近日，广州最贵的城中村改造项目启动建设。被称为“巨无霸”的康鹭旧改项目，不仅是改造范围用地面积110公顷，规划总计容建筑面积约378万平方米，而且计划改造成本多达304.65亿元。

广州最贵旧改项目动工

5月17日，广州市海珠区住建局对康鹭片区城中村改造项目实施方案进行批复。这也是继沥滘旧改项目之后，广州市又一“巨无霸”城中村改造项目。

康鹭片区处在广州中轴线之上，位居整个海珠的“心脏”位置。北至新港西路，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路。此次项目改造范围包括凤阳街道康乐村、鹭江村两个城中村，是广州市中心知名城中村。项目去年就纳入了《广州市2023年城市更新项目年度计划》首批改造项目名单。

康鹭旧改是广州市城央“最贵”旧改项目，其旧改体量巨大。实施方案显示，该项目改造范围总用地面积为110.25公顷，规划计容总建筑面积377.98万平方米，59个单元地块包括49个复建地块（含公服地块）和10个融资地块，涉及5005栋房屋和5000多名村民，将分四期推进。其中第一期改造地块为9个，包括8个复建地块和1个融资地块。计划用10年时间完成整个改造工作，争取在今年年底完成第一期启动地块全部清除工作。

7月24日，海珠区康鹭片区F37、F57两个地块同时破土动工，标志着该项目正式迈入建设阶段。率先开工的F37、F57两个复建地块，总用地面积合计约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建成8.42万平方米、650套复建住宅，0.17万平方米公服设施，以及2.35万平方米产业空间。这2个地块预计于2027年底完成建设，优先保障首批村民回迁安置。

合生创展操刀，信达身影隐现

康鹭片区旧改项目投资总金额近347亿元，项目改造成本304.65亿元，由合生创展操刀。其中，含融资地块预估土地使用权出让金60.93亿元。如实际改造成本超出304.65亿元，由实施主体自行承担超出部分的资金，政府不再安排融资面积。复建安置资金总额243.54亿元。

康鹭旧改项目采取全面改造方式，以广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体；以合作改造模式实施更新改造，由合生创展集团有限公司作为实施主体，负责具体的实施工作。

负责康鹭旧改项目的公司为广州市天塱投资有限公司，由广州悦庆投资有限公司（以下简称悦庆投资）100%持有。而悦庆投资由合生创展关联公司、中国信达旗下公司共同持有，持股比例分别为85%、15%，中国信达在2022年开始成为这家公司的股东方之一。

资料显示，合生创展集团又梅州丰顺籍地产大佬朱孟依创立于1992年，于1998年赴港上市，并于2004年成为中国首家销售额突破百亿的房企，与碧桂园、恒大、富力、雅居乐一同被被业界誉为地产界“华南五虎”。2020年，61岁的朱孟依退居幕后，将合生创展的权杖彻底交给了31岁的女儿朱桔榕。

合生创展在业内有“隐形地主”之称，其极少现身于公开招拍挂市场，但依靠早期“囤地”和参与旧改，合生创展在广州有不少开发项目，其中近半布局在海珠区。

据了解，合生创展介入康鹭旧改项目已有多年。2019年4月，合生创展就与凤和联社鹭江村、康乐村签订旧村改造合作意向协议，但此后几年，项目未有太多明显进展，去年才开始加速推进。

未来可期

因背靠全国纺织产业中心“中大布匹市场”，康鹭片区自发形成兴旺的纺织业市场。康鹭旧改项目被珠江国际纺织城、中大布匹市场、广州国际轻纺城等大型专业纺织市场环绕。

近日，记者在康鹭片区走访发现，康鹭旧改并没有影响在这里生活的人们，制衣产业活动依旧活跃，各个纺织城人流涌动。企业招工、布料运送、制衣加工等仍在照常进行。

依托纺织产业链条资源，康鹭片区经济产值大幅上升。但随之而来的是一系列的城中村弊病：人口密集，片区人口密度高达11.96万人/平方公里；建筑强度高，改造前毛容积率高达3.0，“握手楼”“一线天”随处可见，住宅、工厂、仓库、商铺、小餐馆等各类生产生活形态交织；房屋租赁关系复杂，由于片区地处市中心区域，人多地少，且纺织业发达，导致地值高、租金高，普遍存在层层转租赚差价、“顶手费”的情况，最多可达“七手”转租。

康鹭片区传统制衣产业如何转型升级？海珠区凤阳街道商会秘书长崔女士表示，康鹭片区的现状环境和产业生态，导致了这里基本是小作坊，缺乏大企业。在改造中，需要充分统筹考虑中大纺织商圈产业的留和转问题，有效推动商圈从传统商品交易市场向国际时尚中心转型。

据介绍，海珠区制定中大纺织商圈产业规划，通过升级改造专业市场焕新产业空间23万平方米，培育了一批高端设计平台，并推动龙头企业在商圈新设了一批制造业主体。另一方面，海珠清远两地招商联动机制建立，并且出台设备搬迁购置补贴、率先转移企业特别奖励等系列支持政策。

广清轻工纺织产业智造基地、面辅料展销中心合作建成，多方联动帮助一批企业有序转移。

康鹭村通过改造将系统解决城中村环境、安全、产业、空间等系列问题。康鹭将与新中轴海珠片区等功能片区联动呼应、优势互补，既为海珠区实现经济高质量发展提供助力，也为全市城中村更新改造提供样板。

康鹭片区建筑密度将由59%大幅降低至22%，绿地面积增加至9.33万平方米，交通路网密度上升70%，彻底改变过去“握手楼”“一线天”随处可见的情况，村容村貌焕然一新。

此外，首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供了产业载体保障，预计改造后片区可提供144.83万平方米产业空间。预计村集体物业固定资产将由70亿元增加到约288亿元，集体经济年收入将持续稳步上升。

来源：上海证券报、界面新闻、中经城事、天下潮商