越来越多的二手房,跌落至仅10000元/㎡出头的尴尬局面,尤其是“老破大”,就算地段很好,甚至有些学区都还过得去。
除了市场下行,另一个重要原因在于,小区衰败了。
不少房子交付10多年后,都会迎来一个转折点,逐步沦为旧房,问题不断发生。
比如,外立面脱落、园林杂乱、公区破损、设施停摆等。这些迹象,都是小区走向衰败特征。
以至于在不少房产持有人之中,诞生了这么一句话:想要房子还能卖得起价格,最好在交付七八年后,还没那么旧就卖掉。
衰败的建筑凡事总有例外,温州也有一些小区,交付十几年了,依旧历久弥新。
最典型的是鹿城广场,在如此低迷的市场之下,不久前二手房还卖出超60000元/㎡的高价(来源:温州豪宅)。
隔壁的香榭丽花园,二手房还不一定能卖上25000元/㎡。
鹿城广场还有置信原墅、中央公馆、华府天地、东南嘉一等,即便楼市下行,中高楼层的二手房,依旧能维持35000元/㎡以上的价格,甚至近40000元/㎡、个别破40000元/㎡。
而周边其他一些“老破大”,房价却很难上20000元/㎡,甚至有不足15000元/㎡的。
置信原墅上面提到的几个正面案例,不能说它们还很新,但完全谈不上衰败,比一般小区更具备抗衰老能力。
最典型反面案例,要数南湖板块的霞庭湾、霞坊锦园,虽然房子还很新,但从建筑立面到园林景观,已经被大面积破坏了,可谓一交付就衰败。
霞庭湾可见,小区是否衰败,不能简单地以时间来衡量。
都说人与人之间的差距大,小区与小区之间同样差距很大,有的老当益壮,有的未老先衰。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
那么,怎样才能买到抗衰老能力强的小区?
答案很简单:豪宅。
从上面那些抗衰老能力强的小区,就能总结出这个答案。
然而,豪宅并非普通购房者买得起,该怎么挑选相对抗衰老能力强一些的小区?
最简单的判别方式,就是看外立面,这是一个小区最直观的形象。
十多年前普遍的建筑立面当前,温州多数住宅,外立面还是涂料。哪怕是真石漆、金属漆,本质上还是涂料。
涂料外立面很难经得起时间的洗礼。随着时间的推移,涂料立面的建筑,越来越显旧,还难以清洗。一旦建筑显旧,其形象、价值就明显受损。
时间一久,涂料立面不断破损、脱落,存在安全隐患。涂料外立面修补过后,还留下了明显痕迹,加剧了住宅显旧程度。
别说交付十几年的小区了,就连白麓城、公园天下、中央城等交付七八年的小区,近年都陆续出现外立面破损、脱落现象。
中央城脱落的外立面
公园天下修补的外立面至于安置房,就更不用说了,成了外立面破损、脱落的重灾区。
老安置房外立面这些年,也有一些老旧小区,外立面重新刷了涂料,但效果非常差,还不如不刷。
重新刷涂料的得月花园相比较之下,铝板、大面积玻璃、石材干挂等外立面,更易清洗、更换。
近年流行的现代化建筑立面03
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
说到铝板、大面积玻璃、石材干挂等外立面的清洗、更换,就离不开好的物业管理公司了,否则照样会变脏、破损,让小区衰败。
不仅仅是外立面,小区的公区、园林景观,同样需要好的物业管理公司来维护。
其实小区的寿命,很大程度上就是这些细节决定的,能“年轻“多久,物业管理能力非常重要。
像国内这样的封闭式小区,存在大量属于全体业主的公共空间,不可避免会出现公地悲剧,直接关系到小区是否衰败,非常依赖物业管理。
养护不佳的园林景观然而随着时间的推移,物业管理的人工成本上涨,再加上房龄越久,所需维修、更换的设施也越多,成本明显上升。
而物业管理费,则是在小区开盘时确定的,后续很难上涨。当物业公司利润空间低了,便出现了各种减配。
因对物业管理不满,不少小区在业委会成立后,都启动更换物业管理公司,但往往越换越差。
还有一些小区,业委会与物业管理公司之间,存在利益输送,以牺牲小区整体为代价,让少部分人捞取了好处。这样的小区,也更容易衰败。
差劲的物业团队因此,尽可能买品质、口碑较好的房企开发的新盘,或能避免上述现象。
这些房企注重品质、口碑,自然注重物业管理,甚至会为已交付的小区额外拨款,以保持物业管理水平。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
物业管理,还需业主配合。
千金买宅,万金择邻。一个小区的命运,和住在里面的人息息相关,也就是所谓的圈层效应。
倘若大量业主本身没有品质意识,不注重对小区的维护,小区自然也不具备抗衰老能力,会衰败得更快。
靠近工业区、租客多的小区比如,租客就很可能对房子、小区就缺乏保护的意识,毕竟不是自己的房子,自然不会珍惜。而存在大量群租房的小区,更容易人群混杂。
有些出租房,还可能出现对外经营现象,甚至从事一些违法勾当,导致大量闲杂人等频繁进出小区,破坏小区的可能性大大增加。
租户过多,迫使小区原本高质量的住户搬离,然后更多租户涌入,最终形成恶性循环。
安置房就温州而言,租客较多的小区,大多位于老小区。在新小区中,投资客占比高的小区、安置房,也易出现租客多的现象。
其中,安置房不仅租客多,就连一些年龄偏大的原住民,也缺乏品质意识,甚至不习惯住这种存在公共空间的小区,再加上物业管理普遍较弱,让小区加速衰败。
因此,别看这些年新建的安置房外立面、园林景观等都不错,其实这些品质维持不了多久,大概率比商品房衰老得更快。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
无论是自然折旧也好,人为因素也罢,小区走向衰败,都是必然发生的结果。
不过,就像女明星、女企业家,哪怕年龄大了,总是能活得远比同龄人更精致。
当然,不同购房者考虑的因素,都不同。
真正的刚需,如果只考虑价格,老小区也好,安置房也好,只要合适都可以买,尚难考虑更多因素,便宜即可。
一旦有改善因素在,能买新房就别碰老房子,能买商品房就别买安置房,能买品牌开发商的商品房,就别买“高周转”开发商的商品房。
高品质商品房若自己的小区能晚一点衰败,多住几年,不必频繁搬家,也不必为房子的价值而焦虑,当然会过得更舒适,资产保值的概率也更高。
只要经济实力允许,购房时还是要通过上述因素来判断小区的抗衰老能力,抓住房子生命兴衰的周期,寻找更多的确定性。
对于住在旧楼,高层的住户来说,最苦恼的事情,就是上下楼梯不方便,因为旧楼没有电梯,住在旧楼高层的老年人、病人和残疾人,他们都迫切希望尽快对旧楼加装电梯,以方便住在旧楼高层的老年人、病人和残疾人,那些反对加装电梯的低层住户,他们都是把原来高层的房子赔钱贱卖,然后搬到低层的,他们是因为嫉恨心理,所以才反对加装电梯。
[捂脸哭]都到城市住[捂脸哭]想过以后到那赚钱?[捂脸哭]以前农村跑城市赚钱[捂脸哭][呲牙笑][得瑟]以后?[呲牙笑][得瑟]三十河东三十年河西[捂脸哭]不知道是聪明还是[捂脸哭]
旧楼加装电梯以后,乘坐电梯需要办磁卡,用磁卡刷卡上下乘坐电梯,每次都要收费的,这样用不了多长时间,政府给旧楼加装电梯的成本就全都能收回来,政府给旧楼加装电梯肯定赔不了。
房子住二十年左右,异味就出来了.哪个傻子去买有病毒传染,有死人过房子住[呲牙笑]
置信原墅不错
珍爱生命!远离房地产![点赞]
按2.8定律分配,对于2的那一部分来说,房了1000万一平都不是事,对于8的那一部分5000一平都高
破房子! 值么
玻璃石材干挂更容易更换!你在逗我呢?