？

今天你说开发录入房源，带看多辛苦什么，就要付出这么高的中介费成本，很难让人信服。

有价值吗？

有。

但值这么多钱吗？

几千块撑死了。

还有什么拿交易流程、安全说事的。

这一套手续现在已经非常成熟了，拉产调、资金监管、办过户，不想自己费事，找熟悉流程的人代办，也就几千块的跑腿费。

银行贷款其实给中介还有返点的，100万的贷款，有的银行能到1个点。行情差的时候，银行为了竞争甚至能给到更高。不给你就算了，有的中介还要再问客户收一个贷款服务费，呵呵。

这点信息差值钱，但根本不值这么多钱啊。

五

当然，这还不是最让人不痛快的。

买家找中介，是希望他们能从专业角度帮忙选房，并且帮忙砍价，买得划算。

卖家找中介，是希望能找到合适的客户，并且帮忙卖个好价钱。

两者之间的诉求是对立的，你想买得便宜，卖家就得让利。卖家卖个高价，买家就得吃亏。

而中介的模式，一手是客户，一手是房源。他的屁股在哪一方？很抱歉，哪里都不是。

他并不真正站队哪一方，而是促成交易，拿到佣金。

站队不明，才是中介难以取得信任的根本问题。

但这不是某个从业人员的问题，而是行业模式决定的。

跟买方说再不买，房子要涨了。

跟卖方说市场行情差，这个客户错过就没有了。

两边制造焦虑，拉动情绪。

能成交就行。

很难听到真话。

市场往哪边倒，更容易成交，他们就倒向哪一方。

房地产火热的时候，房东都可以傲娇硬气，中介捧着，打压买家。房地产下行时，又马上调换枪口对着房东。

从业人员里面良莠不齐，当房价过了“瞎买都能涨的时代”之后，你觉得他们真有能力从你的角度给出专业的买房建议？

能有理有逻辑地分析出买哪里是适合你的？带你买房跑赢市场平均水平？

能遇到一个足够专业的中介是幸运，但大部分中介只是想把自己手头负责的房子，成功交易出去而已。

试问，不论是买方还是卖方，一个为你提供房子交易服务的人，却并不为你的利益代言，还得让你掏不菲的服务费，感觉怎么样？

我们换个类似场景就会觉得荒诞了。

比如你找了一个律师，要付他不菲的服务费帮你打官司。但假如律师的KPI不是帮你打赢争取到权益，而是让案子结束，于是和稀泥式的在你和对手之间做和事佬。一会劝你大度点，让一点算了，一会又去和对方battle一下，试图尽快把案子结束，并且对方也是要付他服务费的哟。

这是一种什么神奇的体验呢？

六

中介这个职业不会消失，但潮水褪去后，一大批从业者会死在沙滩上。

一手托两方的商业模式，注定不会有客观的立场。

买方、卖方立场的单边中介，才是未来的趋势。

我只代表某一方的利益，接受客户的委托，从规划、谈判到交易，完成买房或者卖房。

不能既当裁判，又当运动员。

就像一些朋友买理财、买保险，经常会来问我，而不是问推荐产品的保险销售和银行销售。根本原因就是立场不同。

无论这些销售包装成所谓的“理财师”、“理财顾问”，他们的目的始终是卖出自己公司的产品，完成自己的KPI，拿到这个月养家糊口的工资。

而我不是他们的员工，没有谁逼着我要卖出多少产品，我可以毫无负担的告之优缺点，拿市面上各种竞品对比，站在朋友的立场分析是否真的需要，甚至可以劝退别买。

未来这一类靠卖专业能力才能挣到钱的职业，都需要跳出自己的信息茧房，不要被所谓的“销售话术”、“营销技巧”洗脑，错把它当成自己谋生的依靠。

想想到底什么，才能给目标用户，提供核心的价值。否则，早晚将被淘汰。

我的圈子里因为能接触到这些专业的人，可以为我自己的买房之路服务。但更多的人可能就没那么幸运了。

这是一个行业的问题，随着市场的变化，终究会淘汰不合格的从业者，有一些新的破局者出现，如同当年左晖做难而正确的事，逐渐形成良性的土壤和健康的商业模式。

作者

前知名媒体百万理财小白启蒙导师

Chfp持证人、证券、基金、保险从业资格

理财投教专家、十多年证券投资经验