转自大碗PRO

铁子们，楼市最魔幻的一幕，终于出现了！

别看几百万的刚需房卖得半拉柯基，愁的销售总白天想、夜里哭，上班心情就跟上坟似的，

但是，几千万一套的沪上豪宅，却被富人们买出了“抢白菜”的既视感。

上海4月份的新房价格要是起猛了，大概就是这帮土豪挥金似土、仗义疏财的杰作…

最近这一个来月，阿拉上海接连出现豪宅“日光盘”，帽子戏法让我等看得直犯困。

4月18日，陆家嘴豪宅滨江凯旋门开盘——

212套128-369㎡的房源，均价17.28万/㎡，招来534组意向认购客户，6小时被抢光；

尤其总价1.1亿楼王开局秒磬，最终以单日吸金70.27亿的战绩宣告“日光”。

4月21日，融创外滩壹号院二期开盘——

总共204套房源，面积段255-380㎡，成交均价超过5000万/套，同样是当天售罄，根本不隔夜！

这去化效率，比过小年我家冰箱里那个砂糖桔都生猛！

正所谓能超越上海的，只有上海自己…

早在3月份，位于黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里就曾贡献过一回如假包换的都市传说。

700多号人挤在售楼处，512套房源，套均价格3900万，开工一天仅剩7套尾盘，总销售额高达196.53亿。

据说，这是全国商品房有史以来单次开盘最高销售额记录，失敬失敬…

就这些个热销的上海豪宅——

您甭说是总价，连月供账单在我等凡夫俗子眼里，都能看出生死簿的既视感；

有钱人下手却连眼都不眨一下，要不怎么说人类的悲喜并不相通呢？它通不了…

2024年对于上海楼市来说，绝对是可以载入史册的一年：

2014-2023这10年时间里，上海内环总价2000万以上的豪宅，年均销量1195套；

然而，从2024开年到4月10日，内环总价2000万以上的豪宅已经卖出1014套。

3个月零10天，豪宅销量逼近过去全年…

我甚至开始怀疑，是不是大伙儿都在共同富裕，单把我撂马路牙子上了！

但这还不算完，上海法拍房近期的表现，直接给我三观看跑偏了：

3月7日，浦东新区芳甸路九间堂一套法拍房上线，起拍价9000万，经过117轮激烈竞价，最终以1.44亿总价成交，较评估价高了1700万，折合单价21.14万/㎡；

3月29日，汤臣一品出来一套433.87㎡法拍房，经过275轮激烈竞价，最终以1.18亿总价成交，折合单价27.3万/㎡；

4月9日下午，一套位于长宁区的600.31㎡大宅，经过1904轮激烈竞价，最终以1.28亿的总价成交，溢价率高达33.59%，折合单价21.34万/㎡。

再说一遍，以上这些让人眼花缭乱的，无一例外都是法拍房！

有句话不知当讲不当讲——

单说购买力，豪宅买家PK刚需买家，那就跟八角笼里张伟丽暴打福原爱一毛一样…

人家富人是有钱，又不是有病——

也不问今夕是何年，几千万的房子直接贴脸开干，难道富人都der吗？

当然不是！

最显而易见的原因是，这些热销豪宅普遍都有十分可观的倒挂空间。

譬如滨江凯旋门三期，开盘均价17.28万/㎡，目前136㎡江景小户型挂单价约24-25万/㎡，情况一般的成交价也稳在20万/㎡，且每年都能成交个7-8套，对于顶级豪宅来说，这个流动性已经相当可以。

譬如融创外滩壹号院，开盘均价16.8万/㎡，周边的融创外滩一期、绿城黄浦湾目前大户型成交比较活跃，而且价格稳定在20万/㎡以上，考虑到产品力代差，实际倒挂很可能比账面上的还要多；

譬如中海·顺昌玖里，销售均价17.2万/㎡，周边的翠湖天地成交单价已经达到了25万/㎡，更优质房源还有的挂牌单价去到了30万/㎡朝上，叠加房龄优势与产品力代差溢价，毛8万/㎡的倒挂谁瞅谁哆嗦…

我记得前些年有好些个疑似干擦边儿的，在那义正言辞、催人尿下地指责大伙儿——

“你看那个谁，为了所谓1-2万/㎡、2-3万/㎡的倒挂去抢房…”

要没人拦着，他能把4.8英寸的钢化膜直接喷报废了。

这回咋样？就都富成那个熊样儿了，见了肥肉，不也一样啪唧嘴吗？

其实不光是阿拉上海这样，前段时间香港那个李嘉诚开发的豪宅被疯抢，不也是七五折下场儿？

同样的倒挂，同样的确定性，香港人摸得，上海人摸不得？

其次，这些豪宅在地段上普遍具有不可复制性。

这几个“日光盘”的区位到底有多特殊？抻开上海地图瞅瞅就知道了！

滨江凯旋门距离上海地标“三柱香”不足2公里远，相当于背靠大半个中国的金融中心；

1公里范围内还有老佛爷百货、第一八佰伴，不远处还有国金中心IFC…

站在阳台上往外瞅一眼，马上得出结论：

贵不是它的毛病，是TM我的毛病…

融创外滩壹号院位于黄浦滨江董家渡板块，这个地方绝对堪称浦西豪宅露天博物馆。

项目地处外滩核心，一边连接全球数得着的金融中心，一边连接沪上老城厢，相当能打。

无论你是不是混迹上海滩，只要对上海豪宅市场稍有了解、对海派风范有些许膜拜，大概率会对这里情有独钟。

开发商上海融创营销负责人直接放话，“在最好的城市最好的地段做最好的项目。”开盘即清盘，在意料之中。

中海·顺昌玖里位于新天地，距离翠湖天地仅一步之遥。

这个地界儿，属于上海市中心的市中心，开发相当纯熟：

不仅次新豪宅成交价常年居高不下，新盘供应更得按年等…

这局面基本算定位了，再加上7-8万/㎡的倒挂，被人哄抢那绝对是意料之中。

退一万步说，它要不哄抢，造成的轰动性估计比现在还得大。

总体来看，城市能级绝对够高+地段价值不可复制+倒挂空间足够可观+房龄与产品力出现代差…

有房票、不差钱的情况下，冲进来抢就完事儿了！要啥自行车？

有钱人的如意算盘打得啪啪响。

可是，真能如愿以偿吗？

我的结论是，短期内可以，但长期存在变数。

先来看供应端——

眼下，上海的旧改已经进入收尾阶段。

从2024到2027年，内环优质地段的豪宅盘将迎来一波长达3年的集中供应期。

据克而瑞不完全统计，上海市中心的豪宅存量将会干到300万㎡以上，按一套200㎡计算，就是15000套！

我不否认，这15000套房源整体去化问题不大，但相应的购买力会被逐渐稀释，抢购热度大概率会随之降温。

再来看需求端——

从近期开出的几个豪宅盘蓄客情况来看，身份证号310的客户约占七成，是绝对大头儿；

剩下的买家以江浙两省的企业家和少部分new money构成，唯一让人有点儿以外的是东北老铁在非310客户里也挺有存在感。

这样的蓄客结构，对于后期300万㎡的供应规模来说，其实是有挑战的。

这个事儿，其实土豪们早就看在眼里。

也正因如此，上海豪宅圈目前形成了这样的共识——

纯粹的投资型选手不说屈指可数，起码也是濒临绝迹，有钱人的主要诉求是“半住半投资”、“不赔就是赚”。

换言之，情绪价值也是价值，富人们认了，也忍了。

可是即便如此，也存在“先下手为强，后出手躺枪”的可能。

为什么这么说？细心观察你会发现：

这一把上海有钱人为了千把万的倒挂空间扎堆儿哄抢核心豪宅，其实是有逻辑瑕疵的。

无论是滨江凯旋门、融创外滩壹号院还是中海·顺昌玖里，均触发了五年限售。

这意味着为了千八百万的理论套利收益，3000万到1个亿不等的天量资金要被锁闭五年。

举个栗子，有一大爷豪掷5000万买下某盘290㎡的大户型，取个中间值一平米算它倒挂4万，290㎡总共可套利1200万。

乍一看觉得不少，但这是5年的收益，平均每年250万左右的净回报。

你有500万的本钱，一年5个点的收益是不少，咱说句不好听的，500万身价的多少人年收入不到25w，麻烦评论区自己举个手，别让我费事！

但是，你以为能拿出5000万买豪宅的人，风险偏好也跟你一样？

更何况，叠加每年2-3%的预期通胀率，还5000万本金锁5年…这叫个毛线的套利空间！

再加上后期豪宅新盘越来越多，一二手房同台PK互卷也不是不可能。

您这同台PK了，让接盘的得老劲儿！

认识到这一步，再回过头来看看有钱人给豪宅案场原地变成菜市场的画风——

细思极恐啊！这不纯纯是有钱人的闲钱无处可去，又千方百计阻止财富缩水的操作吗？

估计这会儿土豪们正寻思呢，一年稳定收益5个点虽然不能跟那些年相提并论，但也比原地不动或者瞎逑投资还是，就这吧…

语气中和烟圈里，多少有些无奈！

上海富人抢豪宅这个事儿，这几天被不少无脑房吹当话佐料——

房地产即将就此绝地反击了！

楼市不是缺购买力，只是缺好产品！

你可以怀疑富人的人品，但不可以怀疑富人的眼光…

说实话，我真的很纳闷儿，人家亿万富翁在中国最发达城市的内环核心地段抢个豪宅，跟你有什么关系？！

上海核心地段的豪宅新盘，当然是兼具自住属性与金融属性。

但这丝毫改变不了，大把大把的刚需房甚至刚改房少人问津的现实。

上个月，罗生门式的“小阳春”都快被吹爆了，但该不给力的依然不给力——

3月份，上海新房房价指数环比涨幅0.5%，领涨全国，同比涨幅达4.3%，高居全国第二；

但是，但是，上海二手房房价指数环比下跌0.3%，同比下跌6.9%！

咱们说过好多回：二手房作为整个房产交易的终端环节，它的去化进度、挂牌规模、成交价格等等表现，对一二级市场的走向起到决定性作用。

截至2023年底，上海75%的成交二手房源面积段在95㎡以下，成交总价在300万和350万的房源占比分别为35%和35%。

与此同时，180㎡以上户型成交量占比仅有个位数，总价800万以上的房源也仅有12%。

换言之，上海二手房目前已处在压力警戒位，且“以价换量”的形势十分明显。

要想彻底改变普通住宅市场的供需现状，必须得宏观基本面和就业端双双发力——

通过经济基本盘的改善，为当前宽松的货币政策与信贷环境找到释压渠道。

否则，即便强如上海，也不得不面对极少数的豪宅市场与大多数的普宅市场相背离的局面。

回到富人的视角来看，不得不承认，他们也在面临“资产荒”。

如何打破眼下的“资产荒”，正在成为当前每个人都在面临的问题。