截至2024年2月末，全国的商品房待售面积为75969万平方米，同比增长15.9%，再创历史新高。其中，住宅的待售面积同比增长23.8%！3月初，房地产行业的标杆企业万科遭遇股债双杀，标普将其评级下调为垃圾级。

笔者一直强调，万科的问题并不是万科自身的问题，而是整个房地产行业的问题，房地产待售面积创下历史新高意味着什么？房子太多了，待售面积的数据指的仅仅是新房，还有大量的二手房也在等待出售，但是主要城市二手房的交易面积却创下了近十多年的新低，说到底，还是房子太多了。

最近20年房地产库存曲线

上图是2005年至今，房地产库存的曲线变化，可以分为三个阶段，

2006年到2015年库存持续增加，但是这并没有什么问题，因为当时城镇化正在进行中，开发了多少房子就能够卖掉，属于正常库存。

2015年-2020年房地产库存持续下降，因为2015年上层开始了去库存政策，很多城市取消限购，调低房地产贷款利率，降低首付款比例，所以库存下降。

2020年至今，商品房库存再次上涨，突破历史新高，期间恒大地产爆雷、华夏幸福爆雷、碧桂园爆雷……就连万科也遭遇了股债双杀，大量的开发商减少了开发房子，但是库存还在上升，背后的核心还是买房子的人少了，并且大量减少了。

我们再来看一看2015年至2020年去库存的情况，主要就靠三招：降息、降首付款比例、取消限购，于是2015年房价又开启了暴涨之路，因为当时对房价的预期还是上升，所以大家愿意加杠杆。

如果在2024年再采取这几个方式降库存，还有效吗？事实已经证明：无效。因为这些措施在2023年以来就有了，反而进一步降低了房价，增加了库存。因为市场已经变了，大家对房价的预期是下降的，就连北上广深这些一线城市的房价都开始大跌，大家对房价整体预期就是降。

更为重要的还是人口问题，2014年全国的新生儿1900万，2023年是900万，跌去一半有余，并且还有下降趋势，未来真的用不了这么多的房子，以吹捧房价著称的房地产经济学家马光远从10年前唱多全国房价，到5年前唱多一线和新一线城市房价，到现在闭口不谈房价，趋势也很明显。

既然商品房库存降不下去，并且还在往上涨，那么是不是以为着要爆炸呢？库存不会爆炸，但是房价可以爆炸，注意是爆炸，不是暴涨，烟花爆炸之后是迅速陨落，房价呢？