区域多年蓄势、消费者迫切渴望、TOD无缝助力，再有滨湖这个加分项，必定会给上海宝山北的商业带来新的希望。
为了看美兰湖小镇晚上的盛大烟花秀和罗店古镇灯会，今年我特地把去宝山寺进香的日子选在了大年初四。上午进香，下午去住在罗店美兰湖附近小区的老同事家拜年，聊起目前美兰湖商圈尚无可圈可点的大型城市级商业，很多人都要去吴淞顾村或大宁五角场南翔等商圈消费，不免感叹一番。
“金罗店、银南翔、铜江湾”一说曾广为流传，罗店宝山寺500年香火更是北上海之最，但南翔印象城MEGA已晋沪上新顶流、江湾五角场合生汇与万达广场更功成名就多年，“含金量”最高的罗店却迟迟不见标杆商业的踪影。
罗店商业拐点在哪？于是，又和老同事聊到罗店今年最值得期待的新项目——去宝山寺途中，行驶在沪太路公路时，看见的一外立面极为大气的商业综合体，也就是计划于2024年9月整体开业的中集·美兰湖金地广场。
根据Mall星人统计的2024年筹开商业清单，中集·美兰湖金地广场是今年唯一滨湖且紧挨大型公园的新商业，不仅可以匹配诸多亲水内容（划船、钓鱼、玩沙、露营、遛宠等，早已是美兰湖的“金字招牌”），还与7号线美兰湖站（上海唯二的滨湖地铁站）无缝衔接，为美兰湖（上海七大湖排名全市第三北上海第一）商圈乃至整个宝山北部商业升级，提供新的支点。
01▷头部企业纷纷入局宝山
罗店美兰湖商圈全面破局进行时
随着各大集团的入局（如印力、华润、招商蛇口分别在淞宝、南大智慧城、顾村三个地区级商业中心内布局），以及宝山区市级商业中心吴淞商业中心（远期）、6个地区级商业中心规划的推进，宝山的商业势能可谓一触即发。
然而，地处宝山区西北部的罗店，在营的商业配套仅有罗店宝龙广场、旭辉U天地及世纪联华等小体量项目，无法满足周边产业集群、住宅区域乃至宝山寺、美兰湖等景区带来的旅游客群的消费需求。
因此，作为美兰湖板块唯一大型TOD商业中心，中集·美兰湖金地广场自诞生之日起，便背负着振兴区域商业的使命，不仅要给宝山北带来新期盼，也将为罗店美兰湖的商业打开新局面。
进入2024年，罗店终于迎来新的拐点。
继北上海医药产业园和宝山药谷之后，美兰城、MAX科技园等功能性产业项目今年竣工启用，将形成40万平米办公研发、20万平米商业的产业载体，成为区域商业升级的撬点。
以中集·美兰湖金地广场为原点，以及北郊产业园，医药、生物及高端装备企业的导入，将为商业未来发展蓄积巨大的能量。
加上西侧的大型居住社区和东侧的文化旅游体育休闲片区（美兰西湖公园，将于今年开园），带来大量年轻优质的消费客群（周边5KM辐射常住居民37万人，且以25至35岁的中青年人群为主，年轻家庭、单身客群占较高，未来新楼盘同样以刚需改善型住房为主，后续入住年轻家庭较多），商业潜力可以预见。
与美兰湖及公园相伴之外，中集·美兰湖金地广场还是稀有的滨湖TOD商场，毗邻全市独一无二的“双湖”绿地（美兰湖+美兰西湖），外加稀缺的轨交终点站加公交换乘枢纽。
项目不仅无缝衔接7号线美兰湖站，周边还有沪太公路连接南北向主干道，S7沪崇高速公路连接郊环与外环，加之自带P+R公益停车场及4条公交BUS线路，能够辐射更广大轨交盲区人口（罗店罗泾月浦均为商业蓝海），乃至北面百强县综合实力第七太仓的客群，辐射能力四通八达。
罗店的其他利好，也正陆续爆发，气象体育公园、美兰西湖四星级酒店、美兰西湖文化中心启动；北欧风情街引入大量人气餐厅，去年更引进大隐书局、荟品仓、一尺花园等品质门店，商圈人气渐高……
02▷创新轨交商业新模式
从多首层到宽连廊，激活商业场景的新可能
未来，哪类项目最稀缺、最有前景？综合多方趋势来看， 10万平米以上大型TOD商业会愈加有稀缺性——尤其是轨交线路两端始末站的大型商业，发展优势非常凸显。
轨交始末站能吸引更多轨交盲区的大客流，始末站的商业吸客力相较也更大，能吸引未通地铁的数倍地域客群。
如：7号线终点站花木路小而美典范浦东嘉里城，是整个花木板块的头部标杆项目；2022年开业的奉贤天街，位于5号线终点站奉贤新城站，热度持续位居奉贤第一……
始末站商业是稀缺的。上海轨交始末站商业项目中，与地铁站无缝连接、且商业规模超过13万平米的TOD大型购物中心，可谓N年才出一个的稀缺产品。
而纯商业体量达13.5万平米的中集·美兰湖金地广场，不仅是北上海首个轨交终点站TOD综合体，也是宝山近年来规模最大的精致型区域购物中心，在整体设计与场景打造上充分借力TOD优势，开启地铁商业出行购物新模式。
▎真正意义上的多首层，商业价值加倍
从整个大盘看，项目占地14.5万平米，地上地下总建筑面积约70万平米，包含八个地块。在原有城市脉络上，项目采用“一环两轴”的规划布局，使得八个地块之间形成有机整体。
其中，自持商业部分被道路分为四个地块（三期5#、7#为带顶棚的商业街，四期6#、8#为室内MALL），四个地块入口广场合并成中心广场，客流收拢，为项目开业后举办活动、展示提供最佳场所。
四个地块分别以不同的建筑形态呈现多元内容。其中，6#地面毗邻项目主干道，二、三层均与地铁站直接接驳，可快速导入客流，配合形象及品牌力优质的租户，以多首层概念营造精致氛围，形成项目宣传及展示的形象窗口，直接提升其商业价值。
▎创连廊宽度与设计新记录，强化通达性与便利性
中集·美兰湖金地广场的4栋特色建筑，通过超宽连廊无缝融合。其连廊的超前程度堪称沪上新高，无论宽度、空调及店铺与美陈设置，与前辈晶耀前滩和静安大悦城相比，有过之而无不及。
上海很多街区式购物中心都带有连廊，但大多不是封闭式的。
封闭式连廊，即由露空天桥升级为全天候无障碍的空中连廊（设有空调、综合成本更高），是港资项目带出的新风潮，也是当下商场追求品质和服务的一大动向。
如下表所示，Mall星人整理出上海带封闭式连廊代表性商场。其中，晶耀前滩拥有3条封闭式连廊，最宽处10余米。而中集·美兰湖金地广场即将创下新的记录。
中集·美兰湖金地广场四栋商场借由连廊的设置相互连通（5与6、7与8分别通过二层连廊连接，6与8的B1、L2-L4层均以连廊连接），提高客流在四栋楼流动的通达性便利性的同时，更保终了商场动线的活力。
连廊最宽处达22.8米，在我们所知的范围内，这将是上海最宽的连廊——可谓顶配。
超宽的连廊空间，是冷区主题化设计的表现手法，通过增加多经点位商铺、休闲外摆，更承载如“室内滑板公园”、特色展览等新鲜内容，吸引客流前往。连廊空间的商业内容，可以让四栋建筑的空间更加有机地成为一体，减弱连廊带来的割裂感，也为承载未来商业新内容提供可能。
中集·美兰湖金地广场还在6#L3布局了大台阶及广场（充满活力和艺术感的剧场式阶梯可以在台阶上休息或观看演出），结合绿化和特色铺装（与蟠龙天地同一家景观设计公司），营造高空中开阔广场的仪式感与氛围感（拍照打卡的流量池）。
03▷北上海美好生活欢聚场
从场景力到品牌力，引领宝山罗店品质生活新风向
北上海现有的商业现状和轨交终点站TOD特性，决定了项目既要大而全，满足区域全客层高品质日常生活，又必须聚焦年轻主力，最大化利用美兰西湖景观资源，打造生态生活相融合、宜居宜游相协调的生态型城市综合体，刷新大众对北上海已有的商业认知。
据此，中集美兰湖金地广场以「北上海美好生活欢聚场」的定位入场，通过品牌组合、空间场景、消费体验等方面的创新，满足对品质生活高要求的客群。
▎主打“大而全”，一站式满足区域消费体验
为引领区域品质生活，项目在两座盒子MALL、两条商业街中，布局了潮流零售、品质餐饮、体验娱乐、超市、影院、儿童亲子等丰富业态，且主力品牌齐聚，极力满足年轻时尚客群、家庭客群、商务办公人群、旅游客群的细分需求，打造年轻家庭可以玩乐一整天的“一站式休闲”消费体验。
目前，主力店盒马鲜生、星巴克甄选、周大福等20余家不同业态主流品牌已签约，将共同为区域消费者增添品质选择，更有潮玩、宠物、亲子业态的加入，为项目注入更多鲜活的年轻气息，具象体现“美好生活欢聚场”的新消费方式。
▎聚焦年轻化和多首店，营造「24h在线」的活力氛围
丰富且多元的消费偏好，尤其是年轻家庭客群对于生活品质与年轻潮流的双重追求，对中集美兰湖金地广场提出了极高要求。
为此，项目引进了高占比的宝山和区域首店，汇集众多极具号召力的网红品牌和最新概念店，以提升项目自身和区域的双重竞争力。
已签约品牌中，宝山首店诸如中影·国际影城、人生一串、爱宠萌萌哒、文通冰室、火地，美兰湖区域首店-鸿姐火锅、星聚会、KK桌球、有喜屋……。
随着美兰西湖中央公园及生态绿地的开放，生态环境再度升级，越来越多的游客和潮流运动爱好者将汇集于此，形成微度假氛围。
呼应这一特色，项目以开放式商业街区营造自然、生态的松弛感休憩商业氛围，聚集年轻潮人。与此同时，以人生一串、鸿姐老火锅、星聚汇等夜经济品牌组合，带来市中心的夜生活体验，营造「24小时烟火气不停歇」的活力氛围。
▎迭新场景的多种可能，打造高品质社交目的地
场景空间，是商业项目吸引顾客前往且保持长期高黏性的重要因素之一。中集·美兰湖金地广场地处北欧风的湖滨板块，在场景空间上有着鲜明的生态特色，综合了亲子、宠物友好、潮流时尚、户外运动的复合型体验场所，打造诸多新潮有趣的场景内容：
针对周边的小太阳家庭与爱宠人士，分别打造儿童游乐广场、宠物友好社交场，且儿童游乐设施与互动水景融为一体，宠物相关设计分布于地面、屋面，设有相应的基本活动点、携宠步道、宠物训练场，与周边环境完美契合；
考虑到年轻客群占比大，项目特设上海首个悬浮式U型池——Swag box垂直潮酷公园，完美呈现12米高的透视空间与极限运动的精彩，开启全新的潮流社交；
上千平米的TOD空中广场，则将为宝山人民带来前所未有的环景悬空感，升级休闲娱乐体验。
此外，各个楼层由时尚潮流零售、品质餐饮、网红茶饮、亲子娱乐等组成的功能场景充分满足目标客群所需，让人们在享受舒适的滨湖水景的同时，体验更多新潮有趣的社交场景创新空间。
结语
与地铁站相连，是商场聚集客力的重要条件之一，由此诞生的各类TOD商业大受欢迎。如同天空万科广场、南翔印象城MEGA成为各自区域的优质代表作一样，中集·美兰湖金地广场作为最新一代的轨交终点站TOD商业，势必带来更大的商业势能。
待开业后，相信其不仅能够填补罗店／美兰湖大型商业体的空缺，带动宝山区域北部商圈兴盛，更能助力宝山区域追平甚至超过其他类似区域商业，与宝山共同迎来市场爆发之大势。
□文｜Mall星人 郭歆晔 和贺文 编辑｜司马和一
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