出品：21世纪经济报道
作者：叶麦穗
编辑：包芳鸣
图源：图虫
房地产市场进入调整期，为了活跃市场，不少地方推出或者重启“商转公”政策。
所谓“商转公”是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。该模式并非新鲜事，此前在国内许多城市均有存在。但部分城市曾因住房公积金个贷率长期处于高位运行，暂停“商转公”。从目前实施的情况来看，此前高利率介入的存量房贷对“商转公”的需求较大，市场呼声较高。
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多地推出“商转公”政策
近期多地“商转公”的政策开花。
8月23日，山东聊城市住房公积金第一笔“商转公”贷款业务在冠县管理部完成办结，顺利放款。8月中旬，安徽省的宣城市和阜阳市同日发布通知，开通住房公积金“商转公”贷款业务。
长春市住房公积金管理中心也8月23日发布《商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务的通知》（下文称“通知”），根据上述通知，长春市商转公组合贷款的办理方式同商转公贷款一致，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。
据21世纪经济报道记者不完全统计，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份均有县市支持“商转公”政策，涉及城市超过30个。
广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受记者采访时表示，本轮房地产政策调整之前，商业和公积金贷款利率差别的确明显，为了将手头高额的商业房贷转换为低利率的房贷，对“商转公”模式的呼吁比较强烈，但是当年公积金自身也额度不足，不得已推出了贴息政策，以缓和公积金额度问题。且当时支持“商转公”的城市很少，即便有，也有设立门槛，存在转换的手续费，导致转换的人不太多。但是现在随着房地产市场转冷，公积金额度增加，加之各地对提振当前房地产市场渴望，此前贷款利率较高的存量房是可以考虑“商转公”，且从去年开始也已经有不少地方开放了“商转公”，效果也不错。“ 商转公”在当前形势下，值得探索。
“我之前的房贷利率是5.1%，后来LPR多次下调之后，变成了4.2%，但是相比公积金的2.85%仍有一定差距，今年初申请了‘商转公’，一年的利息能省不少。”湖南黄女士在网上晒出了自己更新后的贷款合同。
郑大源表示，近两年部分城市陆续开通或重启“商转公”贷款业务。业务模式也在不断优化升级，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围、扩大参与人员范围等降低门槛的做法。但郑大源也表示，整体来看，“商转公”的额度还是有限，以广州家庭为例，公积金最高贷款组合额度是156万，公积金贷款更多是一种补充，而不能成为主流的还款模式。
根据计算，如果用156万的公积金贷款置换同等额度的商贷，假如采取等额还款模式，还款期限定为20年，那每月即使按照4.2%的利息计算，也需要9618.5元，如果换成公积金贷款，每月还款额度为8535.05，每月节约金额超过1100元，一年则是达到1.32万元，20年则可以达到26万，这对于普通居民来说，是一笔不小的费用。
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仍有难题待解
虽然不少地方都在摩拳擦掌希望促进“商转公”，但也有地方明确表示，暂时不开展“商转公”业务。如今年7月底南宁市12345政务服务便民热线曾发布消息，根据《南宁住房公积金管理委员会关于商业住房贷款转住房公积金贷款有关政策的通知》（南金管规〔2019〕5号）第三条“如管理中心资金运用率超过85％，出现贷款资金不足的情况时，暂时停止受理商转公贷款业务”的规定，南宁公积金中心当前资金运用率已达到暂停受理商转公贷款业务的条件，所以暂停受理商转公贷款业务是对既有政策文件的执行落实，更是为了确保南宁住房公积金提取和常规贷款业务的正常运行，维护全市广大住房公积金缴存人的合法权益。
此外，南宁公积金中心将根据相关政策法规和资金运用率的实际情况，按程序报批决定是否恢复受理商转公贷款业务。但由于近两年商转公贷款业务量较大，已受理业务的存量需要消化，同时资金运用率指标的关联影响因素较多较复杂，所以目前对何时恢复开展商转公业务无法作出明确答复。
但即便有“商转公”政策的城市，也有一些不容忽视的问题，如在目前多个开通“商转公”业务的城市中，要求“商转公”房屋取得不动产权证书。这导致部分居民为了取得不动产证，需要提前偿还商业贷款，可能产生“过桥费”等。
此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积有明确要求。以河南省“商转公”政策为例，申请者需要连续正常缴纳6个月以上公积金，贷款置换条件仅限于纯商业贷款，并且房屋面积不能超过200平方米。
对此郑大源认为，考虑到存量房贷利率较高，最近几年降低存量房贷利率的呼声较大，故而出台商转公的政策正当其时。考虑到商业银行的利润，可以设立一些小小的门槛。比如：商业贷款部分供楼必须满一年；其次公积金需要缴纳一定的时间，比如2年；或者置换对象限于此前为纯商业贷款等（如果已经是纯公积金、组合贷或者公积金贴息贷款，则没有转换的必要了）。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，这类“商转公”的政策，进一步说明各地公积金中心部门落实减负和便民的导向，对于存量房贷利率的降低具有积极的作用。目前各地类似政策比较多，相关购房者需要积极关注此类政策，意识到这与其还贷利息关系密切。从目前来看，新审批的房贷利率都较低，购房者对“商转公”的需求不是很高，主要呼声还是来自存量房贷。希望未来能够进一步简化“商转公”手续，比如带押转，也就是直接以公积金放款的额度来结清商业的转换部分。此外还需要增加公积金的贷款银行。
本期编辑 王滢
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