十一黄金周后，原本“万众瞩目”的广州2022年第三轮土拍如期而至。

今天上午（10月10日），共18宗涉宅地，分别在9点及10点限时竞拍。计容总建面约389万㎡，挂牌总价约518亿元，为年内最高。最终实际揽金479亿，流拍3宗，成交15宗，唯有海珠区2宗地溢价竞拍，其余13宗地全部底价成交。

本轮土拍竞争最激烈的两块“热地”都位于海珠，一块是广一电商产业园地块。这宗地距8号线鹭江站约800米，位于海珠区府板块，临近中山大学，合生广场、万达广场、丽影广场三大商业体环伺。地理位置优越、配套成熟，因此地块含金量极高：宗地占地约13134平，容积率2.4，起拍楼面价接近4万/㎡， 是本次起拍楼面价TOP1。

再加上项目所处的客村板块供地紧俏、长期缺货，因此引起了房企的激烈厮杀，最终保利摘得“宝地”，最终楼面价48395元/㎡，溢价为本轮土拍最高，达11.51%。

另一个争夺激烈的是同位于海珠的洛溪桥西侧地块。这块地占地近1.4万㎡，总地价约15亿元。虽面积不大，一线临江，且距离珠江后航道只有300多米；而且容积率仅3.0。项目定调无疑将是江景豪宅。

宗地靠近地铁2号线，广佛线，周边配套也相对完善，而且项目处在中海五子的包围圈中，本以为这块地中海势在必得，没想到最终被中铁建收入囊中，溢价6.49%。

其余13宗地全部底价成交，前期也基本都只有一家房企报名竞拍，因此收场并无悬念。此处就不再赘述。

纵观本次土拍前后，颇有“雷声大雨点小”的逆转之感。

初始挂牌20宗地块，供地规模较今年第二批次集中供地增加6宗，计容总建面增长165%，起拍总价增长113%。中心区供地规模再次增加，20宗涉宅地中，中心城区就有7宗，其中天河2宗、海珠3宗、荔湾2宗。

要知道，本轮土拍的地块与广州市年初发布的《广州市经营性用地供地蓝皮书》中的计划地块差异极大，其中仅5宗地块是在蓝皮书中出现。这意味着政府针对今年的房地产市场情况变化，对供地做出了较大调整，拿出了较多更优质更受市场欢迎的地块，期待一级市场的热烈响应。

政府一次拿出这么多“压箱底”好货，也一度引发众多有实力的房企的高度关注。不论是9月底媒体意向摸排结果，还是我们与房企高层的交流，大家都跃跃欲试，期待颇高。

但十一黄金周后公布的最终报名结果却出现了大幅缩水，2宗地块因故终止出让，竞拍意向也出现了大幅缩水。此前传出12家房企“虎视眈眈”的白云嘉禾望岗地块、4家房企表露意向的番禺客运站地块，受各种因素影响，最终却只有一家房企最终报名竞拍。

为什么经历了一个黄金周，广州第三次土拍就由热转冷？

其一：“银十”开局不利，“金九”成色不足，让房企放慢扩张脚步。广州十一期间一手住宅开盘或加推个盘19个，合计2407套单位。而从成交量上来看，却是当头一棒，却硬逼房企冷静下来！国庆7天，广州新房仅成交556套，创下近5年新低，成交套数相较去年同期下跌了22%。

数据来源：乐居新媒体

数据统计，9月广州新房网签6169宗，环比8月上涨仅1%。“金九”成色不足，“银十”开局冷淡，房企无奈之下拼杀激烈，营销费用增加，付出巨大代价换来的微弱胜算，难以持续，自然对土拍“冷静”。

其二：弱市之下，土拍市场与商品房市场“同频共振”，房企以结果倒推下注。广州全市11区中有7个区成交量出现下滑，海珠、荔湾、天河3区的成交量涨幅明显。（从化受2021年基数太低影响导致增幅，今年整体冷淡，属于个案暂不计入）其中又以海珠区成交最热，成交套数较去年同期同比大增1240%；成交面积较去年同比大增1478%。

数据来源：乐居新媒体

再结合十一开盘或加推的项目情况监测，90㎡以上3-4房改善型户型项目占比高达54%；超140㎡以上大平层户型的加推也有明显增加，占比达25%。今年市场分化不仅体现在区块上，也体现在户型上：改善型大户型“唱主角”，刚需市场反响平淡。

虽说土拍是楼市的风向标，但二级市场好坏也会反作用土拍。很明显，广州第三轮土拍与商品房市场实现了“同频共振”，热销的海珠区拿地热情最高。

在市场筑底期，房企们需要通过“结果”来倒推“下注”。因此可以预见，未来这一“同频共振”现象还会延续下去，未来楼市将继续分化，中心城区——核心板块——优质刚改宅地，会竞争越来越激烈，而边缘区块，回暖艰难！

其三，市场分化，大势所趋。其实我们结合广州今年一二轮土拍来看，第三轮土拍的境况早有预兆！

2022年5月5日，广州第一轮土拍早就上演了“冰火两重天”的故事。18宗涉宅地块中17宗成功出让，成交总价341.3962亿，荔湾区陆居路地块一宗地流拍！

2宗“高热”的溢价地块分别为白云区空港大道中东侧003地块，中海以封顶价拿下，溢价率达26.37%。另一宗则是荔湾区金桥二期，被兰园控股拿下，溢价率10.01%。

7月18 日，广州第二轮土拍持续了“冰火两重天”走势。14宗地中有1宗摇号，3宗流拍，3宗溢价成交，7宗底价成交，揽金近209.6亿元。

这次再度上演了“同区不同命”的唏嘘故事，同处于天河的两块地，天河燕塘三地块54轮竞拍进入摇号，另一块育新街南侧地块却无人报价直接流拍。

可见，弱市之下，中心城区非核心板块，也不再是香饽饽！

市场筑底期，只有中心城区——核心板块——大户型刚改项目，简言之就是——有市场买单的产品，才能让房企迸发拿地的热情！广州第三轮土拍是楼市进一步分化的自然结果。

其实，这点不仅在折射在广州土拍中，放眼全国一线及强二线城市亦是如此。北上广深杭等被誉为楼市标杆的城市，今年第三轮土拍也体现出鲜明的“市场分化”。

杭州今年第三批批次土拍，19宗涉宅地块全部成交，其中底价成交9宗，8宗地块进入线下一次性报价环节。平均溢价率5.13%，板块热度分化明显。

北京算是第三轮土拍中表现较好的城市，18宗地全部成交，平均溢价率606%，但也仅有8宗地溢价成交，10宗地块也是底价成交。同区域地块楼面价甚至出现一定下滑。

上海今年第三批集中供地竞拍，35宗地中“仅一家企业报名”底价成交地块高达24宗，占比达68.57%。土拍市场分化极其明显，仅核心区域优质地块维持热度。

深圳今年第三轮土拍落幕，供地仅7宗，流拍1宗，2宗溢价成交，其中一块还是安居房用地。平均溢价率为3.94%，较上一轮下降5.39个百分点。

因此，从土拍市场看未来：

1、中心城区——核心板块——刚改大户型产品受市场吹捧，广泛高溢价，在商品房市场销售中，价格也将折射走高！

2、受疫情影响，楼市已经从“唯地段论”开始理智地向地段、配套醇熟度、居住品质“三维并重”过渡，中心城区边缘板块一般产品，热度、价格很可能比不上次中心城区核心板块优质产品。

3、刚需土拍持续冷淡，刚需市场真正回温还路漫漫其修远兮，未来还有很长一段路要走。

4、本次广州土拍竟然无一家民企报名参与竞价，可见现在土地市场依旧是国企扛旗，民企拿地意愿低迷。

但是，这里也有提醒刚需朋友们，十一前2天连发3政，已经明确传递了国家对房地产的积极信号，四季度绝对是一个比较好的置业时机。谨慎选择一二线城市优质地段优质资产上车，还是我们普通人抵御风险、资产保全的最优解！