为什么广州地段最好的新房，卖的却很差
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
如果说首付是对资产的进攻，那月供就是资产的防守。
我们一方面攻城略地，拿下制高点，另一方面，也要广积粮高筑墙，保证领地的安全。
不论你买入这套房的目的是自住还是投资，保证月供安全，留好资金的安全仓，守住资产，才能穿越楼市的周期，才是最重要的事情。
如果问大家广州目前地段最好的新房项目是哪一个，可能不同人会有不同的观点。
但我觉得目前地段最好的新房就是员村的保利华创都荟天珺。
01
都荟天珺，在华南快速和黄埔大道交汇处。
西侧靠着珠城东，东侧挨着员村西。兰亭荟苑和天荟公馆两个次新小区，在项目的一西一东。
喜欢的人说他是就在珠城东，讨厌的人说他就是员村的边角料。
当然地段最好和最喜欢还是不一样的。
最喜欢是一个完全主观的角度，没有准确答案再正常不过，一千个人眼里有一千个哈姆雷特嘛。
但是最好的地段，是一个客观的视角，既然是客观，就一定会有准确且唯一的答案，虽然有人可能不喜欢。
过去一年半，是广州核心区新房供应井喷的一年。各种新标项目，产品和价格卷到飞起。
让曾经一度需要排队抢房的几个网红项目，像天河壹品，保利天汇，珠江花城变成了小透明，在市场上毫无存在感。可能不少人还是更喜欢他们曾经桀骜不驯的样子。
但即使现在广州核心区的新盘这么多，项目所在的位置却都各有各的缺憾。地段无懈可击的，不要说凤毛麟角，而是根本没有。
有人提名保利天瑞，但保利天瑞在广园快速以北，一条快速路把城市分开之后，天瑞的交通和配套和天河的中心区都是割裂的。保利天瑞如此，就更不用提大观的观樾了。
有人提很大机会锁定今年新盘销售冠军中海大境。大境的地段、配套和产品综合起来确实不错，但是单拎地段出来，海珠中还是略显逊色。
最后，肯定还有人拿琶洲南TOD来比较。琶洲南TOD正如其名，在琶洲以南隔着一条黄埔涌。而都荟天珺在员村板块，和珠城东区隔着一条华快。
地块的资金密度，都荟天珺还是略胜一筹。在和中心的绝对距离上，也是都荟天珺要更近。
我这里只是单纯的比较地段，地段很重要，但并不是说地段就是一切。
在我们之前影响一套房子未来价值的五个要素里，地段也就是占到40%的比例，其他的四条要素，周边的产业发展占比30%，交通占比10%，学校占比10%，产品设计占比10%。
所以，如果地段没问题，都荟天珺卖的不好，问题肯定就出在后面的几个要素里了。
02
都荟天珺开盘至今，一共卖了多少套呢。网上各种数据真真假假，漫天飘。我们以房管局网签数为准。
可以看到，都荟天珺有三栋住宅，总货量166户，都是超豪宅面积，四房起步的产品。
1栋在小区西侧，20层，两梯三户做到专梯专户，户型是157-196㎡。
中间的2栋被开发商称为楼王单位，26层，两梯两户，户型全部都是253㎡大平层。
3栋和1栋差不多，都是两梯三户，总共24层，户型分布有点不一样，是157-203㎡的产品。
从开盘到现在有三个多月了，一共网签了42套。去化率25%。
这个数据既没有网上传的只卖了10套那么差，也没有开发商宣传的卖得那么好。
不论怎么说，首开到现在，这点网签量，是非常不理想的。10套和42套的区别，也就等于中考考100分和300分的差别，结果都是考不上高中。
我之前说过，一个楼盘去化率50%是生死线，70%是保本线，95%就是收官线。也就是说，都荟天珺距离回本都还早着呢。
而且，这42套房，有不少是经历了很长的蓄客期后，首开的时候卖出的。
也就是说，蓄客了这么久的盘，在开盘当天都没有卖出多少，那后面就需要更久的时间才能彻底清掉剩下的房源，相当于要蓄更长时间的客。
至于都荟天珺为什么销量不好，我觉得是因为在高端改善和豪宅这个档次的产品，仅仅是地段是目前广州最好，是不够的。
当一个产品已经可以满足大众的基本需求后，如果要在价格上拉开差距，就一定要在某一方面的体验上，做到极致。
顶豪的地段，一定要是核心地段的中心极限位置。
就好比你说小区有地铁配套。但到底是步行200米就能到，还是步行800米。可能对于普通刚需小区没太大区别，但是对于豪宅，就是云泥之别了。
所以都荟天珺的最大问题就在于，地段好，但不是极致的好。缺少配套，产品受限于小区规模，有噪声的瑕疵。又没有鹏瑞一号那样的江景溢价。
说白了，当都荟天珺的地段到底属于什么板块都有各种争议的时候，这个项目一定是不好卖的。
珠江新城宇宙中心也好，琶洲电商总部也好，其实都是共识的产物，当一个项目连共识都没有形成的时候，自然是很难吸引到足够多的高端购买力的。
当然，也不是只有坏消息，都荟天珺的地块也不是没有增量，13号线即将开通，小区步行到白马岗地铁站也就是600米。
还有隔壁马场改造如果顺利引入SKP，也确实能给小区带来新的热度和共识。只是开发商把项目收官，还是马场改造完成，哪一个先来，还是一件未知的事情。
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（2024.7.25 橙子 yxjcena）
