URI有话说：

青年一代越来越倾向于“租”而非“买”。在国内，这个趋势也逐渐明显，比我们率先迈进发达国家的日本，租房文化的更是久远，其住房租赁市场的变化和发展趋势，对我们又有什么启示？

作为同属东亚文化圈的日本，自2000年至今，新开发的住宅“只租不售”比例超40%，与当今中国的居住习惯大相径庭。根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，在日本拥有自己的房产人群大约占总数的55%，其中出租房占比约为36%，“租房主义者”越来越多，与世界主流发达国家的住房市场相类似。

据日本《朝日新闻》报道，截至2022年，日本总人口约1.22亿，在2009年达到峰值后，连续14年加速下降。尽管日本人口数量减少，但在日本生活居住的外国人数量则时隔三年增加为299.38万人，创下历史新高。外国居民的增加，催生购房和租房需求同步上升。

整体市场环境显示，日本的房地产市场成熟，受益于完善的法律法规和交易机制，经济和政治环境也较为稳定。

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租金回报率位于世界前列

随着近两年来日本楼市的大热，以东京都为主的高价趋势再度引起关注，不仅影响着购房市场，同时也加热了日本的租金行情。

从“全球公寓租金回报率”数据显示，日本的大阪、名古屋、东京23区等城市皆排在世界前列，且租售比高，租金回报率约在6%-8%之间。尤其是国际一线城市东京，在全球一线城市中，租金回报率最高的城市之一。

此外，日本租房市场表现出的成熟和稳定，尤其是在当前全球财富大洗牌的时刻，对于海外投资者而言更是一种优质的选项，不仅有稳定的租金收益、安全避险的特性还有永久产权。

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市场特点

租房文化历史悠久

从租房人口占比高达36%的数据表明，日本人大多没有中国人那种必须得买房的观念，在他们的观念里租房和买房都是量力而行的，并没有什么大的区别。在日本，租房的人占比大且稳定，这也成了日本住房租赁市场稳定的基石。

租金呈上涨趋势

据日本房地产调查公司东京KANTEI在1月17日公布的数据显示，日本的房租整体呈现出上涨趋势。根据统计数据，12月份首都圈公寓租金继续上涨，已达到3,561日元/平方/月（人民币约174元/平方/月），环比上涨0.4%。其中，东京的涨幅依然保持全日本第一，同比上涨7.5%，平均年租达到4033日元/平方米，突破4000日元大关。

租约稳定且租期长

在日本，住房租赁市场被认为十分稳定，这得益于政府保护，例如2001年颁布的【终身借家法】，以及2006年制定的【住生活基本法】，保障了租客与房东的双向收益。其中，《终身借家法》保护在日本生活的年长者，只要承租人在世，租约就会继续，契约直到承租人过世才会终止。

在日本，URI城市租住调研发现，租约普通2年起非常常见，5-8年的租约也比比皆是，更有甚者达到20-30年，这在中国都是非常罕见。

换房成本高

中国租赁市场租客付费时只需付租金与一至三个月的押金，这些押金等费用在你退租时，房东会返还。但在日本租房可不会这么“简单”，日本租房押金、礼金（给房东的见面礼，通常为1-2个月的租金）、中介费用等，隐性拉高了承租人的换房成本。这也是住房租赁市场稳定的要素之一。

产品特点与趋势

在日本，公寓面积较小，一般在25平米-60平米不等，也有10平米以下的迷你公寓。市面上户型类型主要分为单身型（约25平米）、紧凑型（约40平米）和家庭型（约60平米）。其中最常见的就是一室户。

户型结构通常来说由玄关、卧室（分为洋室与和室，和室为传统日式装修），以及洗浴和烹饪场所组成。日本的卧室普遍偏小，即使是大户型也有可能配备小卧室，与我国反差最大的是日本卧室打地铺不买床。

公区打造方面，一方面由于日本寸土寸金；另一方面由于项目体量小，租房人数不足以支撑公区运营。所以市场上鲜有打造大公区配套来满足租客的生活需求，管理、打扫、垃圾分类等人工费用也较高。

根据《租赁住宅管理业务相关问卷调查》显示，租客以单身人群为主力，居住的房屋类型以公寓居多，大多数会租约在2年以上，每月房租在3万-10万元日币（人民币1445元-4818.3元，日本平均工资1.5万元/月），近九成房东所持有的租赁住宅入住率达到了75%以上。

在《2023年版首都圈租赁公寓租金市场地图》中显示：郊区家庭出租房，出现了显著上涨的趋势。放眼整个首都圈地区，“上升”档位的比例为单身公寓37%，紧凑型住宅47%，家庭型住宅51%。

运营模式特点

日本租赁公司运营主要分为三种模式：运营管理输出的轻资产模式、承租存量物业运营管理的中资产模式和开发及存量改造的重资产持有运营模式。

以大东建托为例，大多采用自建开发或者收购存量物业模式发展，打造出了“持有-运营”模式。通过数十年的稳健经营和契合时代发展的战略转型，大东建托已成为日本房屋租赁行业内首屈一指的庞然大物，在国际范围内也是备受关注的领军企业。其盈利收益主要以代建收益、托管收益、其他收益三个部分为主。

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市场案例

2023年，日本长租公寓迎来越来越多的优质产品，URI城市租住分享三个投资收益4%以上的项目案例，分别位于东京涉谷区、丰岛区、墨田区。

01 【涉谷区SIDEPLACE笹塚--钢结构10层建筑】

项目概况：

该项目位于涉谷区笹塚2丁目，距离京王线【笹塚】站步行仅需6分钟，总户数14户，每户面积约24.95㎡，竣工日期2023年3月。

总价：约5.48亿日元合（2749.15万元人民币）

投资收益率：4.04%

02【丰岛区SIDEPLACE池袋--钢结构5层建筑】

项目概况：

该项目位于丰岛区池袋3丁目，步行10分钟范围内可达东京地铁、有乐町线、副都心线【要町】站，总户数9户，户型为1K或1LDK，竣工日期2023年6月。

总价：约3.68亿日元（1846.14万元人民币）

投资收益率：4.01%

03【墨田区曳舟—钢筋混凝土结构5层建筑】

项目概况：

该项目位于墨田区八广2丁目，步行7分钟可达东武龟户线【小村井】站，总户数为10户，户型为1K户型，竣工日期2022年12月。

总价：约2.35亿日元（合1178.92万元人民币）

投资收益率：4.51%