1、3月销售同比大幅下滑37%

万科发布了3月份的销售数据，销售面积为165.6万平米，虽然环比大幅增长65%，但是同比下滑37%，一季度累计销售面积391万平米，同比下滑37.5%，这说明3月份和整个一季度的下滑幅度基本是一致的。

从这个销售数据来看，万科当前也遇到了不小的问题，作为一个行业的龙头，销售下滑幅度比整个行业还要大。根据国家统计局数据，今年前2个月中国商品房销售面积为11369万平米，同比下滑20%，远远小于万科同期37.5%的下滑幅度。

房地产市场已经低迷了2年多，销售持续下滑，这是98年房改以来从未有过的熊市，房地产的金融属性来自于行业的杠杆性，房企的资产负债率应该是所有行业中除了银行之外最大的，而银行是金融之母，房地产最疯狂的时候资产负债率甚至直追银行。

除了房企之外，购房者也大多是以贷款的方式购买，首付最低是20%（意味着5倍杠杆），深圳在行情最好的时候甚至出现了零首付，首付越低代表杠杆拉得越满，也代表金融属性越强。杠杆性越强的行业最担心两个事情出现，第一是产品卖不出去了，第二是不能加杠杆甚至要降杠杆。

二、行业的问题亦是龙头的问题？

产品卖不出去意味着资金无法收回，都挤压为存货，资金链无法循环，之前高周转有多极致，此时就会有多杠尴尬，将周转率发挥到极致，这说明你的系统非常精细，反过来说也就越脆弱，需要销售层面不能出任何问题，否则整个体系将无法运作。

如果再加上不能再上杠杆，那么威力就更大了，自身无法通过销售造血，而又无法从体系外融资来补充资金。这大概就是过去3年所有房企面临的共同问题，行业突然萎缩，由于三条红线的限制又无法更多融资，资金链彻底紧张了。

房企前3的恒大率先熬不住了，现在已经在破产重整，许家印为了掩盖颓势，甚至不惜财务造假，虚增收入数千亿元，创下了共和国财务造假的历史记录，康美药业财务造假300亿瞬间变成了弟弟。融创也紧接着熬不住了，股票停牌，年报推迟，债务违约，今年的销售面积已经从高峰萎缩超过80%。

万科一向被视为行业的龙头，不仅仅是销售规模排在前列，而是一直以财务稳健出名，堪称房企中的模范企业，无不以向万科学习为荣。但这个悖论在于，如果一个行业都有问题，作为行业的龙头能够没有问题吗？行业中普遍存在的问题，行业龙头能够避免吗?

从结果来看，万科也存在杠杆过大的问题，2019年的时候资产负债率一度超过85%，这意味着杠杆率高达6.7倍，而融创的资产负债率最高的时候一度接近94%，杠杆率高达16.7倍，超过了银行。如此疯狂地加杠杆，不出问题都难，万科在整个行业疯狂的时候也没能守住初心，区别是相对没有那么疯狂。

三、万科将如何渡过难关？

作为一个乌合之众，自然是随大流的，但是要成为一个卓越的行业领导者，一定是要能够拥有穿透性的战略眼光，能够看到未来五到十年的趋势，能够抵御短期诱惑不为所动，在潮水褪去的时候依然能够有短裤傍身。

万科又该如何解决当前的困境呢？郁亮等管理层在年报中提出了三条措施，第一是积极推动销售，促进销售回款，进一步缩短周期，目前已经将从拿地到预售的周期缩短到4个多月，销售回款是自造血，才能真正自循环；第二是降负债去杠杆，具体为降低有息负债1000亿，也就是在目前的基础上降低三分之一。但是钱从哪里来？万科的办法是出售资产和股权，收缩战线、开始瘦身，以及发行不动产投资信托基金（REITs）；第三是更改融资方式，以前是总对总的融资模式，也就是银行金融机构是直接将钱带给万科总公司，万科总公司再在各项目公司之间自行调配，未来将恢复到以项目公司融资的方式。

万科管理层提出的这三条措施好使吗？从逻辑上来看，是目前能够行使的最佳的策略，很多问题的解决其实在于防范于未然，真到出问题的那一步，往往是得断臂求生的，没有什么闲庭信步，作为商业地产龙头的万达不是以600亿融资出让了60%的股权才得以喘息的吗？作为住宅地产龙头的万科要渡过难关也得付出不菲的代价吧。