看了不少对未来房地产走向的评价，个人认为观点都太单一，没有从多个方面来客观的评价房地产的走向。

同时也有一些不确定因素也要考虑到，比如对于未来三四线城市楼市的发展，很多人认为随着人口的外流，三四线楼市必然是走下坡路的，房价会快速下跌，销量锐减。

可是最近三四线城市的楼市数据却否定了这一说法，甚至部分三四线城市的表现比一二线还要亮眼。

其实这两年，笔者身边也有不少朋友在老家买房，主要原因是村子里的人越来越少，学校几乎都招不到学生了，因为大多数人不是搬到市区，就是到外地打拼落户了。

所以，不少在老家的年轻人要想有一个相对舒服的生活，还是要搬到城市里面，这些人不想去外地，就只能到市区买房。

再加上一些在外打拼的年轻人回乡创业，老宅子长时间不住人，已经无法继续使用，也只能到市区买房，这样购物、看病、孩子上学等也会方便一些。

但是等到这一批购房需求消耗完之后，如果三四线城市没有能力继续吸收外来人口，依然是逃离不了开始说的道路。

我们再说回全国的房地产走向，有人说市场供需正在改变，房子越来越多，购买力在不断缩减，其实房子一直都很多，我们也早都不缺房子了。

早在2019年，国内居民的人均住房面积已经开始接近国际上的发达国家了。城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

而根据能查询到最新数据，城镇居民的人均住房建筑面积接近42平方米。

所以，当下重点是我国的房子分布非常不均，同时好房子更加稀缺。个人认为未来只有少数高品质的房子、具有改善性质的房子才会受到购房者青睐，才会有增值的潜力。

因为住房市场供应“双轨制”正在加快形成，保障房正在大量且快速入市，到时候刚需的住房问题就会得到解决。

而随着我国人口变化特征和老龄化社会的到来，改善型的中大型住宅或将更受欢迎。

除了上面说的这些客观情况，其实我国的房地产走势还要考虑到政策因素，也就是所谓的政策市，即房地产的走向会受到一张大手的控制。比如当下的各种楼市政策，就是为了阻止房价过快下跌，让楼市稳定。

在这种情况下，楼市想要依靠利好政策回暖，可能需要一段时间。但对于刚需购房者来说，现在购房需要谨慎，特别是对以下三类房产应更加警惕：

首先，不建议购买市区面积较大的老旧小区。

虽然这些老旧小区地理位置好，周边配套设施完善，交通便利，有些甚至进行了改造。但是，其老化问题无法从根本上解决，户型、内部设施甚至电梯难以更新。

通常购买这类老旧小区的人资金有限，购买较小的房产作为过渡，而较大的老旧房产很难转手，价格高且市场流动性低。

其次，公寓和小产权房等房产也需要谨慎。

公寓交易时税费高，水电费和物业费也较高，而且通常不具备落户上学的条件，只有暖气没有天然气。

因此，公寓的升值空间较小，当住宅房价上涨时，公寓的涨幅较小；当住宅房价不涨时，公寓可能贬值。小产权房由于没有房产证，被拆迁后没有补偿，转手时也难以贷款，因此升值空间有限。

最后，就是那些容积率高于3.5，楼栋数大于10的小区。

前面说过未来的刚需小区将会受到保障房的巨大冲击，当刚需花更少的钱就可以住到品质和商品房差不多的保障房时，这些刚需小区的价格自然会受到巨大影响。

以上是本人根据多年经验总结的建议，希望对购房者有所帮助。